觀點地產網 大中小物管公司爭相奔赴港交所上市，尤其是小型物管公司，自2020年底開始扎堆上市，以趕在港交所新規落地之前登陸資本市場。
按照去年公佈的新規，即要求上市企業須盈利須達到最近一年高於6000萬港幣，最近兩個財政年度累計不低於9000萬港元。
市場上有人計算，在物業行業相當於年收入高於6億港元，假設基礎物業服務佔比80%，物管公司在管面積需在2000萬平方米以上。
過了這一節點，或許諸如遞交招股書的明宇商服的蚊型企業，上市機會渺茫。
4月28日晚，明宇商服向港交所遞交了招股書，首次披露發展規模以及收益情況。
這家物管公司自2004年開始營運，目的是為明宇集團所開發的物業提供物業管理服務。而明宇集團是由四川商人張建明於1996年創建，多數人印象中是以發展酒店業務為主的企業。
觀點地產新媒體查閲時發現，其官網僅為一張裝飾性圖片，並無實質內容。
從僅有的公開資料中可見，明宇集團是以“酒店 地產”雙核驅動，已發展成為涉足酒店、地產、金融投資等多個領域，經營資產達150億元的多元化綜合集團。
稍早前，張建明接受採訪時提到：“明宇集團從2016年實施轉型升級，已經形成了‘明宇商旅 明宇商服 明宇健康’三駕馬車的產業發展格局，三個產業領域就是目前和未來的發展道路和方向。”
其中，明宇商服擔當以高端不動產為主要對象的物管服務。
實際上，自去年底明宇商服便已進行一系列股權騰挪操作，讓上市路徑漸漸浮現。
此次搭建完上市架構之後，該公司由張建明夫婦合共持有約93.3%股權，亞宇（明宇商服物業高管團隊）及ZM Investment（瀚維諮詢有限公司的創辦人朱瀚榮）分別擁有約4.70%及約2.00%股權。
規模盤子小
回顧過往，明宇商服當時是以“南充宇豪物業管理有限公司”的名義於四川南充成立，直至2013年將總部遷至成都，並更名為成都明宇豪雅物業服務有限公司。
後於2015年，明宇商管更名至當前名稱，並擴展至商用物業招商及招租以及顧問服務行業。
發展歷程已然不短，只是一直囿於四川區域。明宇商服同樣有擴張心思，於2013年首次進入長春市場，且開始於吉林省長春市長春明宇金融廣場的展廳及售樓處提供案場協助服務。
招股書透露，目前明宇商服的營運集中在四川省及吉林省人口密度高的大城市，包括四川成都及南充以及吉林長春。
截至2018年、2019年及2020年12月31日，於四川省的總在管建築面積分別約為130萬平方米、150萬平方米及250萬平方米，約佔相應期間總在管建築面積的86.0%、87.8%及87.7%；及於吉林省的總在管建築面積分別約為20.6萬平方米、20.6萬平方米及35萬平方米，約佔相應期間總在管建築面積的14.0%、12.2%及12.3%。
整體規模上，截至2020年12月31日止年度，明宇商服有3間附屬公司及3間分公司，向31項商用物業及7項住宅物業（合計包括三個業務分部下訂約建築面積約為460萬平方米的64個項目）提供物業管理及相關服務。
其中，截至2020年底，明宇商服於物業管理服務分部項下獲委聘管理17項物業，訂約建築面積約為310萬平方米，在管建築面積約290萬平方米。
該等規模在已遞交招股書的物管公司當中墊底，刷新了物業企業港交所IPO最低在管面積紀錄。
而且其於往績記錄期間，在管面積增長速度亦不快。自2018年末的150萬平方米增加至2019年末的170萬平方米，後才增至2020年末的290萬平方米，三年複合年增長率為24.5%。
規模盤子不夠大，收益水平也較為一般。
2018-2020年期間，明宇商服實現收益約8390萬元、8860萬元和1.05億元，同期溢利為1720萬元、1730萬元、3150萬元。
根據招股書披露，明宇商服的業務分為三大分部，即提供物業管理服務、專項委聘及增值服務。提供物業管理服務是明宇商服業務的主要分部之一，物業管理及相關服務涵蓋多種物業類型，包括寫字樓、酒店、多功能商業綜合體、住宅服務式公寓及社區、公共物業及產業園區。
細分之下，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，物業管理服務產生的收益分別約佔總收益的63.5%、70.3%及70.4%，而專項委聘產生的收益分別佔總收益的約28.0%、20.7%及21.6%。
值得關注的是，期間，絕大部分收益來自商用物業的物業管理及相關服務。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自商用物業的物業管理服務收益約為4410萬元、5120萬元及6180萬元、分別佔物管服務收益的約82.7%、82.2%及83.5%。
同年，來自住宅物業的物業管理服務收益約為920萬元、1110萬元及1220萬元，分別佔物業管理服務收益的約17.3%、17.8%及16.5%。
明宇商服延續了商管物業的優勢，與此同時，商管物業與住宅物業管理的發展路徑並不相同，雖具有市場空間大、物業費較高、盈利能力強等相關優勢，但比起住宅物業管理可以短時間做大體量的特點，商管物業還是欠缺了些。
不過，商管物業普遍價值較高，且毛利率會保持較高水平，明宇商服亦如是，但其毛利率波動較大。於往績記錄期間，實現毛利率分別為35.4%、33.2%、44.1%，對應年份為2018年、2019年、2020年。
不確定的未來
明宇商服渴望在物業上市潮中濺起一滴水花，但現實擺在眼前，規模問題之外，依舊擁有一般物業公司的通病——過於依賴母公司，以及未來增長性存疑的弊病。
在收益方面，來自明宇集團的總收益佔明宇商服收益的30%或以上，為其各單一客户收益中的最大收益。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自明宇集團的總收益分別約為2700萬元、2700萬元及3720萬元。
具體而言，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自物業管理服務的收益約89.2%、85.0%及75.1%，來自專項委聘的收益約72.4%、69.9%及79.6%，來自增值服務的收益約72.7%、82.7%及73.5%分別來自由明宇集團開發的物業。
從數據可以明顯看出，明宇集團在明宇商服各分部的收益中均佔據“大頭”，而來自獨立第三方物業開發商所開發物業產生的收益並不多。
擴張路徑也同樣依靠母公司，截至2020年12月31日止年度，明宇商服於專項委聘分部項下提供酒店後線集成服務的3間酒店中的兩間酒店，即長春淨月凱悦嘉軒酒店及南充東方花園酒店，亦自明宇集團獲得。
所以，明宇商服也在招股書中提及，明宇集團營運或其開發新物業能力的任何不利發展或會影響其獲得新物業管理服務協議、酒店後線集成服務協議及其他服務協議的能力。
另一方面，明宇商服也在盡力提高第三方在管面積比例，於2018年，來自明宇集團的在管建築面積約96.4%，而後逐步縮減至2019年的87.4%及2020年的65.1%。
明宇商服亦坦承，自獨立第三方獲得的項目中標率波動較大，於截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度分別為100.0%、17.6%及8.3%。
據悉，2020年度，明宇商服獲委聘管理來自獨立第三方的一個新物業管理項目，且概無現有物業管理項目已終止。於2020年12月31日的所有物業管理項目中，管理11項由明宇集團開發的物業及6項由獨立第三方開發的物業。
不可否認，作為蚊型物企，明宇商服所受的侷限性較大中型物企多一些。比如，該公司其實有意繼續擴大其他地域的物業管理項目組合，尤其是在商用物業領域。此外，可能持續投入資源以發展酒店後線集成服務業務。
然而，也會顧忌眾多影響因素，該等擴張措施可能對短期盈利能力產生負面影響，其在招股書中提及風險：倘證實於市場滲透、地區擴展以及業務的進一步發展的努力徒勞無功，且因此未能增加收益，則可能對業務、財務狀況及經營業績造成不利影響。
因而，招股書提到最多的是，無法保證評估準確或能夠按計劃使業務增長。因此，未必能夠維持歷史增長率、收益及毛利率。
對於未來增長，明宇商服仍有着較大的不確定性，甚至無法保證將繼續獲明宇集團委聘管理其開發的物業，或將能夠以可接受的條款利用其他來源的物業彌補任何業務流失。
明宇商服所能做的，便是小心翼翼地踏步。
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