公募REITs啓航，各大公募機構瞄準萬億級蛋糕，躍躍欲試開闢新的資產配置路徑。
業內人士表示，推出公募REITs項目有利於盤活資產，促進新的投入，推動經濟發展。記者瞭解到，從去年底開始，公募機構就開始着手準備REITs業務，一手挑選適合的項目，一手籌備專業的項目團隊。
發力點：基建項目穩定性高、回報率高
證監會前不久發佈通知，就《公開募集基礎設施證券投資基金指引》徵求意見(下稱徵求意見稿)。根據徵求意見稿的要求，公募REITs是以有穩定現金流的基礎設施作為底層資產發行的公募基礎設施證券投資基金。其中，傾向於將市場化運營滿3年的基礎設施項目，作為REITs的底層資產。
從市場體量來看，國內基礎設施REITs市場空間較大。據統計，截至3月31日，基礎設施存量規模超過100萬億元，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億元規模的基礎設施REITs市場。
具體來看，德邦基金統計的數據顯示，以收費公路為例，截至2018年底，國內累計建設投資總額已達8.9萬億元，當年產生的通行費收入達5552億元。保守假設投資總額的5%被REITs化，則相當於提前變現約4000億元。
德邦基金總經理、中國證券投資基金業協會資產證券化專業委員會顧問、公募REITs工作小組組長陳星德表示：“如果今後將商業不動產、長租住宅等其他類不動產納入公募REITs，規模還會成倍增長。”
同時，國內首次提出的基礎設施範圍較廣。對照美國REITs協會統計的美國REITs業態類別，在特許經營權的傳統基礎設施外，還包括工業地產、數據中心、倉儲物流、數據中心等。渤海匯金資管董事總經理李耀光表示：“這些項目的合計規模佔到美國REITs市場的比例超過三成。”
李耀光還談到，將上述四類基礎設施作為REITs試點的底層資產，充分吸取了境外市場的經驗，並結合了國內的現實情況，主要有三方面原因。
一是REITs持有期內分紅收入穩定，但市場價格會出現較大波動，而基礎設施資產是抗衝擊性較強、運營最為穩健的資產業態之一。
彭博數據顯示，受疫情衝擊，截至3月底，美國REITs市場今年以來整體跌幅高達30%。但是，基礎設施與數據中心呈現正收益，今年以來上漲約15%；工業地產與存儲業態的跌幅相對較小，跌幅不到5%。
李耀光表示，上述表現優異的四類業態就在國內基礎設施REITs試點的資產範圍之內。在公募REITs創新業務的發展初期，需要更多地保障投資者權益，選擇較為穩定的項目更有利於培育市場。
二是以收租模式為主要支撐的基礎設施項目，具有較高的投資回報。戴德梁行統計的數據顯示，倉儲物流、數據中心的同期租金回報及資本化率普遍高於一二線城市的商業地產。陳星德認為，在市場流動性相對充裕、整體資產收益率下行的大背景下，優質基礎設施類資產可以為投資者提供合理、穩健的長期回報。
三是推出基礎設施REITs項目有利於盤活資產，促進新的投入，推動經濟發展。
整體而言，李耀光表示，基礎設施REITs的推出，有利於盤活存量資產、拉動投資、降低槓桿率以及防範系統性金融風險。另外，還有利於改變基礎設施領域以債務為主的融資模式，嘗試股權融資，並進而與PPP相結合，改變當前基礎設施領域的投資模式。
急行軍：發揮股東優勢頻繁接觸項目
根據此次試點要求，公募REITs採用的是“公募基金 資產支持證券”的形式，通過公募基金與資產支持專項計劃的對接，形成“公募基金-專項計劃-項目公司”的交易結構。因此，掌握項目的核心機構，尤其是掌握優質基礎設施項目的機構，將在試點中獲得較大的優勢。
數據統計顯示，截至6月6日，共有17只REITs項目處於存續期，總規模合計233.4億元。從項目原始權益人類型來看，不動產基金、實業公司成為項目發起的主力。從項目計劃管理人來看，券商、基金子公司是項目的主力發行機構。
因此，在開展公募REITs方面，公募機構需要尋求多方合作，若股東方具備豐富的不動產基金運作經驗、豐厚項目儲備的實業背景、ABS管理經驗等優勢，對公募機構開展業務更加有利。
華南一家公募基金的有關人士表示：“基於股東方具有豐富的項目資源背景，公司開始着手研究、論證REITs業務的可行性。公司在公募REITs的規劃，也是集團整體作戰的成果。”
記者瞭解到，多家公募機構已關注到REITs業務的發展空間，積極與股東方合作，尋找優質項目。
德邦基金於2019年設立了專户業務部，聚焦ABS、類REITs業務等另類投資，在REITs資產方面積累了較多的研究。陳星德表示，該公司股東德邦證券以資產證券化業務見長，注重發展類REITs的ABS業務，目前累計運作的項目超過10個，管理規模數十億元。鑑於本次公募REITs試點採用“公募 ABS 保薦”的結構，且要求公募管理人與ABS管理人深度綁定，德邦體系下的REITs投研優勢有望突顯出來。
據悉，寶盈基金正在積極佈局公募REITs業務。寶盈基金相關人士表示，作為公司的控股股東，中國中鐵是全球最大的建築工程承包商之一，業務範圍涵蓋了大部分基礎建設領域，具備獨特的管理和技術優勢。該公司將積極與中國中鐵開展交流合作，推進公募基建REITs產品落地。
李耀光也談到，渤海匯金資管公司前期已參與了不動產投資以及類REITS項目的發行與管理，在REITs業務上有比較成熟的經驗。同時，渤海匯金及母公司渤海證券具備公募基金管理、專項計劃管理及保薦領域的全牌照，將為合作伙伴提供一條龍服務。另外，基於前期的充分準備，渤海匯金資管公司還將繼續擴大專業化團隊，以服務基礎設施REITs業務。
香餑餑：公募急需REITs投資運營人才
長期以來，公募機構主要奉行“華爾街規則”，不參與上市公司的主動經營管理，扮演被動投資的“旁觀者”角色。隨着公募REITs的問世，公募行業的定位迎來里程碑式的轉變。
根據徵求意見稿的要求，在基礎設施REITs基金運作過程中，基金管理人須積極履行基礎設施項目運營管理職責，並配備有基礎設施項目投資管理或運營經驗的人員。
對此，各大公募機構已開始積極組建團隊，對外廣發英雄帖。近日，易方達基金、華夏基金、海富通基金、寶盈基金等多家公募機構開放了REITs崗位的招聘。
綜合大部分崗位要求來看，REITs投資管理及項目運營人員是公募機構急需的人才。從華夏基金對REITs投後管理崗的職位描述來看，一是熟悉基礎設施REITs(基礎設施包括倉儲物流、收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區、數據中心等其他基礎設施)相關市場；二是進行投後項目市場調研，把握預測市場發展趨勢，並根據市場的變化和競爭的需要提出應對策略；三是負責執行資產管理策略與投資組合管理，包括運營策略、運營收入對基礎資產估值的影響等；四是與合作方緊密工作，優化投資組合和營運策略等；五是精於財務分析模型的搭建；六是做好投後的預算管理、收益預測等定期報告；七是定期和不定期地與投資人進行溝通。
從上述要求來看，公募REITs的開展，對從業人員的要求出現了較大的變化。李耀光認為，公募REITs不僅僅是當前類REITs模式的公募化，而是一種基於基金管理人主動管理邏輯的新模式，需要以主動管理的方式參與底層資產的投資管理與項目運營管理。
李耀光表示：“如果以上市公司的治理結構打比方，公募機構未來基於能力建設分化為三類層級的職能：一是對於有能力的專業機構而言，需要充當上市公司董事層、經營層的職能，參與項目的規劃發展及實際運營的過程。二是部分機構會擔起董事層的職能，將經營管理委託給有實力的第三方機構。三是公募機構的最低要求，需要擔起監事層的職能，在運營管理和保護投資權益等方面行使監督管理的職責。”
此外，陳星德還表示，該公司一方面會不斷優化組織架構，提高團隊整體效能；另一方面，會不斷加強與股東的業務協同合作，積極引進經驗豐富的優秀人才，組建業內一流的研究團隊、管理團隊、銷售團隊，穩紮穩打地發展公募REITs業務。
新探索：有待細則推出
公募REITs試點的開展，將最大限度地利用現有的制度安排，僅通過突破原有的投資單一資產支持證券比例的限制，實現資金的公開募集。
陳星德表示，未來基金公司不僅在股權上對基礎設施建設項目進行投資，同時要求其對標的項目進行日常管理以獲得更好的回報。公募REITs在基金髮行定價方式、估值方式、信息披露內容、利益衝突管理等方面具有很強的獨特性，這對公募基金的專業化團隊、運營管理能力、業務經驗等都提出了更高的要求。
如何給底層資產估值？李耀光表示，預計在基礎設施REITs開展的初期，將以運營現金流折現的方式進行估值；待業務進入成熟期，需要根據同類項目、同類行業的比較，測算出合理的估值水平。“對於公募機構而言，REITs估值與上市公司估值邏輯相似，未來有待於公募REITs市場評估指引的推出。”
另外，由於公募基金的特有屬性，李耀光預計，監管層對基礎設施REITs的信息披露會有更加明確的要求，如REITs項目資產透明等，未來有望出台更加詳細的指引細則。
（文章來源：上海證券報）