潘石屹還是賣掉了SOHO中國。
6月16日晚間，SOHO中國發布公告稱，黑石發出全面收購要約，投資SOHO中國有限公司，以取得SOHO中國的控股權。交易完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，SOHO中國也將繼續在港交所上市。
不過，從交易價格來看，236.58億港元（約合30.47億美元）的售價，與一年前40億美元的交易對價相比，可謂打了7.6折。
在業內看來，清倉SOHO對潘石屹來説，是一種止損行為。而對黑石而言，則找準了一個時機抄底，下一步或將繼續加倉佈局中國商業地產。
黑石已發出全面收購要約，以取得SOHO中國的控股權。圖為SOHO中國“八大金剛”之一的麗澤SOHO。新京報記者 王嘉寧 攝
黑石拿下SOHO中國控股權
6月16日，有消息稱，黑石集團擬以約30億美元的價格私有化SOHO中國，交易最快將在本週宣佈。當天晚間，SOHO中國正式發佈公告稱，黑石集團旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited現金要約收購SOHO中國全部已發行股份（除要約方及其一致行動人士已擁有者除外），收購價格為每股5港元，最高現金代價為236.58億港元（約合30.47億美元），以取得SOHO中國的控股權。
此次要約完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。同時，黑石計劃保持SOHO中國的現有主營業務和管理團隊，並和現有控股股東一起支持和加強公司的業務發展。
受此消息影響，6月17日，SOHO中國復牌，高開25.26%，報4.76港元，市前成交額達2.81億，SOHO中國總市值約為237.1億港元。而停盤前一個交易日的收盤價為3.8港元，按其計算，該公司總市值約為197.6億港元。
事實上，業內對黑石接盤SOHO中國的消息並不感到意外。就在6月15日，SOHO中國在港交所停牌，以待刊發有關內幕消息及根據《香港收購及合併守則》而作出的公告。彼時，就有業內人士猜測，此次停牌或將再次涉及資產買賣。
對此，知名地產分析師嚴躍進指出，類似收購總體上符合黑石和SOHO中國的利益。從黑石角度看，其一直在中國尋找優質的商業辦公物業，經歷了較長週期的收購談判，在收購成本價格方面也壓得相對較低，即減少了收購成本。而對於SOHO中國來説，過去有類似私有化傳言，但沒有實現，不排除私有化有相應難度，所以此次保留了港交所上市資格。同時，在疫情衝擊下，SOHO中國與黑石合作也回籠了大量資金，有助於SOHO中國現金流的穩定，以及後續開拓新的投資業務。
交易對價較一年前大幅“縮水”
實際上，此前，SOHO中國已兩度傳出私有化消息。新京報記者注意到，2020年3月10日，有消息稱，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，交易對價40億美元。2020年3月11日晚間，SOHO中國發布公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致公司全部已發行股份作出全面要約。
不過，經過5個月的時間，SOHO中國私有化一事最終以“交易終止”這一結果塵埃落定。2020年8月13日，SOHO中國公告稱，因交易雙方並未就潛在交易條件達成共識，早前要約私有化事項於當日終止。
時隔3個月後，2020年11月13日，有消息稱，高瓴資本與SOHO中國進行了初步談判，擬將其私有化。按當年香港私有化交易的平均溢價計算，高瓴資本和SOHO中國這筆交易的估值可能超20億美元。不過，隨後，又有消息稱，高瓴資本無意將SOHO中國私有化。
2021年6月16日晚間，SOHO中國正式發佈公告稱，黑石集團旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited現金要約收購SOHO中國全部已發行股份（除要約方及其一致行動人士已擁有者除外），收購價格為每股5港元，最高現金代價為236.58億港元（約合30.47億美元），以取得SOHO中國的控股權。
由此可見，時隔一年多後，潘石屹還是決定將SOHO中國賣給黑石。不過，236.58億港元（約合30.47億美元）的售價，與一年前40億美元的交易對價相比，可謂打了7.6折。
對此，同策研究院資深分析師肖雲祥指出，去年兩家公司就有關私有化的問題產生交集，但因當時交易對價和時機不成熟，收購事宜未能繼續下去，但雙方的需求仍在。黑石作為全球知名的資產管理公司，對資產價值的嗅覺不言而喻，一線城市的優質資產是其主要關注對象。另一方面，在早些時候，SOHO中國一路“賣賣賣”早有離場的心思，如果此次黑石要約收購成功，可能標誌着SOHO中國真的去意已決。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜稱，潘石屹止損與套現的態度十分堅決，加上商業地產的流動性本來就比較差，以及疫情長期化趨勢對租金水平、滿租率的不利影響，導致此次出售價格出現較大折讓，這也是市場變化與形勢所致，潘石屹也藉此實現了“落袋為安”，可以説是一個“雙贏”。
潘石屹為何執意“離場”？
公告顯示，SOHO中國已發行股份約為52億股，黑石集團將從控股股東要約收購28.56億股股份，佔發行股本約54.93%。轉讓完成後，黑石集團將成為SOHO中國的控股股東。而潘石屹以及張欣一共將保留4.68億股股份，佔公司已發行股本約9.00%，成為第二大股東。
值得關注的是，SOHO中國董事會目前由5名董事組成，包括執行董事潘石屹和張欣，獨立非執行董事孫強、熊明華和黃晶生。要約截止後，潘石屹和張欣將從董事會退任，黑石擬向董事會提名新的執行董事。
那麼，潘石屹為什麼執意離場？“過去兩年潘石屹急於清倉SOHO中國套現，原因在於SOHO中國不再因業務拓展而有融資需求，但運營與維持SOHO中國上市公司地位的成本又不划算，因此清倉SOHO，也是一種止損行為。”柏文喜稱。
柏文喜指出，與黑石的合作，對SOHO中國本身而言，是將實際控制人更換為一個無論在期限還是在成本方面，都更有資金和資本優勢的機構，能夠從更加長期的、跨週期的時間維度與更加廣闊的空間維度上來發掘和培育SOHO中國的物業價值和運營價值，從而更有利於SOHO中國的長期與可持續發展。
潘石屹之所以選擇離場，這或與辦公樓租賃回報率低、賺不到錢有關。財報顯示，2020年全年，SOHO中國實現營業收入約21.92億元，同比增長約19%；實現税前利潤約16億元，同比下降17%；實現毛利13.9億元，同比下降7.96%。
柏文喜指出，在中國目前的商辦物業供求格局下，收益率無法覆蓋同期以物業市值計算的銀行貸款利息，盈利只能來自於物業價值重估的升值部分，“這個生意在財務方面是非常不划算的”。
除去疫情影響，實際上，辦公樓整體租金回報率本就不高。潘石屹在麗澤SOHO舉行的首批客户簽約儀式上就曾坦言：“租金回報率我都不好意思説。”彼時，潘石屹指出，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約這類城市甚至可達5%-6%，而我國辦公樓的租金回報率偏低。”所以其策略只能是“先用較低的租金把企業吸引進來，等以後慢慢再漲起來。”
值得一提的是，黑石接盤SOHO中國後，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。此舉在柏文喜看來，便於黑石更好地使用財務槓桿，也更便於其未來的併購與退出，乃至管理層的激勵。
潘石屹選擇離場或與辦公樓租賃回報率低、賺不到錢有關。他曾坦言：“租金回報率我都不好意思説。”企業供圖
SOHO中國早已“賣賣賣”
實際上，SOHO中國自2012年起開始從“銷售”向“自持”物業轉型。不過，2年後的2014年，SOHO中國便開啓了“賣賣賣”模式。
按照SOHO中國公開披露的大宗交易情況，2014年至2019年的5年時間內，SOHO中國已經累計出售逾250億元的物業資產。與此同時，SOHO中國並未在境內再購入新項目。
2019年，SOHO中國加快“賣賣賣”節奏。2019年6月28日，潘石屹宣佈，SOHO中國將分批銷售部分持有物業，預估總價值78億元；9月30日，SOHO中國在公告中披露，作價7.61億元出售旗下部分商業項目共計2583個地下停車位；10月22日，有消息稱，SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO3Q中，有11個項目打包賣給築夢之星。
截至2020年底，SOHO中國的主要投資物業只剩下“八大金剛”及銀河/朝陽門SOHO。“八大金剛”系此前傳言要“賣賣賣”的8個項目，包括位於北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO，以及位於上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目）。
而在這幾年，對潘石屹來説，他也似乎找到了人生新的愛好。從2013年開始，潘石屹就“開啓”各種愛好：賣過蘋果、出過書、辦過攝影展，做過木匠、學過編程，還當過廚師……不過，在所有的愛好裏，還是繞開了房地產以及相關產業。
黑石或加倉佈局中國商業地產
這起收購案的另一主角黑石集團，在業界有着“PE之王”稱號，截至2021年3月31日，其管理的投資者資本約為1960億美元，重點業務包括四類，即房地產、私募股權、對沖基金、信貸，被視為市場最受歡迎的基金之一。
進軍中國10餘年來，黑石頻頻出手，囊括寫字樓、購物中心及商辦綜合體等。比如，2017年，拿下新加坡豐樹集團旗下上海怡豐城，後更名“維璟廣場”；2019年，以4.8億美元收購美國商業地產運營商亞洲分公司Taubman Asia Malls 50%的股份，該交易涉及中國兩處商業地產——西安和鄭州的熙地港購物中心。
而縱觀幾個黑石集團的投資案例，可以發現其大多數投資都有一個共同特徵，那就是低價買入，經營、修復後高價賣出。
而黑石與SOHO中國也淵源頗深。2018年，黑石集團“挖”走時任SOHO中國總裁的閻巖，加入其亞洲房地產部任董事總經理。隨之，SOHO中國與黑石的緣分就糾葛在了一起。
對此，優鋪網董事長陳雲峯指出，黑石和SOHO中國的合作延續了很長時間，之所以到現在才成功，是因為最近大宗資產整體在提價，黑石找準了一個時機抄底。而SOHO中國物業的位置不錯，在設計、管理上也都有特點，並且主要分佈在上海和北京這兩個最重要的城市，比較有上升空間。
“黑石收購SOHO中國，在我看來，不只是收購了現在的物業，也可能要借SOHO中國，進一步在中國佈局商業地產。”陳雲峯如是説。
新京報記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 王心