文/樂居財經徐酒眠 範慧茹
從IPO到收併購，物業股的熱鬧與喧囂，似乎都發生在了H股。
相較而言，A股資本市場就顯得寂靜許多。年內僅有的一家遞表物企上房物業，招股書披露四月有餘，尚未等來任何回應；而目前僅有的“四朵金花”，在行業火熱的收併購市場也沒有激起過太大的水花。
在剛過去的10月，四家A股物企相繼披露了各自第三季度的報告。與去年同期的相比，除了隊列中新增了一個特發服務外，對比主要財務數據，最大的變化便是同為稀缺的獨立第三方物企新大正與南都物業，前者發展勢頭明顯超過了後者。
截至2021年9月30日，新大正營收、淨利潤增速領先，實現營業收入14.43億元，較上年同期增長61.66%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤11,728萬元，較上年同期增長30.38%。
同期，南都物業營收與營收增收均墊底，整體實現營收11.7億元，同比增長15.04%；而特發服務淨利潤尚未突破億元關口，為0.85億元。
招商積餘整體實現營業收入75.91億元，較上年同期增長26.98%;歸屬於上市公司股東的淨利潤3.82億元，較上年同期增長15.78%。淨利率在4家物企中墊底，為5.03%，較上年同期下滑了0.44個百分點。
招商積餘：大象難舞
具體到今年第三季度4家物企的表現，較去年同期，招商積餘與特發服務的淨利潤均出現了下滑。其中，前者期內實現總營收28.12億元，同比增長33.26%；實現淨利潤1.22億元，同比減少8.23%；同期後者實現營收4.49億元，同比增長59.92%；淨利潤0.23億元，同比減少15.74%。
同比，新大正的營收增幅最大，南都物業的營收增幅墊底，淨利潤增幅卻最大。期內，新大正實現營收5.47億元，同比增長68.04%；淨利潤0.39億元，同比增長38.66%。南都物業實現營收4.06億元，同比增長13.66%；淨利潤為0.45億元，同比增長59.51%.
4家A股物企，招商積餘披露經營情況較為詳盡。今年前三個季度，其物業管理服務板塊共實現70.83億元的收入。其中基礎物業管理貢獻比達81.3%，為57.59億元。不過，毛利率表現不僅如意，期內同比下降了1.37個百分點，僅為9.72%；進一步再具體到住宅物業管理服務，毛利率更低，僅為5.83%；而同期非住宅物業管理服務的毛利率為11.47%。
增收不增利是困擾招商積餘許久的一個問題。“招商積餘未來要成為招商蛇口在資產運營平台上的集團軍，持有型物業成熟一個就要放一個到招商積餘。未來5年內，招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億左右，佔6000多億總資產的1/4。”重組招商積餘之時，前任掌舵者許永軍曾表示，未來將重押資產運營管理，不過到目前為止，招商積餘的整合進度似乎並不理想。
作為招商積餘高毛利率的一條業務線，其資產管理的收入在總收入中的收入佔比有限，且這個佔比數值還在一再下滑。今年前三個季度，其資產管理實現總收益4.06億元，在總收入中的佔比為5.34%，毛利率為60.07%。
而時間往回溯，在其2019年重組之時，資產管理業務在總收入中的貢獻比為10.15%，毛利率達73.08%；而2020年，該業務的營收貢獻比猛降至5.02%，同時毛利率也出現下滑，跌至59.28%；今年中期業績報中，兩組數值有所回升，來自資產管理的收益在總收入中的貢獻比為5.66%，毛利率為60.44%。
事實上，較去年同期，其毛利率大部分都出現了不同程度的下滑。其中，商業運營的毛利率下滑幅度最大，同比跌去10.03%，下降到了42.61%。
“不收購”主義：新大正獨出手
行業收併購戰火愈燃愈烈，4家A股物企卻出手寥寥。
其中，資金有限或許是原因之一。截至2021年9月30日，4家物企中手握現金最多的是招商積餘，期末現金及現金等價物餘額為16.64億元；新大正次之，為4.17億元；餘下的南都物業與特發服務相當，前者有2.83億元，後者有2.54億元。
招商積餘雖然手握現金量看似龐大，但其負債也最高，同期總負債達82.33億元，負債率49.29%。與此同時，其經營、投資、籌資淨額均為負值，依序為-2.81億元、-0.08億元、-2.23億元。資金的流向是“出多進少”，現金口徑或並不如看上去的寬鬆。
4家A股物企中，南都物業的負債率最高，為55.7%，較上年同期增長了2.89個百分點；同期，新大正的負債率最低，為29.33%。
去年底，特發服務藉由註冊制落地深交所，彼時其以18.78元/股公開發行新股2500萬股，新股募集資金4.70億元，淨募資4.32億元。如今九個月過去，手中現金流去4成，收併購戰車卻尚未發動。
4家A股物企中，年內唯一有收併購是新大正。
今年4月19日，其通過增資方式收購了重慶重報物業管理有限責任公司60%股權。而在同月初，其公告稱，3月31日按照《股權轉讓協議》約定完成了第三期股權轉讓款700萬元的支付，至此其收購四川民興物業管理有限公司100%股權最終完成。而這，便是新大正登陸A股資本市場後，僅有的兩筆收併購。
與招商積餘與特發服務既有關聯地產輸血，又有國資背景加持不同，作為獨立第三方物企的新大正與南都物業，是既無地產公司可以依靠，又無雄厚資金支持。也是因為如此，在以收併購增拓規模的方式上，後兩者表現得相較前兩者更為積極。
以各自上市時間為起點，招商積餘與特發服務至今尚未發起任何一筆收併購。而南都物業作為A股市場最早的物企破冰者，在初入市的那一年也曾表現積極、出手闊綽。
2018年6月，南都物業曾以自有資金1億元收購了江蘇省常熟地區物管龍頭金楓物業70%的股權。不過此後就再沒有大型收併購，更多的是合資公司拓展市場。
據克而瑞數據，今年1-9月，物管行業發生的收併購事項共計約107項，涉及資金共約289.56億元，遠超2020年全年收併購總額。而據樂居財經不完全統計，今年前三個季度上市物企至少發起了44筆主要的收併購，涉及資金合計超250億元，基本上都集中在港股上市物企。
物企A股獲得更高估值
作為A股上市的四家物企，成績表現各異，與其説誰更勝一籌，倒不如説贏過自己才是最大的贏家，畢竟在這場賽道中，參照物太少。
對比目前已上市的49家H股物企表現，或許能找到這三家物企更準確的定位。因H股不公佈三季度數據，故統計了四家A股物企上半年具體業績情況，並以H股上半年相關業績均值作為參照。
根據上半年A股財報數據，四家物企平均營收達18.03億元，超過了港股物企上半年平均17.39億元的水平；在淨利潤方面，四家A股物企平均取得1.16億元，較港股物企平均水平低1.81億元，這一表現也反應了兩者淨利率水平的差距，上半年四家A股物企平均淨利率僅為7.97%，而港股物企平均淨利率達到了16.25%。
從四家A股物企上半年的具體業績數據來看，在管理面積中，僅招商積餘超過了港股物企均值，新大正、南都物業及特發服務均位於均值以下。
營收情況也是如此，招商積餘47.79億元的營收在港股物企中也能排名第六位，新大正、南都物業以及特發服務則位於中等偏下水平，低於均值；而對比淨利率，則反差較大，招商積餘處於49家港股上市物企的尾部，新大正、南都物業以及特發服務也均位於後置位，遠低於16.1%的淨利率均值。
盈利水平不敵港股物企，但平均市盈率則明顯高出港股物企。截至11月3日收盤，四家A股物企平均市盈率達26.1，49家H股物企平均市盈率僅為18.11；從市值來看，物企A股平均市值為61.5億元；而H股平均市值則達到了112.5億元。
也就是説，就市值而言，H股更勝一籌，就市盈率而言，A股獲得更高的估值。當然，因A股樣本較少，數據對比一定程度上僅作為參考，但是A股普遍贏得更高估值卻並非偶然。
與港股物企普遍存在對母依賴不同的是，A股物企在獨立性上展現更多，這也是其獲得高估值的原因之一。四家A股物企中，新大正和南都物業本身就是獨立第三方物企。
以招商積餘為例，上半年，其物業管理業務實現新籤年度合同額13.59億元，同比增長20.59%，其中來自控股股東之外的佔比達到了84.33%。截至2021 年6月末，其在管項目1520個，管理面積1.99億平方米，其中來自控股股東之外的管理面積佔比達61.98%。
特發服務在項目獲取的獨立性上則表現更強，數據顯示，特發服務雖然背靠特發集團，自2019年開始，其非關聯方綜合物業管理服務項目管理面積佔比已超過90%。
文章來源:樂居財經