物流園區行業基本概況分析
根據國家標準《物流術語(GB/T18354)》，物流園區是指為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出於城市物流設施空間佈局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施羣與眾多物流業者在地域上的物理集結地。
物流園區是對物流組織管理節點進行相對集中建設與發展的、具有經濟開發性質的城市物流功能區域，同時，也是依託相關物流服務設施降低物流成本、提高物流運作效率，改善企業服務有關的流通加工、原材料採購、便於與消費地直接聯繫的生產等活動、具有產業發展性質的經濟功能區。
1、中國物流園區供給現狀分析
——工礦倉儲用地供應快速提升
根據國土資源部數據，2019年全國國有建設用地供應總量62.4萬公頃，比上年下降3.6%，其中工礦倉儲用地作為最大的正增長用地，2019年中國工礦倉儲用地供應面積為14.7萬公頃，增長10.3%，快速增長的供應規模反映出國內工業和物流用地需求較大。
2)物流園區建設規模逐步擴張
根據中國物流與採購聯合會、中國物流學會發布的《第五次全國物流園區(基地)調查報告(2018)》數據顯示，2018年，全國符合本次調查基本條件的各類物流園區共計1638家，比2015年第四次調查數據1210家增長35.37%。2015-2018年，我國物流園區個數年均增長10.6%。總體上，我國物流園區建設呈現快速擴張趨勢。
根據《物流園區分類與規劃基本要求GB/T21334-2017》，按依託的物流資源和市場需求特徵為主要原則，以某一服務對象為主要特徵，將延伸服務合併為同一類型，以物流園區服務功能為導向，對物流園區進行如下分類。
2、中國物流園區需求分析
目前，國內物流園區入駐企業類型可大致分為製造企業、零售企業、第三方物流三大類，其中製造企業主要包括汽車、電子、機械製造以及醫藥、醫療器械製造等等，零售企業包括快消品、電商以及零售等等。
不同入駐企業對於物流園區功能需求的考慮不盡相同，目前多數以倉儲、運輸、配送等基本服務功能為主。從國內倉儲地產領軍企業——普洛斯的客户結構可以看出，佔比較高的有電子商務企業26%，快消品企業21%、第三方物流18%，電子產品13%、汽車零部件8%，零售商6%。
1)工業品物流高速增長為物流園區建設提供重要支撐
我國工業品物流是物流需求的主要構成。2015-2019年，我國工業品物流總額逐年增長，到2019年，全國工業品物流總額為269.6萬億元，按可比價格計算，同比增長5.7%，增速比2018年減少0.5個百分點，2020年上半年，全國工業品物流總額達到110萬億元。國內工業品物流保持較高的增長趨勢，為物流園區的建設需求提供重要支撐，推動物流園區建設進一步擴張。
2)零售消費穩定增長驅動物流園區轉型升級
2015-2019年，我國社會消費品零售總額逐年增長，增長率保持在8%以上的較高水平。2019年，我國社會消費品零售總額達到411649億元，比2018年增長8.0%，2020年1-9月中國社會消費品零售總額累計達到273324億元，同比下降7.2%。國內零售消費穩定增長，高端物流需求快速擴張，驅動現代化物流園區建設和轉型升級。
3、中國區域物流園區發展情況
——示範物流園區區域分佈
截至到2020年8月，中國物流與採購聯合會根據國家發改委要求，已發佈兩批示範物流園區名單，共56家物流園區入選。其中華東地區物流園區入選最多，達到22個，佔比39%，其次是華中地區和西南地區各有8個物流園區入選。
2)區域物流園區發展
從區域經濟總量來看，2019年華東地區GDP最高，達到37.55萬億元，其次是華中和華南地區，分別為13.98萬億元和13.42萬億元。華東區域經濟總量為物流園區的建設發展提供良好的支撐基礎。
從國內物流地產龍頭企業——普洛斯的全國物流園區佈局情況來看，已建物流園區項目多數分佈於華東地區，例如山東、上海、江蘇、浙江、安徽等地，截止到2019年末，普洛斯在華東地區物流園區項目有178個，總建築面積達到2815.95萬平方米。
3)園區倉儲設施現狀
從高標倉空置率情況來看，根據最新統計數據，華南和華東地區倉儲空置率較低，分別為13.68%和15.55%，而西南和東北地區高標倉空置率達到25%以上，反映出華南、華東地區經濟情況較好，從疫情中較好復甦從而帶動當地倉儲需求，降低區域倉庫空置率。
從高標倉租金情況來看，根據最新統計數據，華東、華北、華南地區租金偏高，而華中、西南、西北、東北地區租金相對較低，反映出華東、華北和華南地區倉儲租賃市場活躍，物流園區的倉儲需求較大。
前瞻觀點:綜上所述，從國家示範試點建設、經濟基礎、龍頭企業佈局、倉儲市場需求等方面分析，華東地區物流園區發展處於領先地位。
以上數據及分析請參考於前瞻產業研究院《中國物流園區建設規劃與經營模式分析報告》，同時前瞻產業研究院提供產業大數據、產業規劃、產業申報、產業園區規劃、產業招商引資等解決方案。