增資63.2億元，萬科再度加碼佈局物流業務。
4月3日，萬科發佈公告：繼續向全資子公司萬科物流增資，金額63.2億元。
根據公告，截至2020年12月31日，萬科向萬科物流累計投入資金約244.2億元（不含萬科向境外物流平台投入的資金），其中註冊資本181億元、股東借款63.2億元。為提升萬科物流的資本實力，擬將63.2億元股東借款轉為對其股權出資。本次增資完成後，萬科物流的註冊資本由181億元增加至244.2億元。
萬科表示，本次增資為債權轉股權，不會導致公司合併報表範圍發生變化，也不會對公司的財務及經營狀況產生不利影響，本次增資事項不存在損害公司及全體股東利益的情形。本次增資為萬科物流的業務發展提供支持，有利於提升其資本實力，符合公司戰略發展規劃及長遠利益。
資料顯示，萬科在2014年涉足物流地產，先後進駐廊坊、貴陽和武漢。2015年6月，萬科撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產發展有限公司，並正式推出獨立物流品牌“萬緯”。萬科物流發展有限公司也成為了萬科的物流倉儲服務業務境內平台。2017年，其進軍冷鏈物流市場，成立萬緯冷鏈物流。
根據萬科2020年年報介紹，萬科的物流倉儲服務業務聚焦發展高標倉儲和冷鏈物流兩大核心業務，經過五年發展，已發展成為中國規模最大的冷鏈物流綜合服務商。過去一年，萬緯物流繼續完善核心節點佈局，新獲取管理項目10個，可租賃建築面積75萬平方米。截至2020年末，萬緯物流在 44個城市累計管理148個項目，可租賃建築面積1148萬平方米。所管理的項目中，高標庫128個，可租賃建築面積1062萬平方米；冷庫20個，可租賃建築面積86萬平方米。
2020年萬緯物流新開業195萬平方米，截至報告期末，累計開業項目建築面積700萬平方米，其中高標庫開業666萬平方米，穩定期出租率94%；冷庫開業34萬平方米，穩定期使用率77%。
2020年，萬緯物流管理項目（含非並表項目）的營業收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫營業收入12.9億元，同比增長29%；冷庫營業收入5.8億元，同比增長60%。
以上，是財務報表中的成績，而在報表之外，萬緯物流也積累了多個方面的資源與能力：
1.土地資源
對於物流地產而言，土地資源是最為重要的資源之一。而受工業用地新政及供給側改革影響，土地供應市場收緊，目前在一二線城市能通過開發以滿足高標倉儲需求的物流地產用地顯得尤為稀缺。從2015年至今，萬科憑藉國內地產開發龍頭企業的品牌影響力，大肆擴充土地儲備，其在一二線城市的物流地產項目佈局也已初具規模。
2.開發能力
對於物流地產而言，土地資源是業務開展的基礎，而在這之上的是開發、服務與運營的能力。以萬緯高標倉為例，其具備投資選址、開發建設、招商運營和資產管理等能力。其中，在開發建設方面，萬緯物流稱以匠心打造“三好”產品，並以9大技術標準引領行業，包括地下工程施工技術標準化、裝配整體式混凝土框架結構施工技術標準化以及輕型門式鋼架結構施工技術等。
另外，如前文所述，截至2020年末，萬科的物流倉儲服務業務在44個城市累計管理148個項目，可租賃建築面積1148萬平方米，累計已開業項目建築面積700萬平方米，其中2020年新開業195萬平方米。
基於以上種種，萬緯物流擁有了包括全國性高標倉儲網絡、高標準產品力、成熟的運營管理經驗在內的服務力，能夠向客户提供高端、標準化的物流倉儲基礎設施。
3.運營能力
萬緯物流的一個重要目標是“為人民美好生活保駕護航”，這方面在其最重要的業務版塊——冷鏈物流，表現更為突出。作為與每個家庭餐桌直接相關的業務，冷鏈物流在基礎設施、運營經驗、科技能力方面挑戰更大。
如今的萬緯冷鏈，業務網絡已經覆蓋國內一二線城市及內陸核心城市，具備全國性、一站式的倉儲、幹線、配送等專業服務能力。按照規劃，萬緯冷鏈將繼續完善國內佈局，覆蓋上游港口倉和產地倉、中游交易倉、下游區域分撥倉和城市配送倉，從而為客户提供全網絡、全場景、全鏈條的一站式供應鏈服務。
值得一提的是，2018年，併購太古實業旗下太古冷鏈平台，也進一步提升了萬緯冷鏈的實力。此次併購，不僅讓萬緯獲得了太古冷鏈包括上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫，進一步擴大冷鏈業務版圖，同時也獲得了太古冷鏈多年來積累的經驗、標準。
4.科技能力
物流正在邁入科技時代，物流地產也不例外。萬緯物流不僅有一支專門的技術團隊，還與頂尖科技公司微軟、杉數科技達成了合作。萬緯物流的技術團隊，致力於建設OTWB體系，並在日常運營中應用了包括人工智能、物聯網、大數據等前沿科技。在信息追溯與智慧園區方面，萬緯傾力打造“一個人工智能雲，三個管理模塊”結構，通過數字月台、數字道閘、AS/RS打造全方位智慧物流系統，實現倉庫管理職能化、數據可視化，實現人工智能與資產管理一體化及信息全程可追溯。基於上述科技能力，再疊加基礎設施與運營服務能力，萬緯物流向客户提供的不僅僅是倉儲設施，更包括專業的服務方案，這種方案涵蓋了倉庫選址與倉內運營。
相關案例也證明着萬緯物流在這方面的能力。據萬科董事會秘書朱旭在2020業績發佈會上介紹，在物流倉儲方面，在保持規模領先地位的同時，萬緯物流持續提升開發運營效率，完成行業首個快建高標準冷庫落地完工，並在短短68天內將北京亦莊項目改造成為疫苗外延冷庫，順利支持了新冠疫苗緊急存儲任務，獲得合作方認可。
5.服務能力
與物流地產開發相伴的，是物業服務能力。萬緯物流也將萬科的服務基因帶到了物流地產業務當中。
萬緯物流曾向外界舉例介紹説，萬緯冷鏈的穿堂達到了18米，而業內的平均值則為12米。在萬緯看來這是為了更好的運營和服務。“當你有足夠的更大的操作空間的時候，你的效率會更高。當貨物從車上卸下來裝到庫裏面的時間最短，你就保證品質最好。”
再比如，萬緯物流的客户費列羅，服務於這類巧克力品牌，首先要擁有多層温庫才初步具備服務能力，因為冷凍庫滿足巧克力原糖零下22度以下的儲存需求；如欲切割，則需要恆温恆濕；在包裝環節，則需要温度控制在14度到19度，濕度在65%以下。但萬緯冷鏈做到了，不僅如此，其還提供了諸如包裝、分解、配送、監控等服務。
另外一個案例是佳沛奇異果。據介紹，冷庫設備設施的品質、運輸過程中的温度控制直接影響着生鮮農產品損耗率，而佳沛在新西蘭國內的損耗率僅有不到5%，進入中國市場，佳沛希望尋找一家提供倉儲、運輸的優質冷鏈服務商。最終，佳沛選擇了萬緯冷鏈。合作以來，三年間累計處理超過2億個奇異果，每個均按時按點安全到達目的地。中國的進口佳沛奇異果，均由萬緯冷鏈保駕護航。
類似的案例還有百勝定製物流中心、沃爾瑪成都配送中心等等。事實上，目前萬緯物流服務客户超過850家，涵蓋電商類、快遞快運類、製造業類、餐飲類、零售商超類等各個領域，除了前文提到的佳沛、百勝、沃爾瑪、費列羅之外，還有京東、唯品會、蘇寧、菜鳥、家樂福、3M、十薈團等等。此外，在疫情下，萬緯廈門海滄冷鏈園區、萬緯寧波北侖冷鏈園區、萬緯成都新津冷鏈園區3個園區被當地政府指定作為中轉監管倉，為進口冷鏈食品安全保駕護航。
如業內所知，物流地產頭部企業，除了物流地產開發和運營，業務當中還有一個重要版塊：基金管理。而萬緯物流，除了以上種種能力與資源，在資本化方面也多有動作，建立起“開發、管理與基金運作”的閉環。
2020年，萬緯物流與新加坡政府投資公司（GIC）簽署合作協議，共同成立中外合資公司作為投資平台。2020年6月，萬緯物流首期類 REITs 產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲 1 期資產支持專項計劃”在深圳證券交易所掛牌，資產及經營管理能力獲得資本市場認可。
而事實上，自2018年起萬緯物流就已與資本市場陸續開展合作，與國內外保險、基金等資本方共同發起設立過多期物流私募股權基金，涉及倉儲總面積超過100萬平方米。
需要注意的是，2017年，萬科曾發佈公告，與多家企業合作共同投資設立一支專業物流地產投資基金，認繳出資總額為60億元，未來將投資境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目，其中萬科A擬投資15億元。
以上動作，足見萬科對物流業務的重視。而從結果上看，幾年來低調發展，萬科的物流版塊其實已悄然進入了物流地產領軍陣營：2019年時，萬科曾披露，萬緯物流在規模上已是全國排名第二。而在更早之前的2017年，萬科聯合厚朴投資、高瓴資本、中銀投以及普洛斯的創始人梅志明共同參與了普洛斯的私有化，交易總價約159億新加坡元（合784億元人民幣）。其中萬科佔股21.4%成為第一大股東。也就是説，在物流地產領域，萬科是龍頭企業普洛斯的第一大股東，而旗下萬緯物流則位居行業第二。
現如今，對物流業務的加碼，再度彰顯了萬科對物流版塊的重視。或許正如萬科董事會主席、集團合夥人鬱亮所説，“雖然現在不能掙大錢。掙快錢，但是仍然可以掙慢錢、長錢和老實錢。”
來源/物流指聞（ID：wuliuzhiwen）
文/葉帥