温州起家、現總部位於上海的房企中梁控股，日前公佈了前8月的銷售情況：
中梁控股2021年前8月累計合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約1190億元，累計合約銷售面積約945.2萬平方米。同比去年增長23.32%，合約銷售面積同比增長22.5%。
這一穩步增長的銷售數據，延續了此前半年報的表現：
期內，本集團（連同其合營聯營公司）實現合同銷售人民幣950億元，按年增長40%，已完成2021年銷售目標人民幣1800億元的53%。
銷售增長帶動營收提升，上半年40%的銷售額增長之外，中梁控股實現營收329.1億元，同比增長38.5%。
不過，中梁控股三道紅線依然踩線，前些年高週轉式激進擴張，帶來的債務壓力，還需要更多時間去化解。
此外，盈利能力偏低，三四線城市業務佔比太大，投訴維權多等等，也是中梁控股不得不盡快解決的難題。
01
過去一兩年來，針對房企的調控監管策略中，三道紅線無疑是一個重要殺招。
半年報顯示，中梁控股踩中一道紅線：
中梁控股剔除預收賬款後的資產負債率為79.3%，而2020年底的這一數據為79.9%；
淨負債比率為56.1%，較2020年底下降9.8個百分點；
非限制現金與即期借貸比率為1.2，較2020年底有所增長。
對比去年年底的數據，今年上半年，中梁控股降負債還是有一定效果的。但79.3%的資產負債率，仍然超過70%的紅線9.3個百分點。
為了儘快實現翻綠，中梁控股方面在年中業績會上表示，“下半年還有明年，中梁會做大量的減債務和穩債務的工作”。
不過，債務何時能過關，依然有不確定性。因為從上半年的情況看，中梁控股的拿地力度依然是相當大的。
據半年報，中梁控股共獲取了67個新項目，新增總貨值1020億元，總投資金額為408億元，而上半年其銷售額為950億元，超過了40%的投銷比。
反饋到債務方面，上半年中梁控股未償還債務總額為546億元，去年年底是541億元，債務總規模並沒有明顯減少。
中梁控股表示下半年着重減債務，還一個重要原因是，其短債壓力較大。一年內到期的債務約為232億元，佔546億元總債務比例達到42%，短期償債承壓。
來源：年中報
考慮到少數股東權益佔比不斷提高背後，中梁控股還存在着明股實債的嫌疑，那麼，接下來要想達到債務合規，恐怕還需要不少時間。
債務指標直接影響融資、拿地。當然，降槓桿降負債，最終也會影響其規模增長速度。
02
中梁控股的債務壓力，和此前激進的全國化擴張策略息息相關。
作為起家温州的房企，在2016年將總部搬到上海之後，中梁控股以長三角為主場，開始瘋狂向全國拓土，一路狂奔，以黑馬姿態進入千億房企陣營。
數據顯示，2016年到2019年，中梁控股分別拿地達到63塊、119塊、221塊和139地塊。其中2018年多達221塊。
來源：年中報
在土儲的跨越式增長下，中梁控股的銷售規模增長速度到底有多快呢？
2016年到2019年，其銷售額分別為190億元、649億元、1015億元、1525億元，三年時間從百億到千億，在行業整體狂飆突進的背景下，這也是很少有房企能做到的成績。
憑藉着“456”高週轉模式——4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行再投入，中梁控股成功躋身行業TOP20，但擴張後遺症也在不斷凸顯。
債務承壓只是其一，中梁控股另一個突出問題在於，利潤和規模增長嚴重不匹配，盈利能力低於行業水平。
今年上半年，中梁控股實現營收329.1億元，同比增長38.5%，但税後利潤25.8億元，同比增長只有16.8%，增速不到營收增長的一半。
此外，毛利增長27.4%，毛利率從去年同期的22.6%下降到20.8%。作為對比，整個行業的毛利率接近30%左右，中梁控股的數據處於行業低位。
對於毛利率下滑，中梁控股解釋稱，是由於期內交付的物業項目的土地收購成本相對有關平均售價較高所致。
但回顧過去幾年的指標，盈利能力不足的問題，並不是今年上半年獨有。
2018年到2020年，中梁控股的毛利率分別為22.9%、23.3%、21%，呈走低趨勢；淨利率分別為8.4%、11%、9.96%，有增有減，但距離14%、15%的行業水平，同樣是明顯偏低的。
很顯然，中梁控股的規模快速翻番，一方面帶來了債務高築，另一方面，也是建立在犧牲利潤前提上的，增長質量要打折扣。
過去這些年來，大中小房企的規模擴張訴求普遍很強烈，但做大規模，説到底是為了獲取更多的利潤，賺更多的錢。
如果規模上去了，盈利能力卻不升反降，那麼當初激進擴張的初衷到底是什麼？
03
中梁控股早期的擴張，以三四線城市為主，在棚改紅利減弱之後，開始加大二線城市的投拓力度。
不過，目前三四線城市的佔比仍然不低。
上半年數據顯示，950億元的銷售額，二線城市佔比49.6%，三、四線城市佔比39.6%、10.8%，加起來超過一半。
來源：年中報
雖然中梁控股業務主要位於長三角，位於經濟最活躍的城市羣之一，但三四線城市的人口和樓市紅利減少，能否支撐其規模增長和利潤提升，未來是存疑的。
我們不妨看看今年上半年，中梁控股的拿地城市有哪些：
孝感、恩施、泰州、東營、黃石、上饒、台州、漯河、運城……
眼下，隨着房地產調控的深入，一二三四線城市大分化正在來臨，高能級城市限購升級，三四線城市則開始了房價限跌，這會進一步增加投拓的難度。
而對中梁控股來説，平衡擴張速度和質量、銷售和債務之外，口碑建設也是一大棘手問題。
前幾年，中梁控股四處拿地、高週轉激進擴張，後遺症是產品質量屢屢出現問題，網上相關的投訴維權不勝枚舉，規模增長和口碑提升，並沒有實現同步。
接下來，中梁控股要想更穩健地發展，真正站到行業安全區內，必須妥善處理好這些難題。
來源：西部城事
如有爆料、投稿、侵權，請聯繫公眾號雲南樓市觀察處理。