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今年的三四線，豈是一個難字了得！
好不容易，樓市從一二線城市，擊鼓傳花到三四線城市。沒想到，等來房價上漲的同時，也等來調控。
好不容易，等來了人，一轉眼，又要看着他離開。
一二線城市是人來人往，而三四線則是一去不返！
房價沒有認真的漲，調控卻認真的來。
然而，這並不是最後一擊。
直接扼住三四線喉嚨的卻是，棚改！
我們都知道，2020年是棚改的最後一年，也是關鍵的一年。對於很多等待續命的城市來説，拳拳重擊，並且打中要害。
來看一張圖：
這些省份，2018年-2020年這3年，棚改一直在下降：
2018年，12個重點省份計劃開工372.8萬套，在全國佔比53%。
2019年，12省計劃開工量跌176.4萬套，同比下降53%。
2020年，計劃開工下滑131.4萬套，比2018年下降了65%。
不過有些省份棚改規模仍然保持高位，比如江蘇，江西和安徽，下降的不多，但是也達到20%左右。
而有些城市在2020年直接清零，比如清遠、河源、揭陽、陽江和鶴壁等，這些城市高達19個。
部分城市2020年棚改計劃開工量：
看看，這些開工量數據，幾家歡喜幾家愁，分分鐘讓一些三四線喝一壺。
要知道，這些冰冷的數字，代表了洶湧澎湃的人民幣的去留。
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師傅領進門，修行在個人。
你會發現在棚改的熱錢過去以後，並不能把所有城市都救活，分化依舊存在在這裏。
有些城市在棚改的作用下，房價如火如荼，最典型的就是徐州，淮安這些城市。
徐州在今年的三四線城中表現是非常的亮眼的。
房價自從2016年2月開始一直上漲到現在，並且連續幾次排名第一。雖然在10月9日出台了調控政策，但是10月份的數據依舊是0.7%漲幅領跑，排名環比第二名，僅次於揚州。一直到11月份這把火才算歇了下來。
而土地市場方面，上半年土地出讓溢價率平均在40%，6月份更厲害達到83%。對於徐州來説，火就一個字。
究其原因，棚改真的要算一個。
從上面的數據來看，2018年是棚改的關鍵一年也就是轉折點。當不少城市收縮開工量的時候，在住建部棚户區改造工作擬激勵城市名單中看到了徐州的身影。
而2020年，徐州棚改計劃開工量又多達了將近4萬套，比2018年的高峯期還要增長10%。而且這三年棚改減少並不多。
這就是典型的在棚改的刺激下，房價上漲的城市。
但有些城市並不是那麼走運，而是棚改竟然都拉不動。比如亳州，阜陽這類城市。
2020年阜陽的棚改計劃開工量多達2.9萬套，亳州3年也是穩定增長從1.6萬到3萬套。
而在2016年，除合肥市外，安徽省政府將貨幣化安置比例納入各市年度目標責任考核，要求原則上不低於50%。對貨幣化安置較高的城市，省財政給予應補助資金5%的獎勵。
即使再這樣的情況下，阜陽的房價也是比較疲軟。
2020年的房價直接回到2018年年初，而在雙十一的時候，下降更為厲害：
阜合園區的恆大林溪郡11月2日-15日，每日11套特惠好房，6588元/㎡起購，最高優惠24萬。
潁泉祥源生態城景秀園一口價輕鬆購優惠金額60206元
……
阜合降24萬，城西降23萬，潁泉降6萬，降的好不熱鬧！
第三種就是需要棚改救命的城市，駐馬店這類城市，棚改一斷，市場情況雪上加霜。
2020年駐馬店計劃開工量只有1.4萬套，而最高位是2018年的10.8萬套，兩者相較，下滑了87%。
在棚改轉向的情況下，駐馬店在年初進行了一場救市。2月駐馬店樓市發佈新政，主要就是公積金貸款首付降至20%、額度升至50萬元，購房還有補助。
在房住不炒的情況下，頂着多大的壓力出台的政策，可見市場的疲軟狀態。在經過13天掙扎後，被撤回，也打響了今年政策一日遊的第一槍。
而駐馬店的房價在2018下半年以後開始出現去化率比較低，蓄客不足的情況。直到2020年更加艱難，價格成為更敏感點，購房者觀望情緒濃厚。
而房企開始打折甩賣房產，為了高週轉，降幅達到20%-30%。而駐馬店的房價2020年則是一路下跌。
除此以外，還有煙台，2016-2018年棚改貨幣化安置加速推進，計劃開工每年增加，樓市也是風生水起。但是2019年下跌3607套，2020年更少，792套。
沒有了棚改的刺激，煙台市場也轉冷。
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在三四線市場如此艱鉅的情況下，我們的選擇更為的艱難。在城市分化的深入下，請謹記以下幾點：
1、千萬不要買高庫存，高槓杆的三四線城市。
回看2019年高槓杆的城市排名比較靠前的城市，錦州，贛州，天水，臨沂，阜陽。
在全國居民槓桿率56%的情況下，錦州的超過100%，是全國平均的2倍。
為什麼要説他們危險，因為債務大於存款，還款能力比較差。
除了錦州外，另外的也都超過60%，還款壓力都不小。也就意味着再購房能力差，本地人經濟實力差的話，流動就不好。
除此以外，連續高庫存的城市也需要遠離，比如景德鎮，日照，包頭，北海，漳州，哈爾濱，香河，蕪湖。
在10月份，這些庫存高達20月以上，要知道維持房地產平衡7個月就可以了。這些城市20月，可見難度有多大。特別是景德鎮，漳州等城市，幾乎月月排在前幾名。
2、百強縣相對比較有未來。
對於買房，人力有所極。如果真的要在三四線買，特別自住，百強縣的未來會相對好些，因為有經濟支撐，後期也好流動。
比如：崑山，江陰，張家港，常熟，太倉，宜興，義烏等這些好過那些三不靠的三四線，即使從三四線流動出來，也儘量去這裏。
3、長三角，珠三角是機會
背靠大樹好乘涼，就是這裏三四線的特徵。再加上政策的紅利，在城市羣內的城市便乘風飛起。城市的外溢，對他們的房價支撐有很大的能量，樓市具有共振屬性的，像太倉，嘉興得益於上海，這類城市並不少。
4、這個時候不限購的城市，一定要謹慎。
2017-2018年不限購的城市和區域，從側面也可看出價值不大。但是在2020年政策滿地開花的時候，你所在的城市還沒有動靜。你就真的需要冷靜了！
2020年棚改即將過去，而舊改是下一步紅利。不管是投資還是自住，我們的觀念也要改變。
更新購買邏輯，如果資金實力允許，可以去一線城市的老破小，或許機會比較大，還有就是二線城市的主城和老城。