文/樂居財經 嚴明會
2017年底，時任保利發展董事長的宋廣菊提出了“重回前三”的目標。四年過去了，保利發展（600048.SH）仍未能達成夙願。
據克而瑞數據，2021年度無論全口徑還是權益口徑，保利發展排名均在行業第四。去年7月底，劉平從退休的宋廣菊手中接過帥印，同時也扛起了“重回前三”的重任。
在2022年的開年會議上，劉平提出了新的目標：保持央企第一，持續成為中國房地產行業的領跑者，進三爭一。同時，保利發展提拔了十多位80後分公司總經理，大膽使用年輕幹部，組織框架也有相應調整。一系列動作之下，頗有大幹一番的意味。
這一年來，保利發展不遺餘力，兩手並抓融資端和拿地端，在保持“綠檔”的同時加碼拿地。2021年，保利發展實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%。在保持銷售穩定增長的同時，盈利能力罕見出現了下滑。
隨之而來的，還有分紅率的下降。據保利發展2021年度利潤分配方案，擬每股派發現金紅利0.58元，同比減少0.15元，佔2021年度合併報表歸屬於母公司股東的淨利潤的25.35%，同比減少4.82個百分點。
在2020年年報發佈時，保利發展曾發佈了《2021-2023年股東回報規劃》，提到未來三年每年現金分紅佔當年歸屬於上市公司股東淨利潤的比例均不低於25%，實際上，2018-2020年間保利發展的分紅率未低於過30%。
對於下調分紅率的原因，保利發展財務總監周東利曾在去年的業績説明會上解釋道，隨着“三道紅線”等系列政策的出台和落地，降低分紅、適當提高自有資金儲備規模，是為了保持持續發展能力，為股東創造價值。
上市以來淨利潤首降
報告期內，保利發展實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；實現簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.2%；實現淨利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母淨利潤273.88億元，同比下降5.39%。
這也是保利發展上市以來首次錄得的利潤負增長。保利發展表示，主要是由於地產項目利潤率下降影響。
2021年，保利發展的毛利率為26.80%，同比下降5.79個百分點；淨利率為13.05%，同比下降3.42個百分點。
分地區來看，僅華東片區的毛利率同比微增0.93個百分點，華南片區、中部片區、華北片區、西部片區、東北片區及海外片區整體毛利率均有下降，其中，華北地區的毛利率同比減少9.6個百分點，海外片區的毛利率同比減少18.99個百分點。
在行業下行的2021年，房企們紛紛減緩投資步伐謹慎補倉，減少甚至是停止拿地，相比之下，保利發展保持了一定的投資定力。全年新拓展項目145個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。其中不乏高溢價拿地。
2021年2月，保利發展聯合華潤置地以67.77億元，23%自持競得北京市順義新城第23街區新國展三期項目（原22街區南部）地塊，溢價率35%；2021年5月18日、5月19日，保利發展分別以47.36億元、17.76億元競得廣東省東莞市黃江鎮兩幅地塊，溢價率分別約為23.46%、40.29%。
2021年6月廈門第二輪集中供地中，保利發展競得海滄一幅地塊，成交價49.7億元，溢價率24.87%；同月上海首輪集中供地中，保利發展以總價105.13億元競得靜安區靈石社區打包地塊，溢價8.39%，成交樓面價約5.17萬元/平方米。
在堅持“核心城市+城市羣”的深耕戰略下，保利發展重點補倉銷售貢獻高的優質區域，新增資源中珠三角、長三角拓展金額佔比合計54%，較2020年提升7個百分點。而隨着未來高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。
加速有息債與“擅用”ABS
央企向來以財務穩健著稱，保利發展也不例外。以“三道紅線”來看，2021年繼續維持綠檔。期末淨負債率約為55%，同比減少2個百分點；剔除預收款後的資產負債率約為68%，同比減少1%；現金短債比則從2020年的1.82倍增加至2.65倍。
截至2021年底，保利發展有息負債規模為3382億元，同比增長14%，而2020年同比增速在10%左右，其有息負債規模正加速增長。
槓桿的運用也使得少數股東分食的利潤增加，保利發展少數股東損益佔淨利潤的總額的比例從2017年的20.62%上升至2021年的26.36%；在去年末3029.14億元的淨資產中，少數股東權益1073.54億元，佔比35.4%，該數據相比於2020年末的32.4%有所上升。
在房地產行業融資全面遇冷的2021年，具有央企背景的保利發展在融資上相對通暢，期內成功發行公司債 86.9 億元、中期票據 100 億元。期內綜合融資成本約 4.46%，較2020年末下降 31 個基點。
去年11月，房企融資端口略有鬆動，保利發展在此時突然加大融資力度。整個11月，除了正常發債外，保利發展拋出了198億元的融資方案。
具體來看，11月1日，保利發展發行商用物業ABS債券21.35億元；11月19日，保利發展成功發行中期票據，發行總額20億元，期限5年，發行利率3.55%；11月22日，保利發展公告稱擬發行不超98億元的公司債；11月30日晚間，保利發展公告稱擬發行租賃住房ABS，發行規模不超過100億元。
在這波融資中，保利發展的重要目的之一就是償還舊債。從債務類型上來看，保利發展偏愛發行ABS。
所謂ABS，是以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。房企所涉ABS 類型主要包括供應鏈、購房尾款、物業費、CMBS 和類REITs。
而在會計處理上，ABS較為靈活，供應鏈多數記在“應付賬款”、“其他應付款”應付類科目。購房尾款，境內企業多數記在“應付債券”、“長期應付款”、“其他流動負債”居多。
如此，大部分ABS將不計入有息負債，換句話説，大規模發行ABS將在一定程度上幫助房企隱藏部分債務。
據方正證券研究所研報，截至2021年8月31日，保利發展在地產ABS存續規模中排在前五位。
文章來源:地產K線