文｜唐珊珊
如果不出意外，這將是物業行業一次“里程碑”式的併購。
12月14日，招商局積餘產業運營服務股份有限公司（001914.SZ，以下簡稱“招商積餘”）發佈公告稱，招商局集團有限公司下屬全資公司中外運航運（控股）有限公司（以下簡稱“SSH”）通知，建議公司考慮收購創毅控股（03992.HK）53.51%股份的機會。
公告顯示，SSH與創毅控股的控股股東Genesis Group Limited，早在12月11日已經就收購Genesis Group Limited所持創毅控股2.68億股股份（佔創毅控股總股本53.51%）的意向，簽署了《諒解備忘錄》。並明確《諒解備忘錄》簽署之日起5個月為排他期，並明確 SSH可推薦招商局集團下屬控股公司作為收購主體與 Genesis Group Limited 進行交易。而這一主體則指向了有着同類業務的招商積餘。
對於此次收購，招商積餘方面表示：公司擬對本次項目機會進行可行性研究，並根據需要開展盡職調查、交易協商等工作。若最終由公司或公司控股子公司收購 Genesis Group Limited 所持創毅控 股 53.51%股份，公司或公司控股子公司需根據香港《公司收購和合並守則》以及聯交所上市規則對創毅控股剩餘股份進行全面要約。
這宗看似波瀾不驚的併購，在業內人士眼中卻有着不同尋常的意義。
物業行業資深專家金永宏在接受物業中國採訪時表示：這宗收併購在物業行業中是具有里程碑意義的。首先，這是首次出現在上市物業公司之間的併購；其次，這也是A股物業上市企業首次收購香港上市物業公司。這一舉措，在行業內有示範效應，中國物業企業要成為全球型物業企業，這僅僅是一個開始。
中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜則認為：此次收購意味着物業公司之間的併購模式，已經從以前單一的上市公司併購非上市公司，轉變為與上市公司之間的併購兩種併購模式並存，行業集中度提升的方式正在發生改變。而且由A股物業企業控股港交所同行業物業企業也是首例。
搶佔香港市場
根據資料顯示，創毅控股有限公司是香港公共房屋的領先物業管理服務供應商。根據弗若斯特沙利文報告,按收益計算,公司是2017年香港公共房屋的最大物業管理服務供應商,市場份額約為12.6%;也是香港住宅物業管理服務市場的第三大物業管理服務供應商,市場份額約為1.5%。據悉，創毅控股的創始人成員均為房委會負責管理公共屋邨的前任僱員，在熟知房委會的運作下對取得公共房屋物管項目有比較優勢。
從業務範圍來看，創毅控股主要為公共及私人物業提供物業管理相關服務,服務內容包括：物業管理服務(包括一般管理、租務管理(僅就公共屋邨而言)、財務管理、護衞、潔淨、小型維修及保養、項目管理服務以及法律及行政支持服務(僅就私人屋苑而言));獨立護衞服務;借調服務;及其他服務(即獨立潔淨服務及驗窗服務)。其中，物業管理服務及獨立護衞服務佔比較大。
從業務前景來看，截至2020年9月30日，創毅控股最大的客户是房屋委員會(「香港房委會」)，集團現有物業管理組合包括15份公共房屋合約、9份公共獨立護衞服務合約、3份公共獨立潔淨服務合約、2份借調合約、65份私人物業合約、5份私人獨立潔淨服務合約、1份市區重建局(「市區重建局」)獨立護衞服務合約以及2份衞生署檢疫潔淨合約。
這也意味着，如果此次收購順利，那麼招商積餘業務將會進入香港市場。
金永宏認為：此次收購意味着物業服務的範疇觸及了香港。另外，擁有一家香港上市物業公司，對於以後在香港本地開展物業業務，會更加的便利。另外，招商積餘相關聯的招商系、中航系等在香港的物業需求，也有了實體承接的可能。
一筆收購的“AB面”
對於這宗行業“里程碑式”的收購，行業內的看法更傾向於積極的一面。自公告發布當日起，招商積餘股價連續上漲，截至12月16日上午12點，其股價漲至22.74元／股。
華泰證券方面認為，招商積餘 2019 年報曾提出“內外發展並舉”的戰略舉措，今年來穩步推進，收購建議與公司外拓思路相符，有望成為公司收併購落地的第一步，彰顯招商局集團對於公司做大做強的鼎力支持和發展決心，同時有望與公司在香港的現有物管業務形成協同。
柏文喜認為，此次收購的創毅控股是公營服務管理人，業務穩定，持續性強，對於招商積餘來説無論是在拓展業務、股價、還是市值方面都起到正向作用。
但值得關注的是，作為市佔率前三的香港物業企業，創毅控股的盈利增長表現並不算突出。從財報數據來看，其2016年-2020年財政年度，公司產生收益分別約5.165億港元、6.114億港元、6.683億港元、7.16億港元及7.84億港元，核心淨利潤分別約1379萬港元、1834萬港元、2155萬港元、3260萬港元及3730萬港元。上述相當有關期間的經營利潤率分別約2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%，其實處於物管行業較低水平。
儘管2020上半財年創毅控股實現營收 4.32 億港元，同比增長15%，實現淨利潤 0.41 億港元，同比增長137%，淨利潤增速超過營收。但主要因為收到香港特區政府的工資補貼，以及分包成本有所降低。
而淨利潤低也是招商積餘一直面臨的問題。
財報顯示，招商積餘下2017-2020年四期中報中毛利率分別為20.65%、22.7%、20.5%、13.8%。2020年中報的毛利率已降至四年來新低，較上年同期下滑6.7個百分點，較2018年中報最高時點已下滑近8個百分點。其中，2019年招商積餘物業管理業務綜合毛利率只有9.83%，遠低於其他可比上市公司20%以上綜合毛利率。
那麼此次收購，對於招商積餘整體利潤率上似乎貢獻有限。
對此，金永宏認為：短期看，對整體利潤有貢獻，對利潤率貢獻不大。但香港物業管理更規範（物業管理的發展史，是這樣的：英國-美國-香港-深圳-全國的），物業管理本身的利潤率並不高，目前內地物業公司的利潤高除了物業費之外，還有業主增值和非業增值（關聯地產）的貢獻，如果剔除這兩部分，實體物業管理的利潤率並不高，另外，未來上市物業公司整體的利潤率，也不排除會逐步迴歸理性，也就是有可能會整體下行。
他同時也認為，此次收購，招商積餘需要補足的地方是，提升應對香港上市的運營邏輯及香港開展物業業務的邏輯，屬地的地域性文化等需要適應。
據記者瞭解，香港物業管理法制化程度更高。為了規範物業管理市場，香港特區政府制定並完善了一系列法律法規，如氣體安全條例、消防安全條例、危險物品條例、噪音管制條例、水質管制條例和保安及護衞條例等，其中最為重要的是《建築物管理條例》。
同時，由於香港私人樓宇普遍高齡化，政府房屋服務私營化，物業管理公司間的競爭也更為激烈。尤其在“非典”和此次疫情影響下，人們對物業的專業化管理要求也更高。
責任編輯：康康
審讀：戴士潮
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