停牌8個月，竟讓這家房企逃過一“劫”
文/樂居財經 楊宏彬
停牌了將近8個月的福晟國際(HK:00627)，今日復牌了，盤中飆漲近60%，在二級市場出盡了風頭。
一個神奇的現象是，近90家內房股辛辛苦苦“波動”8個月，沒幹過福晟國際的一根長陽。
近8個月來，內房股市值平均跌幅22.67%，僅9家房企市值增長。福晟國際一日內收漲40%居首，排在第二位的建發國際集團漲幅約30%。
有些諷刺的是，被動“躺平”，反而讓福晟國際在低迷的地產股行情裏逃過一劫。
11月25日，福晟國際(HK:00627) 發佈公告稱，由於所有復牌條件已獲達成，公司已向聯交所申請允許公司股份於聯交所恢復買賣，自2021年11月26日上午9時正起生效。
據瞭解，於今年3月29日，福晟國際擬公佈出售香港資產消息，因而短暫停牌，緊接着由於其需要延遲發佈2020年全年業績，於4月1日上午正式停牌。
之後，港交所於6月8日向福晟國際提出了4項復牌條件，包括了評估公司業務營運及財務狀況的影響，公佈調查結果及採取適當補救措施；刊發未發佈的業績以及公佈所有重要資料等。
在停牌之前，福晟國際的股價幾乎已經跌落谷底，3月26日，報收於0.021港元/股，跌4.76%。復牌後，報收於0.028港元/股，漲幅40%。
停牌“鬧劇”
福晟國際的停牌，起因是一筆重大資產的出售。3月29日，福晟國際稱有一筆重要出售的消息需公佈，因而短暫停牌。
半個月後，這筆交易浮出水面。即福晟國際將其位於香港九龍宏照道39號“企業廣場3期”物業以7.9億港元出售給一家名為Retain Prosper Group Limited的投資公司。
對於出售這一香港資產的原因，福晟也毫不避諱，稱是為了償還相關的銀行貸款。在之後的時間裏，福晟國際還多次發佈過關於出售這一資產的公告，最終出售事項已經於9月15日完成。
據瞭解，企業廣場3期是福晟國際於2018年初以13.3億港元的價格購得，以7.9億元的價格出售屬於是虧本甩賣。
在公佈了出售資產的消息後，福晟國際又因為無法按時公佈2020年業績而正式宣告停牌。而其將延遲發佈業績的原因，歸咎於旗下的嘉興鉑金未遞交相關的財務資料。
據瞭解，嘉興鉑金是一家地產公司，成立於2014年，註冊資金5000萬美元。福晟國際入主該公司，是在2018年。彼時，福晟國際以4.31億元收購了嘉興鉑金75%的股權，剩餘25%的股權掌握在外資企業中鉑國際（中國）投資有限公司（下稱“中鉑國際”）手中。而嘉興鉑金主要資產為杭州總建築面積約22.2萬平方米一項物業。
嘉興鉑金之所以無法向福晟國際提交財務資料，正式因為這另一名股東。據披露，中鉑國際相關人員進入了嘉興鉑金辦公室並鎖上了放置公司印章的房間，同時促使嘉興鉑金的員工更改了會計系統密碼，導致福晟國際無法登陸嘉興鉑金的會計系統。
這一出鬧劇最終結束於今年5月，福晟國際與中鉑國際協商成功，後者提供了嘉興鉑金財務資料及歸還了印章。
之後，福晟國際也於7月份發佈了2020年全年業績報告，期內取得收入11.65億元，同比減少27.04%；淨虧13.67億元，而2019年同期淨利潤為1.37億元。
20億債務逾期
為了復牌，福晟國際應港交所的要求披露公司目前的債務情況。
截止公告日，福晟國際的貸款總額高達30.18億元，其中20.54億元的借款已經逾期，9.38億元的貸款須於一年內償還。福晟國際表示，違約的借款有很大機會獲得展期，管理層正在與債權人積極磋商。
在今年11月19日，福晟國際已經與其中一個貸款方訂立協議，將本應於11月20日到期的821.64萬元貸款延期至2024年11月20日償還。而另外一筆8.91億元到期未償還的貸款，福晟集團表示已與貸款方達成諒解，獲延長還款日期。
按照福晟集團的預期，未償還的貸款中，將有15.48億元還款期限將延遲至2021年12月31日，包括已經違約的8.91億元。
債務逾期的情況下，積極償債成為福晟國際的首要目標。自6月份開始，福晟國際便開始不斷出售物業償債，同時這也是公司日後主要的償債方案。
截止2020年12月31日，福晟國際持有15個發展中及待售的項目及2個投資物業，前者總建築面積為約146.2萬平方米，集團應占總建築面積為約116萬平方米。後者總建築面積為43,533平方米。
沉重的“禮物”
福晟國際是潘偉明給兒子潘浩然的“禮物”，獨立於福晟集團，卻在福晟系的項目投資上擁有優先權。在福晟與世茂的世紀大併購之下，福晟國際也得以“保全”。
2017年，福晟集團全年拿地金額超800億，總貨值3199億元，而同期內的銷售額才418億元，截至2018年底，福晟的總土儲貨值已超8000億元。
“蛇吞象”的結果就是撐破了肚皮，激進的福晟集團終於在2019年爆發了資金鍊問題。2017-2019年，福晟集團總負債分別為448.46億元、616.44億元、706.64億元，債務規模持續上升。
為了活下去，潘偉明將福晟49%的股權和福建六建19%的股權讓給世茂，許世壇曾笑言，花五六十億拿到了千億貨值。
能力與野心的嚴重不匹配，讓潘偉明為此付出了巨大代價，這其中並不包括福晟國際。
上市後，福晟集團向福晟國際注入了6個長沙項目。不同於福盛集團擅長的一級開發和舊城改造，福晟國際更多是通過招拍掛和併購來獲取項目。乘着資本市場的東風，福晟國際在2018年收購了7個項目，應占總建築面積約82萬平方米。
將較好的項目分給福晟國際，潘偉明的本意是給兒子鋪一條康莊大道。但其上市後的表現，讓這份禮物變得有些沉重。
2018年，福晟國際爆虧46.26億，2019年扭虧之後，2020年再虧13.67億。比業績更低迷的是福晟國際的股價。2017年底上市之時，福晟國際的股價為每股1港元，當時的市值超過100億港元。截止11月26日，福晟國際市值僅餘3.18億港元。
讓人意外的是，因停牌而被動“躺平”，反而讓福晟國際在低迷的地產股行情裏逃過一劫。
近8個月來，內房股市值平均跌幅22.67%，僅9家房企市值增長。福晟國際一日內收漲40%居首，排在第二位的建發國際集團漲幅約30%。
近90家內房股辛辛苦苦“波動”8個月，沒幹過福晟國際的一根長陽。這可能是上市至今，福晟國際為數不多的高光時刻。
文章來源:地產K線