中南服務赴港IPO 五大引擎下的路徑優勢與渦輪效應

3月29日，中南服務商業有限公司（以下簡稱“中南服務”）遞交了港股上市申請。聆訊資料顯示，近3年中南服務在管面積分別為2160萬平方米、2739萬平方米、3691萬平方米，三年複合年增長率為30.7%；合約面積分別為4747萬平方米、5797萬平方米、6461萬平方米，三年複合增長率為16.7%。

和2021年待上市物業公司均值1971萬的在管面積相比，中南服務的規模優勢較為突出。2020年，中南服務合約建築面積是在管建築面積約1.75倍，高於已上市物企1.3均值，進一步凸顯了其未來快速成長的潛力。

穩步擴張的背後離不開中南集團多業態、平台賦能的支持，與中南服務多年來形成的“五大引擎”發展模式亦息息相關。

非住宅物業項目量逐年上升 多元業態賦能高成長

從住宅物業開發來説，經過過去幾年的快速發展目前已經進入了存量市場時代，而對於物業服務來説，無論增量市場還是存量市場依然非常巨大。根據明源地產研究院的數據顯示，從存量市場看，2000-2020年全國商品房銷售面積累計達209.3億平米；從增量市場看，“十四五”期間（2021年到2025年）預計中國商品住宅銷售面積有67.8億平米，加上保障性住房，住宅供給總量將超過90億平方米。

除此之外，舊改催生了更多物業服務需求，全國需要改造的小區約有22萬個，涉及建築面積約30億平米。如果加上商業、寫字樓、學校、醫院等眾多業態以及城市服務等，物業服務的未來就是一個不折不扣的N萬億超級市場。

在此背景下，中南服務通過不斷調整經營方式、創新服務內容、延伸服務領域、挖掘物業管理服務的附加值及邊界效應去豐富增值服務，並滿足客户多元的、個性化的需求。截至2020年底，中南服務為155個住宅項目及18個非住宅項目提供物業管理服務，非住宅物業項目數量逐年上升。

和其他物業公司相比，中南服務多元化業態的孵化與成長有其先天優勢。依託中南集團“4+1”全產業優勢和“五商聯動模式”，中南服務與中南集團旗下的中南建設、中南商業、中南建投及中南園林皆有合作關係。

從具體的接管項目看，除住宅物業服務外，還有高端寫字樓，如位於南通的中南中心項目、產業園，如日照科技創新中心項目、及文旅小鎮，如唐山灣Lavera項目等。中南集團的多產業和多業態發展有助於豐富中南服務的產品服務組合，並提升其盈利水平。

第三方拓展能力不斷提升 五大引擎助力業務擴張

近年來，行業“跑馬圈地”式擴張各有千秋，為進一步發揮公司的規模優勢，很多物企採用收併購的擴張方式。據統計，2020年物業公司有效併購案例超70宗，不僅數量再創新高，被併購公司也表現出業務類型多樣化的特點，更多佈局在環衞、環境清潔服務、醫美服務、保險業務等關聯領域，通過收併購其他業務領域專業公司，延伸服務鏈條，創造業務增長點。

招股書顯示，除了承接中南集團的物業管理項目和其他非住宅物業領域的合作外，中南服務也計劃通過收併購形式進一步擴大業務規模。在尋求收併購標的時，中南服務將優先考慮與公司戰略協同、業態互補、地域佈局擴張、擁有優質城市服務經驗的目標企業。具體來説，優先考慮以非住宅為核心管理業態的公司、位於全國性核心城市且收入和規模較優的企業，業態上還涵蓋市政專項、科技、醫療、養老服務等企業。

除此之外，中南服務也會通過加大和第三方物業開發商的合作及與其他物業管理公司加強戰略合作的模式進一步豐富公司的業態，從而形成支撐業務發展的“五大引擎”。為此，中南服務組建了一支經驗豐富、能力優秀的專業團隊，大大提升了第三方拓展能力。

業內人士表示，在追求“規模為王”的時代，中南服務依靠中南集團支持快速擴張，伴隨快速擴張帶來企業實力、管理能力提升、品牌效應疊加等將進一步提高企業的第三方拓展能力，形成“渦輪效應”支撐公司長期較高速增長。

得益於市場的快速擴張和業務的穩步增長，中南服務盈利能力日益凸顯。2018年、2019年及2020年，中南服務實現收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，三年複合年增長率為25.1%，年內淨利潤約1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年複合年增長率為92.9%。