來源: 華爾街見聞
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2021年,感覺一直在觀看“有生之年”系列,中概股去不了美國,學生不用再補課,爽子和吳籤徹底崩塌,就連淘寶和微信,也將要打通了。
前陣子和一位開發商朋友聊天,説起行業的近況,老潘“跑路”,萬科跌破24,藍光折戟,恆大危機等,不禁感慨,房地產也真是變天了。
但我們當時有一個共識:行業基本面其實還是不錯的,只是政策面整整一年,都是持續利空,導致預期變差了,股市、債市首當其衝。
沒想到一個月後,這種預期演變成了一種信心危機。
廣發銀行因為恆大一筆1.3億元未到期的貸款,發起了訴訟前財產保全,這份裁判文書公開幾天後,忽然在全網發酵,導致恆大系接連兩天的股債雙殺,市值蒸發近千億。
這是房地產歷史上罕見的,地產商與銀行之間的對峙,要知道,過去三十年,商業銀行都是地產公司,尤其是頭部公司的堅定支持者、同盟者。
雖然雙方很快就達成了和解,但這事兒折射了,整個市場對於房地產風險的擔憂無量上升,甚至到了不惜自損的程度。
這不是恆大一家公司的危情。事實上,從年初華夏幸福暴雷開始,整個房地產行業,就已經籠罩在一種悲觀、脆弱的情緒中。
我們當下所處的社交媒體時代,信息可以即時、瞬即到達全球的各個角落、犄角旮旯,無論是暴富機會還是危機苗頭,都會被瞬間放大;資金投資會抱團、資金避險也會抱團。
去年深圳樓市的魔幻行情、茅台的無限上漲、今年股市狂懟新能源、寧德時代,都是資金在抱團;而大藍籌平安、萬科的股價低迷,房地產行業的信心危機,也不過是資金在集體避險罷了。
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最近的市場氛圍,讓我想起2008年,那時我剛入行不久,便親身經歷了房地產的第一次危機。
那雖是美國次貸危機的衍生反應,但卻在國內,演變成了一場實實在在的生死考驗。
我記得,首先是外資大撤退,投行們紛紛將資金撤回美國,恆大上市折戟、龍湖、卓越也都押後,當時熱衷於投資中國房企的瑞銀蔡洪平、渣打陳凡、美銀美林蓬鋼等人,也感到了寒意,將手中的項目停下了。
沒有了資金來源的地產商們被迫打折降價,王石拋出了“拐點論”,萬科率先在杭州降價,遠洋、龍湖等在北京也都推出了6.5折、7折的特價房,全國範圍內的降價潮也在不斷上演。
持續了將近一年的寒流,讓萬科上市多年首次淨利下滑,高管那年全都沒拿獎金;綠城差點被中海收購,龍湖也遊走在崩盤的邊緣,許多小房企就此消失了。
後來,還是“四萬億”救了開發商,恆大轉頭在2009年就上了市,許家印“蟄伏一年又揚眉”,志得意滿。
自此,在幾輪貨幣放水下,房地產開啓了長達十年的繁榮期,冒出了許許多多黑馬,融創便是其中最大的一匹,也製造了無數的富豪、首富,楊惠妍、王健林、許家印……烈火烹油,鮮花着錦。
而從08年危機中得到教訓的人,卻很少。大部分人都在繁華盛景中,忘記了曾經的疼痛。
是的,你會注意到,吸取了教訓的人,現在都活得很好,比如萬科的鬱亮,比如龍湖的吳亞軍。
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回頭再看當下的房地產市場,並沒有2008年那麼差,就連降價,都是零星的。
上半年新房賣了9.3萬億,創下歷史新高,中原預計全年將達19萬億,而去年則是17萬億;這與地產股市、債市的風聲鶴唳,形成了強烈反差。
無怪乎萬科大股東深鐵要在股東大會力挺、龍湖吳老師要釋放“新千億”拉動股價;就連過去很佛系的中海、華潤、保利、金地,都開始重視市值管理了。
這讓我們在觀察危機事件時,有一個更客觀的視角,那就是,當下部分房企的暴雷,只是點狀的風險出清,而非行業性崩塌。
正如大自然的生態系統要平衡一樣,優勝劣汰,太正常了。
但由於市場信心不足,導致任何一家出事的房企,化解危機的路徑都變得更加困難:你一旦開始變賣資產,市場和投資者就唯恐避之不及了;而在恐慌情緒下,意向收購方也難以客觀衡量標的公司的價值,束手束腳。
這就需要困境中的大佬們,有超強的勇氣,斷臂求生,而不是心懷僥倖,一味拖延,錯過最佳的時間窗口。
在此我們也可以重新思考所謂“管理紅利”,那可能就是兼併重組勝者的紅利,這一輪,中海、萬科們將迎來巨大的機會。
藍光已經做好了準備。楊鏗把自己手頭的股份全部轉到了藍光集團,變成法人持股,這樣一旦在公司破產重整時,他就能以債權人身份參與表決。
陽光城CFO吳建斌説,從2017年開始,這次調控的時長遠遠超出了預想,他預計最少還有三年。
這個過程顯然是非常痛苦的,但趨勢的力量,沒有人能對抗。
我想起萬科的財務策略有一條:要保證在極端情況下,不依賴外部融資,也可以活很久。