保利再不爭氣，就要被融創超越了

頭圖｜IC photo

“報告期內，公司實現營業總收入737億元，其中房地產銷售收入673億元，佔比91.3%。公司銷售規模穩居行業前五、央企第一。”

“2020年上半年，公司實現簽約銷售2245.36億元，位列行業前四、央企第一。”

“報告期內保利物業綜合實力穩居物管行業前三、央企第一。”

保利發展控股集團股份有限公司（下稱“保利地產”，600048.SH）週一發佈了其2020年H1財報（截止2020年6月30日），似乎並未受到上週末其北京分公司那位“文靈總”衝媒體頤指氣使、“沒轉發的移出本羣”一事的影響。

保利地產一直在財報裏陶醉於自己是大陸房地產企業Top 5裏的唯一央企。但從其2020年上半年財報來看，想繼續呆在Top 5裏，保利需要努力了。如果那位“文靈總”那樣繼續擺央企的架子，保利被踢出地產圈Top 5的羣聊不是不可能實現的目標。

保利地產2020H1主要財務數據，截圖：保利財報

先來看一下2020年8月24日晚保利地產發佈的這份半年報，財報顯示，2020年上半年，保利地產實現營業總收入737.06億元，同比增長3.6%；淨利潤133.22億元，同比增長2.8%；歸母淨利潤101.24億元，同比增長1.7%；上半年經營性現金流為-252.44億元，同比大降255.56%，去年同期為162.28億元。

保利2020H1淨利潤率略低於去年同期，但在過去五年中仍處於高位，數據和圖表：雪球

半年報還顯示，保利地產在報告期內實現銷售回籠2023億元，回籠率為90.1%；資產負債率為77.66%，扣除預收賬款資產負債率66.05%；賬面有息負債3021億元，有息負債綜合成本約4.84%，較年初降低0.11個百分點。貨幣資金1257億元，為短期借款及一年內到期債務的1.96倍，債務風險相對較小。

保利2020H1資產負債率77.66%，是過去4年來同期最低，數據和圖表：雪球

現金流方面，H1經營現金流 -252.44億，同比下降255.56%，保利稱減少的主要原因是銷售回籠隨銷售規模減少，合作項目往來款投入增加；

投資現金流 -90.54億，同比下降478.27%，保利將其歸因於投資、收購現金支出同比增加；

籌資現金流208.15億，同比增加494.17%，則主要是因為淨增有息負債、中期票據。保利稱，為了把握融資節奏、抓住市場利率窗口期融資，報告期內累計發行40億元公司債券、45億元中期票據，融資成本均為同期市場較低水平，以低成本儲備長期發展資金。

保利過去五年H1經營現金流、投資現金流和籌資現金流對比，截圖：雪球

其他一些數據——

土地資源方面，上半年實現拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拓展面積及金額較去年同期分別提升19%、54%；

保利地產實現新開工面積2866萬平方米，竣工面積1213萬平方米。截止報告期末，保利擁有在建面積13048萬平方米、待開發面積6727萬平方米，其中38個核心城市佔比58%；

比較可圈可點的是其物業管理業務，截止報告期末，保利物業在管面積3.17億平方米，合同面積4.93億平方米，物業管理簽約項目1647個。報告期內實現營業收入36.01億元，同比增 27.6%，淨利潤 4.11億元，同比增長28.0%。

但營收和歸母淨利潤增速幾乎停滯，經營性現金流與去年同期比少了400多億以至為負，無論是跟自己比還是跟其他頭部房企比，這份半年報都不算是一份漂亮的財報，有分析甚至認為這是一份“失速的財報”。

保利在財報伊始就先把一份行業報告放在開頭，力證財報數據受到疫情影響。報告稱，2020年初以來，新冠肺炎疫情對宏觀經濟及房地產行業造成衝擊，市場成交規模經歷深度調整，2020年上半年全國商品房銷售金額6.69萬億元，同比減少5.4%，商品房銷售面積6.94億平方米，同比減少8.4%，銷售金額及面積增速分別較2019年同期降低11.0、6.7個百分點。

對風險這塊兒，保利地產表示，在“房住不炒”的主基調下，房地產領域將繼續保持從嚴監管的調控思路，房地產企業融資風險進一步加大；另一方面，受益於年初流動性寬鬆及銷售復甦的影響，土地市場競爭激烈，整體呈現出高起拍價、 高成交價、高溢價率的“三高”特徵，房地產企業經營風險將有所上升。

Top5房地產企業中，碧桂園8月25日晚（週二）剛發佈了半年報，儘管恆大、萬科、融創還沒發，但根據五家公司發佈的今年前6個月每月財報數據還是可以推算出一些數據的，比如銷售金額和銷售面積。（注：各家統計口徑不一，恆大是合約銷售面積、金額；碧桂園是權益銷售面積、金額；保利是簽約面積、金額；萬科和融創是合同銷售面積、金額）

恆大、碧桂園、萬科、保利和融創的2020H1銷售面積及增速

數據：各家公司公告，製圖：虎嗅/周超臣

先看銷售面積，保利簽約面積在五家中排第四，增速墊底，為-8.81%，而緊隨其後的融創合同銷售面積與其只有89萬平方米的差距，孫宏斌稍微加一下油門就可以把保利超越了。另外，五家中只有恆大和碧桂園上半年的銷售面積增速為正，且都在3000萬平方米一檔，其中恆大銷售面積暴增47.46%，或與其疫情期間瘋狂打折有關。而保利和融創在1000萬平方米一檔。

恆大、萬科、碧桂園、保利和融創的2020H1銷售金額及增速

數據：各家公司公告，製圖：虎嗅/周超臣

銷售金額方面，保利地產簽約金額同樣排第四，其增速同樣墊底，為-11.12%，融創與其銷售金額相差不到300億，未來二者很可能會互換位置。五家房企中，只有恆大的銷售金額增速為正，增加了23.59%，增速不及其銷售面積的增速，亦證明了過去半年，恆大的銷售單價降低。

顯然，對於自詡為龍頭企業的保利地產來説，今年上半年的表現有好的一面，比如其資產負債率、融資能力都是相對安全和健康的。但正如其財報所言，是國資委下屬的央企背景為其信譽進行了背書。其簽約面積和簽約金額表現墊底也是不爭的事實。

下一次財報，保利還能不能繼續穩坐老四的位置，很難説。

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