前赴後繼，熱鬧背後。
醖釀幾年的物管公司終於在2020年迎來集中上市潮。
趕在年底前，遠洋服務（06677.hk）今天正式登陸港交所上市發行，目前每股發售定價為5.88港元，截至發稿時（12月17日上午10：00）已破發，每股5.72港元較發行價跌幅2.72%。
破發早有先兆，據輝立證券數據顯示，截至昨晚暗盤收盤，遠洋服務暗盤收盤價5.77港元，較發行價跌幅1.87%，一手浮虧55港元。
在此之前，據地產圓周率不完全統計，今年已有14家物管公司融資上市，發行價最低的是燁星集團（原鴻坤物業）1.56港元/每股，最高的則是金科服務44.7港元/每股。
物業股熱鬧上市，但從上市當天的股價來看，包括恆大物業等5只股票都經歷破發，破發率達35.7%，上市當天跌幅最大的第一服務控股達到了26.67%；另外截止12.14收盤，相比發行價，60%以上（9個）物管公司的股價有所下跌。“物業股”整體是否被高估？未來趨勢又將如何？
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參差不齊的“參賽選手”
2020年的前赴後繼不會是終點，據業內人士預計國內物管公司的數量在未來幾年還會有所增長，市場整體總量將在50-100家之間。
從今年上市的物管公司IPO定價估值來看，此類型股正受到資本市場的追捧。但隨着行業賽道的拓寬、供應量激增，隨之而來的競爭愈加激烈，明顯地，下半年破發的物管股明顯增加，物管公司上市後的表現也呈現出參差不齊的狀態。
據克而瑞(CRIC)國際業務部總經理洪聖奇分析，目前市場表現相對更好的物管企業還是其母公司屬於行業頭部或者物業運營能力較好的企業。評判其未來表現的標準主要有母公司實力、公司收併購能力及招投標能力。
以恆大物業為例，其主要物業管理面積主要來源於其母公司恆大集團，中泰國際的數據顯示，2017-2019財年及2020上半年，恆大物業的收入分別為人民幣44億元、59億元、73.3億元及45.6億元，其中來自恆大集團開發的物業產生的收入分別佔物管服務收入99.8% 、 98.9% 、 98.4% 及 98.8%。
根據克而瑞的排名，自2017年起連續三年，恆大集團權益銷售排名穩居行業第一。對於恆大物業而言，僅依託母公司龐大的土地儲備和高速增長的合約銷售面積即可實現穩固業績。
對於收併購能力的要求，知名地產分析師嚴躍進也指出，物管公司上市以後，在收購方面也要多元化，即需要收購物業公司、互聯網科技公司、大健康公司、金融服務公司等，這或才是真正實現物業增值服務的重點之處。
在這方面，綠城服務正依託收併購等合作方式尋求增長。上半年綠城服務投資中奧到家，並與中奧到家開展深層次合作；同時收購了杭州綠漫科技公司 40%的股權，持股比例增至 60%，以期提升物業服務現代化和智慧化水平。
衡量物管公司能力的另一重要依據則是其招投標能力。以今年發行價最高的（44.7港元/股）物管股——金科服務為例，據其董事會秘書徐國富在2019年業績報告會上透露，生活服務集團的在管面積有50%來自來與金科無關的獨立第三方的項目。這類企業普遍深耕區域，且具有良好的口碑效應，有利於未來對外的拓展。
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短期壓力遞增 長期發展樂觀
與頭部物業公司相比，小微型上市物業公司在盈利確定性和質量上則更具挑戰。這成為第一服務控股、燁星集團等上市即破發的原因之一。
嚴躍進也表示，當前物業板塊面臨很多壓力，尤其是盈利方面並不明確。
但從長期看來市場趨於理性，且呈現樂觀態勢。
興業證券的研究報告表示：物管行業是“存量+增量”的發展模式，現階段業績增長的核心動力仍是規模增長，第三方市場仍有較大空間。此外，物管公司積極發展多元業態，拓展業務邊界，擴大市場規模，有望在中長期保持高速增長。
洪聖奇也預測，2021年年初當新資金入場開始重新配置資本市場的時候，物管行業或再次受到追捧。
另一方面，隨着住宅類物管公司上市洶湧期地逐漸褪去，未來非住宅類物管如商管公司也可能迎來新一波上市潮。
如去年底上市的寶龍商業、今年上市的金融街物業、卓越商企、合景悠活、華潤萬象生活，其中寶龍商業和華潤萬象生活無論是在股價還是受關注度上，均表現不俗。此外，禹洲曾在今年8月發佈公告“正考慮將分拆物業管理服務及商業運營服務業務在香港聯交所獨立上市”。就在12月11日晚間，禹洲集團旗下的禹佳生活服務在港交所遞交了招股書。
從近兩年多個房企將商業地產作為獨立板塊進行運營的行為來看，商管公司的拆分上市或成為下一波行業趨勢。