出品 | 搜狐財經
作者 | 岳家琛
“未來，房地產企業很難再出現黑馬。”3月29日下午，新城控股董事長王曉松在業績會上表示。
此前，新城控股發佈了2020年度業績報告。財報顯示，去年新城控股實現營業收入1454.75億元，同比增長69.46%；歸屬於上市公司股東的淨利潤152.56億元，同比增長20.56%。
不過銷售增長的同時，新城控股毛利率卻大幅下降，財報顯示，該公司銷售毛利率僅23.5%，同比下降9.14個百分點。
“房地產企業現在是一個迴歸理性的狀態。”王曉松表示。
此外，財報顯示，過去一年董事、監事、高級管理人員報酬合計2791萬元，其中董事長王曉松獲得的税前報酬總額達600萬元。
毛利率下滑9.14個百分點，新城控股稱未來不再進入新城市
“從2020年下半年起，不再進入新的城市了。”在業績會上，王曉松這樣説道。
這與新城控股此前的規模化擴張大相徑庭。曾經的“地產黑馬”，為何轉向保守？
毛利率下滑或是其中的答案。王曉松甚至用“毛利率急劇下降”來形容當前的情況。根據財報數據，新城控股毛利率連續三年下滑，其中2018年毛利率為36.69%，2019年下滑至32.64%，下降4.05個百分點。
2020年，新城控股毛利率更是大幅下滑至23.5%，下降9.14個百分點。
從過往銷售數據來看，2018年新城控股銷售均價為12201元每平方米，2019年降至11349元每平方米，2020年繼續下降至10684元每平方米。
而隨着毛利率下滑，淨利率也隨着下降。財報顯示，2020年度新城控股淨利率為11.32%，同比下降4.21個百分點。
對此，王曉松稱，毛利率下降最大的原因是2016至2018年新城控股擴張期間，曾戰略性進入了一些城市，這個過程比較激進。
“而由於整個面鋪得廣，人才不足，團隊能力沒那麼強，因而產生了這樣的結果。”王曉松表示。
他認為，由於毛利的結算是有滯後性的，由低谷向上回升還需要一些時間。
這也是新城控股如今宣佈不再進入新城市的原因。“現有的城市已經足夠公司發展，”王曉松稱，“分兵不是最好的選擇。”
不過，從行業來看，行業整體毛利率是往下走的。“由於限地價、限房價，未來行業會進入中低毛利的區間，很難獲得超額回報。”
王曉松用衝浪運動比喻曾經的房企，用帆船運動比喻目前的房企狀態。
此外王曉松表示，房地產行業“三條紅線”、貸款兩條線、土地兩集中政策等這些政策也是確保房地產行業可以長週期、可持續、平穩健康的發展，總體來説對行業是一個利好，避免被過度透支。
經營現金流淨額同比降99%，超半數銷售額用於拿地
負債方面，財報顯示，截至2020年末，新城控股剔除預收賬款後的資產負債率為74.12%,淨負債率為43.65%,現金短債比為1.68。
其中剔除預收賬款後的資產負債率指標超過“三道紅線”規定的不超過70%，因而目前新城控股仍踩一道紅線。
“目前踩一條紅線，希望能夠在時間限額以內，提前達到綠檔要求。”王曉松表示。
截止2020年12月31日，新城控股總負債漲至4556億元，同比增長13.8%，增554億元。
具體來看，過去一年，新城控股通過發行公司債、CMBS和應收賬款ABS，募集資金80.94億元人民幣；完成多筆超短期融資債券的發行，募集資金30億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金8億美元。
融資成本方面，截至去年末，新城控股整體平均融資成本為6.72%，較上年同期基本持平。
“客觀來講，現在融資利率還是處於高位。”管理層在業績會上承認。
新城控股在年報中指出，在房地產資產新規“三道紅線”實行後，房企融資端進一步收緊，對房企投資、開發、銷售節奏都產生了一定影響，未來高槓杆、高負債運營模式無法持續。
另外值得注意的是，過去一年，新城控股經營活動現金流淨額僅3.82億元，同比下降99.12%。
對此，新城控股在年報中表示：“由於2020年中新增土地較多，導致經營現金流淨額減少，現金利息保障倍數下降80.62個百分點。”
土儲方面，過去一年，新城控股共計新增土地儲備120幅，總建築面積為4139.41萬平方米，總地價1255億元。
王曉松對此表示，計劃用銷售額的40%用於拿地。
不過數據顯示，2020年，新城控股銷售額為2509.63億元，同比下跌7.33%。據此計算，拿地金額佔到去年全年銷售額的50%。
截至去年末，新城控股在全國123個大中型城市合計擁有土地儲備1.43億平方米，其中一、二線城市約佔公司總土地儲備的40%。
對於未來目標，新城控股表示，2021年的銷售膜裱確定為2600億元。