年初以來，我國基礎設施公募REITs試點項目申報與審核配套制度頒佈，審核工作穩步推進。近日，公募REITs制度體系搭建和技術系統的準備工作也基本就緒，首批項目漸行漸近，公募REITs這一全新投資工具“呼之欲出”。
機構投資者是我國基礎設施公募REITs的重要投資人，從機構投資者視角看，參與公募REITs需要重點關注以下幾個問題。
一是參與角色。機構投資者可以通過“戰略配售”或“網下發售”投資基礎設施公募REITs。參與戰略配售的優點是可以鎖定投資份額，缺點是無法參與詢價過程；參與網下發售的優點是可以參與詢價，缺點是認購結果具有不確定性。機構投資者需要綜合評估項目特點、投資偏好以及對發行價格的預期等因素，審慎決定以何種角色參與REITs投資。
二是預期收益。基礎設施公募REITs的收益主要來源於運營淨現金流的期間分配和基礎設施資產增值兩部分。從收益率水平上看，試點項目預計未來3年現金流分派率應不會低於4%。實務中，機構投資者對於不同類型資產的分紅率預期也有一定差異。基礎設施公募REITs項目可以分為特許經營類項目（如收費公路、污水處理等）和非特許經營項目（如產業園區、倉儲物流等）。其中，特許經營類項目的收費年限一般由協議約定或通過主管部門批覆明確，在公募REITs存續期間，隨着基礎設施剩餘收費年限的縮短，資產的評估價值也會逐漸下降，因此，特許經營類項目的收益中往往不存在資產增值部分，故投資人對其收益率預期一般會高於非特許經營項目。
三是風險水平。基礎設施公募REITs兼有“權益”和“固收”兩種屬性，其投資風險水平一般介於股票和債券之間。投資人在進行投資決策前需要綜合考慮產品結構、底層資產、收益測算和參與機構等各類風險因素。值得關注的是，不同於傳統的投資標的，公募REITs投資人還需重點關注項目運營管理中的“委託代理風險”。目前市場上的基金管理人大都不具有基礎設施運營管理經驗，一般都會聘請外部管理機構進行基礎設施項目的運營管理。外部管理機構的盡職程度和運營水平將直接影響到項目的運營現金流。因此，投資人在投資決策前，需要仔細研讀《運營管理服務協議》及相關交易文件，重點評估委託管理的合規盡責風險。
四是退出可行。公募REITs投資中，投資人最關心的問題還有退出的可行性。滬深交易所推出的業務細則中，明確基礎設施基金可採用競價、大宗和詢價等交易所認可的交易方式交易。此外，公募REITs還引入質押協議回購和流動性服務機制，從而提高產品的投資吸引力。例如，通過充分合理的做市機制，可以熨平交易價格的小額非理性波動。投資人在投資REITs前，需要綜合評估產品的流動性和退出的可行性。
五是投資實務。據瞭解，市場上主要的機構投資者目前均已開展公募REITs投資的準備工作，包括制定內部投決制度、搭建相關業務系統等。此外，投資者在實操中還應關注會計核算、交易價格等方面。對於以資管產品參與REITs投資的，還需注意淨值管理、期限匹配等問題。
總的來説，基礎設施公募REITs既肩負着盤活基礎設施的重任，也承載着資本市場的期待。公募REITs作為全新的投資品種，填補了資本市場的空白，拓寬了投資人的投資邊界。為保障我國公募REITs市場的長遠發展，監管和市場機構需要共同努力，打造良好的投資環境，把公募REITs投資者關注的要點，作為全市場共同努力的方向。