文/中國證監會原主席肖鋼
2021年6月21日，上交所和深交所同時舉辦了規模盛大的首批9只中國公募REITs上市掛牌儀式，中國公募REITs終於正式落地，這是過去10多年來，全行業共同努力結出的碩果。
譯者王剛先生在公募REITs上市之際推出這本書，給廣大投資者提供了成熟REITs市場的投資經驗指導，為持續開展REITs的投資者教育工作貢獻了自己的一份力量。
從這本書中，讀者能夠了解和學習以新加坡為代表的成熟REITs市場的基本情況，全書通過對新冠肺炎疫情對市場造成的影響進行分析，在回顧了新加坡REITs過去10年的市場表現後，為讀者提供了REITs這一全新的大眾投資金融品種的投資經驗借鑑。
REITs的投資者教育工作任重道遠，為了讓廣大投資者能夠充分學習和了解REITs，專業的指導資料不可或缺，譯者正是及時為投資者帶來了這樣一部作品。通過閲讀此書，投資者對REITs的認識得以不斷加深，在充分理解投資REITs的優勢與風險的基礎上，能夠更為廣泛地投入REITs市場，進而推動行業不斷擴大和發展。
不動產投資信託基金（Real Estate Investment Trusts，簡寫為REITs）是發達金融市場的重要金融產品，1960年誕生於美國，美國政府以聯邦立法形式規定了REITs的特殊税收實體地位，只要REITs分配給投資者的收入達到一定比例（如大於等於90%），其來自合格不動產資產的收入就可以免税，而投資者則按當年的實際收入狀況納税。REITs也因此成為政府推動公眾投資者參與規模大、期限長的不動產投資而做出的特殊安排。隨着2021年6月21日首批9個試點REITs項目上市掛牌交易，中國也正式成為全球第41個擁有公募REITs的國家。
從REITs的發展歷史來看，隨着制度的不斷優化和完善，REITs的幾個主要特點也在不斷進化：首先是REITs的底層資產類型不斷拓展，從初期的商業地產和住宅，逐漸擴大到以數據中心和通信塔為代表的基礎設施類等更多類型；其次是管理模式的不斷革新，逐漸細分為外部管理和內部管理模式，公司制和契約制等類型；再次是投資者類型的不斷豐富，從普通公眾投資者拓展至專業REITs投資基金、企業年金、養老金等機構投資者，投資者體系不斷健全。
2014年，以“中信啓航”項目為標誌，中國的類REITs（私募REITs）正式誕生。與公募REITs的權益性和標準化的特點相比，類REITs更多地體現出債性和非標準化的特點，具體表現為：首先，其基礎資產轉讓的真實性存疑，部分產品實際上存在隱性擔保或其他增信手段；其次，產品底層不動產資產不屬於《證券法》規定的標準化產品，公募證券投資基金無法投資；再次，受制於私募基金投資者數量的限制，每個產品只能拆分成200份，不利於廣大投資者參與；最後，發行期限也只能是每3年重新續期，不能真正做到永續。
我國公募REITs設計的“公募基金+ABS”結構，是在當前法律法規和税收制度不做調整的情況下做出的相對合理的選擇，這種結構儘管行得通，但也存在着諸如結構相對複雜、產品層級多、税收和法律制度未健全等問題需要完善。底層不動產資產有待推進至更廣泛的範圍，需要各方面共同努力，逐步完善相關法律法規和税收制度，逐步擴大基礎資產的類型，通過總結試點經驗帶動REITs行業的進一步發展。
中國資本市場經過30餘年的改革發展，取得了巨大成就，已經成為全球第二的股票和債券市場，未來公募REITs市場發展空間巨大。
從6月21日首批9只公募REITs上市至今，二級市場表現整體平穩，除了上市首日9只REITs全部大漲以及上市次日個別REITs出現較大回落，其餘交易日大部分公募REITs交易情況整體呈現平穩狀態，成交量也呈現趨緩態勢，換手率由上市首日最高超過30%回落到5%以內，上市至今的日均換手率已降至1%以內。
上市前3個月，我們看到以首鋼綠能和首創水務為代表的環保類特許經營權項目漲幅最大，累計漲幅均超過了20%，市場表現優異。
高速公路類特許經營權項目分化較大，浙江杭徽累計上漲11.67%，而廣州廣河微跌0.65%，基本保持在發行價附近，也是9個項目中唯一跌破發行價的。
在不動產產權類項目中，產業園項目的代表蛇口產園表現最佳，累計上漲13.72%，兩隻物流園區REITs普洛斯和鹽港REIT漲幅均超過8%，體現了投資者對物流園區資產大類的認可；其餘兩隻產業園REITs中，張江REIT累計漲幅超過6%，表現良好，而東吳蘇園也上漲1.57%，同樣維持在發行價以上。
上市3個月後，9只試點REITs的換手率均趨於穩定，反映出市場對於REITs本質特徵的高度認同：以持有REITs份額並獲取穩定分紅為基本出發點。
蛇口產園在9個項目中日均換手率最高，為0.69%，其日均振幅也位居第二，達到了1.17%，體現了投資者對產權類項目的投資熱情。
廣州廣河和浙江杭徽兩個收費公路類特許經營權項目的日均換手率最低，均在0.2%上下，且日均振幅也最小，均為0.5%-0.6%，反映了投資者對此類項目穩健現金流帶來的可靠分紅收益而進行底倉持有的基本配置思路。
我們也欣喜地看到，2021年10月14日以建信中關村產業園和國泰君安臨港東久智能製造產業園為代表的第二批REITs試點項目，已在上交所進入申報受理階段；同日，華夏越秀高速公路項目也在深交所進入申報受理階段。
新冠肺炎疫情在全球範圍內的暴發和蔓延，對全球金融市場都造成了巨大的衝擊。特別是在2020年3月，以美國股市為代表的國際金融市場連遭重挫。儘管公募REITs與股市存在着較低的相關性，但在投資者追求流動性安全的恐慌情緒下，仍不可避免地遭到短期的拋售。然而，由於REITs本身在其持有的優質不動產和良好的運營管理下，其價值是有“底部支撐”的，優越的現金流賦予REITs在面臨金融危機時堅強的抗壓性——全球REITs市場在受疫情影響較弱的物流和數據中心REITs的帶領下迅速迎來反彈，部分具有代表性的REITs，如新加坡的吉寶數據中心信託和豐樹物流信託等甚至創造了價格新高，可見投資者對優質REITs項目的認可度是非常高的。
從長期看，投資REITs的總回報是可靠和穩定的。以新加坡REITs市場為例，在過去的7年半時間裏，新加坡REITs股價平均收益率為+3.61%，這其中，以新加坡最具實力的凱德、吉寶、豐樹、騰飛、星獅（一起簡寫為“MACFK REITs”）等為代表的原始權益人發起的頭部REITs漲幅最多，部分REITs股價漲幅甚至超過100%。可見從長期投資的角度看，持有實力強勁的原始權益人發起的優質REITs，可獲得超越市場平均水平的回報。
投資者不應以追漲殺跌的投機心理來炒作REITs，而要理性看待REITs，以長期持有為基本投資理念。
理性投資公募REITs，一個重要的前提是看懂REITs的增長邏輯。REITs的增長分為內生增長和外生增長兩種。
內生增長指的是REITs依靠優秀的運營管理，不斷挖掘和提升不動產的淨現金流收入，進而帶動其評估價值的提升，並反映在REITs賬面價值和二級市場價格的提升上。
外生增長指的是REITs管理人靈活運用資本市場能力，從原始權益人處以及市場上收購新的優質資產，裝入上市REITs平台中，實現REITs管理規模和管理效益的提升，帶動REITs分紅和股價的雙雙上漲。
瞭解了REITs的增長邏輯，投資者可以通過遴選優質REITs並長期持有，獲得和REITs的共同成長。
縱觀全球REITs發展歷史，一個好的REITs市場，無一例外有着完善的REITs制度、專業的市場參與主體、不斷創新的REITs資產類型，同時投資者教育工作更應當常抓不懈。
同樣，中國公募REITs的發展也有賴於試點實踐過程中監管政策的不斷完善、有賴於各主體的積極參與，像以清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心為代表的研究機構和以中國REITs聯盟為代表的行業組織，能夠為行業多做貢獻。
此次，中國REITs聯盟王剛先生第二部REITs譯著的出版，適逢中國公募REITs首批試點項目正式掛牌交易之際。這部作品在其前譯作《投資REITs，積累財富》深入剖析與我國REITs最為相似的新加坡REITs市場的基礎上，繼續引入成熟市場經驗，對我國公募REITs二級市場的分析研究很有借鑑意義。
編輯 陳莉 校對 李銘