觀點地產網 德信服務兩年前從新三板摘牌，胡一平或許早就有了衝刺港交所的念頭。
那時，德信服務使用的名稱是“盛全物業”。
近兩年來，不少物管公司從新三板摘牌改道向港交所主板進攻，大部分會選擇改頭換面。
前有鴻坤物業變身燁星集團，嘉寶股份更名為藍光嘉寶服務等，而德信服務也沒有例外。
2018年底自新三板摘牌後，接下來兩年時間裏，盛全物業做了一系列重組、股改和更名動作，為主板上市做準備。
1月18日，港交所一份招股書披露，德信服務以新身份亮相資本市場。
截至2020年9月30日，德信服務擁有163項在管物業，在管總建築面積為2310萬平方米，覆蓋中國9個省份的26座城市。
截至同日，德信服務已訂約管理226項物業，合約總建築面積為3540萬平方米，覆蓋中國12個省份的31座城市。
新三板摘牌與重組盛全
根據新三板資料顯示，盛全物業於2015年11月10日掛牌上市，屬於創新層，交易方式為做市轉讓。
2018年1-9月，盛全物業營業收入2.67億元，淨利潤為1234.26萬元。
上市未滿三年，盛全物業2018年10月25日公告稱，因公司經營和發展戰略調整，擬申請終止在股轉系統掛牌。
而在德信服務招股書裏，對於盛全物業的重組也有詳細描述。
盛全物業於2004年3月29日在中國成立為有限公司，初始註冊及實繳資本為人民幣100萬元。截至其成立日期，盛全物業分別由德信控股和杭州互豐置業諮詢有限公司（“杭州互豐”，一名獨立第三方）擁有51%及49%。
於2004年3月29日至2014年4月24日期間，隨一系列股權轉讓及註冊資本增加後，盛全物業由胡一平控制。於2014年4月25日，德信控股將其於盛全物業的全部股權以代價人民幣5080萬元轉讓予盛全控股。有關股權轉讓完成後，盛全物業由盛全控股全資擁有。
2015年4月，盛全物業採取僱員股份激勵計劃，將其於盛全物業20%的股權以代價人民幣1168.4萬元轉讓予德清凱邦。
德清凱邦於2014年7月註冊成立，重組之前，由杭州恆益股權投資合夥企業（有限合夥）（為普通合夥人，並分別由胡先生和魏女士控制約91.61%及8.39%）、朱曉莉女士（執行董事）、劉義兵先生、陳昕先生、趙麗湘女士（彼等均為高級管理人員）及盛全物業的九名僱員分別擁有約63.57%、1.70%、4.50%、1.25%、1.50%及27.48%。
有關股權轉讓完成後，盛全物業分別由盛全控股和德清凱邦擁有80%和20%。
2015年6月29日，考慮到於新三板掛牌，盛全物業轉製為一家股份有限公司，並於2015年10月19日正式在新三板上市，實繳註冊資本人民幣5080萬元。於2016年4月12日，盛全物業的註冊資本增至人民幣5580萬元，其中盛全控股出資500萬元。
隨後盛全物業2018年12月19日於新三板摘牌，摘牌後註冊資本仍為5580萬。考慮到下列因素，董事認為盛全物業於全國中小企業股份轉讓系統摘牌並於香港申請符合公司及股東最佳利益。
摘牌完成後，盛全物業分別由盛全控股、德清凱邦及若干獨立股東擁有約76.82%、18.21%及4.97%。於2019年2月25日至2020年3月13日期間，隨一系列股權轉讓及註冊資本增加，盛全物業分別由盛全控股及德清凱邦擁有約81.79%及18.21%。
於2020年9月2日，盛全物業由股份有限公司轉製為有限責任公司。由於重組，盛全物業成為德信服務的間接全資附屬公司。
無論是註冊資本增資還是更名、重組盛全物業的股權架構，胡一平提前為赴港上市做足了準備工作。
據相關媒體消息稱，2020年11月5日，德信盛全服務還收到了杭州市餘杭區人民政府金融工作辦公室發來的關於上市培育的通知。
通知表示，同意德信盛全服務列入餘杭區企業上市培育對象，有效期為三年，“有關申請上市輔導、輔導驗收以及向中國證監會或證券交易機構提交的上市申請等文件材料（包括批覆），請及時送我辦備案。”
這意味着，如果不是在港交所提交招股書，德信服務或許還有可能在A股上市。
利潤飆升與上市前景
按照港交所調整後的上市門檻，主要針對企業的盈利水平，以招股書顯示的數據看來，德信服務符合了條件。
於往績記錄期間，德信服務實現財務業績的快速增長，收入由2018年的3.98億元增長28.9%至2019年的5.13億元，並由2019年前9月的3.75億元增長32.7%至2020年前9月的4.98億元；同期利潤由2018年的2250萬元顯著增長至2019年的5060萬元，並在2020年前9月達到8070萬元。
尤其值得注意的是，盛全物業2018年前9個月的淨利潤只有1234.26萬元。
與部分物管企業高度依賴母公司不同，德信服務來自第三方業務佔比超過六成，而收入方面更是比德信集團所開發物業的利潤要高。
於2018年、2019年以及2020年前9月，德信服務就德信集團所開發物業提供的物業管理服務產生的收入分別為5950萬元、7870萬元及7130萬元，分別佔德信服務同期物業管理服務所得總收入的22.2%、25.4%及26.2%。
截至2020年9月30日，德信服務於獨立第三方物業開發商所開發項目中的在管建築面積為1520萬平方米，約佔德信服務在管總建築面積的66.0%。
同時，德信服務仍在積極獲取來自獨立第三方物業開發商所開發的物業項目業務。
於2018年、2019年及2020年前9月，德信服務來自獨立第三方開發商所開發物業的物業管理服務收入分別為1.99億元、2.1億元及1.63億元，分別佔德信服務物業管理服務收入的73.9%、67.6%及59.9%。
招股書顯示，德信服務絕大部分的收入來自按包乾制進行的物業管理服務，於2018年及2019年以及截至2020年9月30日止9個月，分別佔物業管理服務收入的99.9%、99.9%及99.9%。於2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，就五項、一項及六項在管物業產生合共總虧損分別為30萬元、40萬元及30萬元。
德信服務還在招股書中提到，公司曾向德信控股的附屬公司提供計息墊款。向關聯方作出利率為12%的計息墊款，2018年、2019年和2019年1-9月，涉及有關計息墊款的利息收入分別為0、90萬元和160萬元。截至2020年9月30日，有關墊款及相關利息已悉數結清。
此外，德信服務表示，此次IPO募資將用於：擴大業務規模及通過多渠道提高市場份額；用於多元化及擴展服務產品；用於投資信息技術和內部管理系統，以此改善服務質量和客户體驗；用於完善人力資源管理並提升企業文化；用作營運資金及其他一般公司目的。
而在多元化及擴大物業組合及服務產品計劃中，將通過實施“六三一”的物業組合佈局，擴大物業組合。德信服務計劃開發以下物業組合：住宅物業佔60%、商業綜合體及寫字樓佔30%、其他類型物業佔10%。
那麼，一切看起來還不錯的德信服務，能否獲得投資者的青睞呢？
事實上，在港股資本市場上，投資者對於頭部企業及高成長性物業企業的青睞度較高。自2020年四季度以來，資本市場對新上市物管企業並未延續2020年上半年的友善度，尤其在10月新上市的4家物企中，3家首日收跌，2家更是收跌20%以上，此類現象在10月之前均未出現過。
而1月18日正式在港交所主板掛牌上市的宋都服務，開市即破發，並一路直線下滑至交易所收市，報0.16港元，下跌36%，總市值僅5.12億港元。
文章來源:觀點地產網