借給“爸爸”7.5億，中駿商管靠利息催肥利潤｜中報風雲㊾

文/樂居財經  靳文雨  發佈中期業績公告兩天後，面對不斷下行的股價，中駿商管緊鑼密鼓地展開了回購行動。  最新公告顯示，9月7日，中駿商管以每股1.16港元至1.18港元的價格回購1747萬股股份，佔總股本的0.87%，回購金額達2052.34萬港元。  而自8月31日以來，該公司已連續5日進行回購，合計回購8000萬股，累計回購金額9304.79萬港元。  回購股票一定程度上代表了企業以及管理者對企業未來業績發展的看好，對股價的拉昇作用亦十分明顯。  中駿商管9月7日的收盤價為1.19港元，上漲0.85%，全天成交額2496.44萬港元。而在該股開展回購的5天時間內，已累計上漲10.19%。不過，在停止回購的9月11日，其股價開始回落，截至當日收盤報1.17港元，跌幅為1.68%。  從業績來看，作為一家典型的商管類物企，中駿商管上半年收入上升約2.6%至約6.2億元；淨利潤為1.41億，較去年1.37億，增長414.2萬元；母公司擁有人應占溢利增加約2.7%至約1.38億元。  淨利潤實現小幅增長的背後，中駿商管靠給關聯方貸款，獲得的利息收入2429萬元，是挽回其利潤下滑的最大“功臣”。  業績增長之外，該集團商管的屬性卻在逐漸減弱，其開業前管理服務收入降逾7成，商業物業佔營收的比重也從2022年上半年的33.6%降至為32.2%。與此同時，中駿商管的整體毛利率由2022年上半年的約41.6%減少至期內的約34.2%。  年初至今股價下挫37.77%  中駿商管上一次密集回購股票，還是在今年年初。1月11日-1月19日，該公司曾連續7日進行回購，合計回購6000萬股，累計回購金額1.15億港元。  今年4月，在公佈2022年報的當天，該公司再發布了一封回購股份的説明函件，稱在股東周年大會上，將提呈授予董事購回授權，使其在聯交所購回股份，回購股份數目不超過決議案通過當日公司已發行股份數目的10%。  從5月30日發佈的股東大會投票結果來看，全體股東一致贊成股份回購議案。而根據當日中駿商管已發行股份數量，其將購回的最高股份數目約為20150萬股。  在最近開展的這輪迴購中，中駿商管以9304.79萬港元累計回購8000萬股。而截至當前，年內該股已累計進行12次回購，合計回購1.40億股，累計回購金額2.08億港元。  而作為物企回購裏的常客，中駿商管年的股價依舊在震盪中下滑，初至今其股價跌幅達到37.77%，在65家上市物企中，跌幅排名22位。  頻繁回購的背後，中駿商管手中的現金較為可觀。數據顯示，截至2023年6月30日，中駿商管持有的現金及現金等價物為21.63億元，相較於去年末的12.27億元增長了72.68%。  同期，中駿商管並無產生任何貸款，亦無資產受限制或質押作為貸款的抵押品。而在2022年末，該公司曾抵押存款約10億元。  開業前管理服務收入降逾7成  以商管類物企為標籤的中駿商管，其營收卻被住宅物業奪主，且商管營收以及佔比還在下滑。  該公司主營商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務。數據顯示，今年上半年中駿商管實現收益約6.2億元，其中商業物業管理及運營服務業務實現總收入約為1.999億元，同比減少約1.6%。住宅物業則實現收入4.2億元，同比增長了4.69%。  從收入構成來看，商業物業管理及運營服務佔營收的比重為32.2%，較去年同期的33.6%減少了1.4個百分點。在管建築面積約190萬平方米，同比增長約20.1%；在管項目18個，同比增加2個；簽約建築面積約500萬平方米，同比減少約18.1%。  其中，受到中駿集團去年開始暫時停止購買土地影響，中駿商管提供開業前管理服務的購物商場數量由2022年上半年的7個大幅減少到期內的2個，這也使得其開業前管理服務收入大幅減少。  今年上半年，該公司來自開業前管理服務的收入由2022年上半年約2503.6萬元降至約74.4%至期內約639.7萬元，佔其總收入約1.0%。  在住宅物業方面，中駿商管的非業主增值服務業務也有較大幅度的收縮。該業務的收入由2022年上半年約1.152億元大幅減少約42.0%至期內約0.668億元，佔其總收入約10.8%。  對此，中駿商管表示是由於提供預售管理服務的住宅物業數目由2022年上半年的91個減少到67個，提供交付前檢驗服務的住宅物業數目由2022年上半年的23個減少到17個，以及停車場銷售服務的收入由2022年上半年的約0.139億元大幅減少到約190萬元所致。  截至上半年，中駿商管住宅的在管建築面積約2590萬平方米，同比增長約15.5%；簽約建築面積約4310萬平方米，同比輕微增長約1.3%。  非業主增值服務素來有着較高的毛利率，受該業務收入大幅減少影響，今年上半年，中駿商管的整體毛利率也由2022年上半年的約41.6%減少至約34.2%，同比下降了7.4個百分點。  7.5億關聯方貸款未收回  雖然受到關聯地產公司影響，中駿商管的相關業務有所收縮，但在今年上半年，其來自關聯方的應收款卻並未減少。  數據顯示，截至6月30日，中駿商管的應收關聯方款項為7.54億元，較去年末的6.44億元增長了17.08%。根據公告，該公司的應收關聯方款項為借予中駿集團的一筆貸款。  去年11月24日，中駿商管曾公告稱，其全資附屬公司上海中駿商業管理同意向上海中駿置業墊付不超過9億元的貸款，年利率為7.0%，用於補充中駿集團的營運資金。  公開信息顯示，上海中駿置業是中駿控股的全資附屬公司，而後者亦持有中駿商管股份。  中駿商管表示將用內部資金撥付這筆貸款，約佔其當時手中現金的三成（截至2022年中期，中駿商管現金及現金等價物約為29.3億元）。  按兩年時間計算，9億元貸款年利率為7%，利息約為1.26億元。中駿商管董事會也認為，透過訂立貸款協議，該集團可利用其閒置現金產生額外收入，潛在回報高於其他可用選擇。  此外，該貸款項下的額外短期至中期資金也能讓中駿集團加快其物業建築及交付進度，有利於中駿商管在交付相關物業後為其提供物業管理服務的長遠發展。  截至今年6月30日，該項貸款結餘約為7.541億元。而中駿商管應收關聯方款項的利息收入為2429萬元。