2021年5月20日，深交所網站信息顯示，博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“招商蛇口產業園REITs”)正式發佈《博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金基金份額詢價公告》(簡稱“詢價公告”)。
自4月23日作為首批項目受理以來，招商蛇口產業園REITs已於5月14日獲深交所審議通過、5月17日獲證監會註冊批文。招商蛇口產業園REITs承載着“蛇口精神”與“深圳速度”，作為粵港澳大灣區首單產業園區公募REITs，蓄勢待發。
一、百年招商，優質項目
自1872年創立以來，招商局集團作為中國近代第一家股份制公司及中國近現代化的重要開啓者，從誕生之日起就揹負着富強自立、民族復興的歷史重任，對經濟、制度、思想層面的近現代化都進行了諸多探索，為中國走向現代化開闢了一條道路;自1979年“中國改革開放的發源地”蛇口工業區創辦以來，招商蛇口一直是一面旗幟、一個精神符號，作為中國改革開放的先行者，始終堅持“敢為天下先”的創新精神，聚焦園區的建設和運營主業，持續深化創新，為中國經濟發展做出了重要的歷史貢獻;而今招商蛇口產業園REITs延續了“招商血脈、蛇口基因”，再次走在我國金融創新的最前列，先行先試，為國家所需貢獻了招商所能。
招商蛇口產業園REITs原始權益人為招商蛇口，博時基金擔任基金管理人，博時資本擔任計劃管理人，招商創業擔任基礎設施項目運營方。招商蛇口產業園REITs最終脱穎而出，成為首批境內公募REITs，是產融結合的又一成功典範。
招商蛇口產業園REITs的基礎設施項目為萬融大廈和萬海大廈，可租賃面積分別為41,611平方米及52,646平方米，權屬清晰，租户優質分散，歷史運營情況優異。根據評估結果，萬融大廈和萬海大廈兩個基礎設施項目估值達25.28億元。兩個基礎設施項目均位於深圳市南山區蛇口網谷產業園，地處中國特色社會主義先行示範區、粵港澳大灣區及前海蛇口自貿區“三區疊加”的核心地帶，曾榮獲“國家首批雙創示範基地及國家電子商務示範基地”“特區三十週年五個領域六十大項目”等稱號，園區內配套設施完善，服務體系健全，產業聚集效應明顯。蛇口網谷作為深圳“騰籠換鳥”的經典案例，實現了從傳統工業區到引領片區發展的戰略性新興產業基地的轉型升級，為城市更新、創新發展，提供了一份真實的“深圳樣本”。
招商蛇口產業園REITs的產品期限為50年，在符合有關基金分紅的條件下，本基金每年至少進行收益分配 1 次，每次收益分配的比例應不低於合併後基金年度可供分配金額的 90%。根據招募説明書公開披露信息，招商蛇口產業園REITs預計淨現金流分派率及對應項目資本化率在同區位資產中具有較強的競爭優勢。
除資產分派現金流帶來的穩定收益外，資本利得收益率也是海外成熟REITs市場的投資年化總回報率的重要組成部分。隨着未來境內公募REITs市場的逐步建設，憑藉項目優質的資產地理區位以及豐富的運營經驗，招商蛇口產業園REITs或將有不錯的發展空間。
綜上，強制分紅機制+資本利得潛力，招商蛇口產業園REITs具備較好的長期投資價值。
二、戰略配售空前熱情，備受關注
根據詢價公告，中國證監會准予招商蛇口產業園REITs發售的基金份額總額為9.00億份，本次發售由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。戰略配售基金份額數量為5.85億份，佔發售份額總數的比例為65%。其中，原始權益人招商蛇口認購數量為2.88億份，佔發售份額總數的比例為32%;其他戰略投資者認購數量為2.97億份，佔發售份額總數的比例為33%。
據悉，在此前的戰略配售環節中，招商蛇口產業園REITs作為境內首批、粵港澳大灣區首單產業園區公募REITs，憑藉其優質的基礎設施資產及極強的長期投資價值獲得了資本市場的強烈認可和追捧，各類型專業機構投資者熱情高漲、踴躍參與，在原計劃外部戰略配售(不含原始權益人認購部分)預留30%額度情況下獲得了近3倍超額認購，基於REITs長遠運作和發展、各參與方合作共贏友好協商確定最終參與機構和戰略配售額度。目前招商蛇口產業園REITs已完成全部戰投協議簽署，最終鎖定戰略投資者10餘家，除原始權益人招商蛇口外，其他戰略投資者類型為保險資金、大型央企投資機構、產業基金、銀行和券商自營及理財資金。多類型專業投資者的踴躍參與，招商蛇口產業園REITs作為境內公募REITs的排頭兵，在國家填補金融產品空白、拓寬社會資本投資渠道的道路上邁出了堅實的一步。
根據詢價公告，招商證券擔任本次發售階段財務顧問即網下詢價簿記管理人，招商蛇口產業園REITs將於5月25日進行詢價，並將於近期開始基金份額髮售及完成基金備案及設立。
網下發售與公眾投資者發售不同於戰略配售，投資人所持份額無鎖定期，可在二級市場自由流通。據悉，招商蛇口產業園REITs選擇了多家行業頭部機構擔任做市商，且基金份額還可通過質押協議回購、質押式三方回購等方式進行交易，因此，網下發售與公眾投資者發售的份額將具備更高的流動性。
三、蓄勢待發，先行示範
基礎設施公募REITs作為我國金融創新改革的重要一步，是貫徹落實黨中央、國務院關於防風險、去槓桿、穩投資、補短板決策部署的有效政策工具，對提升基礎設施產業發展的質效、降低宏觀槓桿率、豐富資本市場品種等具有重要意義，有利於更好發揮資本市場的樞紐作用、提升服務實體經濟能力。
對投資者而言，公募REITs的正式推出，搭建了公眾投資者參與大規模基礎設施項目資產交易的橋樑，憑藉我國基礎設施資產的巨量儲備及優質的基礎設施項目較強的收益穩定性，公募REITs將作為一種資產組合分散化管理的工具，有效降低由股票和債券構成的資產組合風險並提高分紅率;對企業而言，公募REITs將幫助企業盤活存量基礎設施資產，實現重資產上市，提升流動性和週轉率，緩解企業資金壓力，為企業加速發展賦能。
蛇口春雷猶在耳，改革揚帆再出徵。百年招商如今再度揚帆，繼續勇當央企排頭兵和金融創新的“拓荒牛”。招商蛇口產業園REITs正式啓動發行程序，粵港澳大灣區的又一個“先行示範”已蓄勢待發，讓我們共同期待境內公募REITs市場又一個里程碑的誕生。