行業深度|物業股短期調整，下一個增長點在哪裏？

1. 短期調整，市場對行業的認知會更理性 

我們認為，物業股近期下跌的原因，一方面是前期疫情期間，物業股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業股在中報過後，獲利投資者轉移。此外，疊加房企“三道紅線”政策，市場對物業股後期穩定增量有所擔心。 

客觀來講，物管行業受經濟波動影響不大，行業最大的影響因素是管理規模的增長性和物業費的提升。據我們瞭解，頭部企業2020年度規模增長不在少數，而物業費的提升已經有很多制度上的藩籬正在被去除。 

綜合來看，在短期調整後，市場對行業的認知會進入到一個更合理的水平。未來，房企分拆物管上市還會持續，但能夠獲得資本市場關注核心物管股的數量是有限的，未來股票之間會繼續分化，這將與企業的實際運營能力相關。 

2. 基本面夯實，核心物業股增長預期確定 

物業股最重要的指標是成長性，從盈利能力上看，2020H1, 超過一半的物業公司保持了30%以上的營收增速。6家物業公司半年營收超25億，全年營收將超50億，碧桂園服務大幅領先，永升生活服務、雅生活服務、碧桂園服務同比增幅最高。

從增長空間上看，典型企業儲備/在管比高於0.50，説明大部分上市物管企業有強大的盈利增長能力，核心物業股的增長預期是確定的。

3. 行業集中度低，延展性強，增長空間大 

2019年底，物業管理行業市場規模達到10,512億,由於企業不斷延展市政環衞、城市服務等新市場，行業未來潛在市場規模則更大。在萬億市場中，TOP10的集中度低於15%，TOP100企業的集中度剛接近30%。 

近年以來，紅杉資本、雪狐資本、高領資本、中信產業基金等眾多投資機構看重物業板塊，亦是因為行業集中度低，發展機會大，通過在較早期投資優質股，可以獲取高倍數的成長。在行業從傳統向現代服務業轉型的過程中，這些投資機構不僅投入資金，還會為企業帶來各類市場資源、高級人才等，幫助企業取得更強的競爭力，進一步帶動了這些企業改進商業模式，進一步向行業頭部邁進。

市場的短期波動是資金和情緒左右的結果。我們認為，物業股仍然是接下來成長性比較確定的板塊，而且成熟企業在加重專業服務的比重，未來在利潤上物業公司也會擁有更好的表現。 

行業下一個增長機會在哪裏？ 

1. 跑馬圈地後，企業可聚焦加碼城市深耕 

一直以來，規模是企業經營的主要指標，在規模達到一定程度佈局後，企業也需加速提升自身城市深耕“濃度”。行業內不同企業單城市佈局數量差距有10倍之多。做深區域，企業未來將會帶來更多增長預期，也會帶來新的商業模式的可能性。 

現有上市公司中，銀城生活服務和建業新生活的城市深耕度是最高的。以建業新生活為例，通過聚合集團資源、客户資源，建業新生活可以就相關關聯領域進行重新組合，在未來有可能形成屬於自己的增長飛輪。

克而瑞物管數據顯示，17家物業公司中，2019年超過65%平均物管收入是上升的，我們認為，即使在存量領域，隨着物業服務價格的逐步放開，物業公司有望獲得更高的盈利質量，而專項服務的開展使企業不再依賴單一物管收入，也重構了物業的增長邏輯。

數據來源：CPIC，克而瑞物管分析

物業管理行業是低利潤、弱週期的領域，但並不是一個高負債的行業，相比房企每年必須通過銷售來產生新的收入而言，物業服務企業只要不丟盤，每年的基本收入是確定的，作為一個具有多項目組合的物業公司幾乎不可能產生虧損。

2. 物業公司商業模式的變化出現“端倪”

克而瑞物管梳理現有上市企業發現，現有物業服務企業大體已形成四大梯隊，這些企業面臨的發展境遇各不相同，但是均根據自身特性選擇對應的發展路徑。

資料來源：克而瑞物管

典型物業公司的業務模塊開始發生變化，更多企業業務板塊發生變化，而且增長速度很快。2020年上半年，25家統計公司中，10家企業非基礎物業服務收入佔比超過40%，物業服務企業未來的增長點會更加豐富。

結語 

股價是短期博弈的結果，物業公司的基本面並沒有發生變化。行業的真正價值是廣闊市場下，企業的“服務力”與居民生活所需、城市發展所需的碰撞所創造出巨大可能性。 

在獨特的中國市場，“物業管理”還沒有清晰的定義，這是一個在快速增長的行業，也是一個存在諸多不確定的行業。正因如此，我們才有充足的動力，去探索、推動它健康、合理的發展，和諸多企業一起成長。

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