中房報記者 唐珊珊丨北京報道
內地物管企業們赴港IPO的進程還在加速。10月11日，世茂服務與合景悠活同一天通過港交所聆訊。10月18日合景悠活召開上市新聞發佈會，透露公司預計於10月30日正式掛牌上市。
合景悠活管理層透露，目前公司大灣區業務對整體業務的佔比接近40%左右，在未來公司希望減少對個別地區的依賴，增加如長三角、中西部、環渤海等一二線城市的業務跟市場份額，有效降低營運風險；此外，公司下一步的發展重點是打通全業態的物業類型。
與頭部物企世茂服務相比，合景悠活的體量、規模都很有限。截至2019年末，合景悠活在管建築面積不足2000萬平方米，在已上市物企中處於下游水平；而目前在管面積排名首位的彩生活這一數據已達到3.64億平方米。
據記者瞭解，合景悠活此次上市募集資金預計達31億港元，集資所得60%計劃用於收購及投資；25%用於提升智慧服務系統；10%用於多元化增值服務；5%用於一般營運資金。
上市前，合景泰富集團持有合景悠活97.22%股份。正式上市後，合景泰富將不再保留任何合景悠活已發行股本權益，二者將成為“兄弟”公司。
對於合景泰富而言，分拆物業板塊上市必然將為其進一步規模擴張提供有力支撐；但對於之前業務來源高度依賴其母公司的合景悠活來説，如何“活”出自我、大幅提升自身的生存及運營能力將是擺在其面前的首要難題。
突擊式收購後母公司營收佔比仍超九成
合景悠活的歷史可追溯至2004年，彼時即開始為合景泰富開發的住宅物業提供管理服務；兩年後，其又將業務範圍拓展至商業物業管理領域，服務對象仍為母公司合景泰富。2009年以來，合景悠活一路跟隨母公司的擴張腳步將業務版圖擴展至全國38個城市。
招股書顯示，至2019年末，合景悠活住宅物業與商業物業總在管建築面積分別為1830萬平方米和330萬平方米，管理項目共計191個，其中156個來自合景泰富集團或其關聯方。
近年來，合景悠活業績增漲較為迅速，2017年-2019年，其營收分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，複合增長率達到55.8%；尤為亮眼的是其淨利潤複合增長率高達104.7%，處於業內領先水平。
不過記者瞭解到，合景悠活2019年之前的營收全部來自於合景泰富。2019年這一局面有所改觀，但來自母公司的營收佔比仍然超過90%。目前從地產公司分拆上市的物企中，母公司收入來源佔比七八成的現象頗為普遍，但如此高佔比的情況並不多見。這對於上市後需保持相對獨立性的合景悠活來説並不是一件好事。
第三方項目“破冰”的局面來自於公司上市前的突擊式收購。2019年，上市主體合景悠活成立，之後便收購佛山星譽和廣州宜家創生兩家公司。當年，合景悠活第三方住宅管理項目增加至387.5萬平方米，營收佔比增至10.99%；第三方商業項目在管面積增至87萬平方米，營收佔比增至4.1%。
此外，合景悠活還一直存在大量資金被關聯方佔用情況。2017-2019年，其關聯方的應收貿易款項分別佔63.01%、76.36%、77.95%，關聯方應收貿易款項週轉日數分別高達263日、260日及242日。
相關專業人士指出，合景悠活近年來業績的增加高度依賴於合景泰富的項目交付，隨着合景悠活進入資本市場以及未來地產行業競爭加劇，其獨立發展能力將備受考驗。
未來獨立成長性存疑
當前大批地產企業分拆物業板塊上市，固然是看重物業這一存量市場的未來潛力，在融資環境進一步收窄的環境下，也不失為拓展融資渠道實現股東利益最大化的一種策略。特別是港交所上市門檻較低，這更讓不少企業找到了資金運轉新的突破口。
2016年以來，合景泰富經營性現金流已連續多年為負。近五年，公司資產負債比持續走高，2015-2019年資產負債率分別為71.93%、78.32%、79.07%、82.78%、82.15%，2019年負債總額已高達1760.8億元。
負債的高企來源於激進的擴張策略。自2016年起，合景泰富活躍於土地招拍掛市場、並積極進行收併購，2019年，其土地成本合計達276億元。這些行為的驅動力，是在今年挺進千億規模陣營。
不過受各種因素影響，今年前5月合景泰富實現累計合同銷售金額不足300億元，僅完成年度目標的約27.8%，想要實現預期計劃難度巨大。
與此同時，合景泰富也在採取種種努力緩解資金壓力。去年，其將旗下三個合計負債25.8億元的公司從全資變為合營，致使這3家企業的有息債務不再納入上市公司的合併報表範圍。因此也有外界質疑此舉有借“殼”騰挪負債之嫌。
今年第一季度，合景泰富還發行了30億元人民幣的等值美元優先票據，以及包括3億美元較長久期的七年境外優先票據在內的國內公司債，以維護其資金槓桿的穩定。
如今合景悠活上市在即，將擁有獨立融資平台，這對於資金吃緊的合景泰富來説自然會帶來不小的支持。
但如果分拆旗下業務板塊上市僅為滿足企業短期的融資需求，公司上市後長遠來看必然會面對諸多困境。今年以來，幾家新上市的物企公司中興業物聯、燁星集團股價均跌破發行價，説明這一市場目前已經出現分化。
克而瑞高級研究員湯曉晨指出，合景悠活上市後需要展示出明確的市場化拓展計劃，逐步展示自身在關聯公司之外的市場競爭力，才能加強未來增長的確定性，從而為其股價和市值帶來良好表現。
來源：物業中國