正榮服務通過港交所聆訊，關聯交易的收入與面積剪刀差升至18.8％

“關聯物業平均月收費高於第三方0.75元/平方米。”

本文為IPO早知道原創

作者｜蒼穹

據IPO早知道消息，正榮服務集團有限公司（以下簡稱“正榮服務”）於6月24日晚間披露聆訊後資料，建銀國際擔任獨家保薦人。IPO早知道此前已報道，正榮服務本次計劃在港募集資金約1.5億美元（合約11.7億港元）。

招股資料顯示，正榮服務於2000年由歐宗榮及正榮集團成立，並於2004年開始為正榮的住宅物業項目提供物業管理服務，還自2017年開始向由獨立第三方開發的項目提供物業管理服務。現時歐宗榮通過全資擁有的三家企業偉正、偉耀、偉天持有正榮服務股權比例的87.3%，為正榮服務的實際控制人。

歷經十餘年的發展，正榮服務已經進行全國化佈局，主要覆蓋長三角地區、海峽西岸地區、中西部地區及環渤海地區四大熱點區域，包含住宅、政府公建、寫字樓、工業園區和學校等多元業態。截至2019年12月31日，正榮服務在21個城市擁有149個在管項目，涉及在管總建築面積約為22.9百萬平方米，總簽約建築面積約為37.0百萬平方米。

過往三年正榮服務取得財務業績的高增長。2017-2019年正榮服務的收益從272.9百萬元增至716.2百萬元，複合年增長率為62%；同期淨利潤從20.3百萬元增至109.2百萬元，複合年增長率為132%。

與之相對應，正榮服務的盈利能力逐年攀升。其整體毛利率水平從2017年的25.8%增至2018年的26.5%，並進一步增至2019年的34.1%。其中，社區增值服務的毛利率水平更是在2019年達到67.2%。這一數值已然領先於同行，wind數據顯示，2019年港股房地產服務板塊平均毛利率為30.4%。

正榮服務毛利率情況（來源：聆訊後資料）

根據中指院數據，2020年及2019年，按綜合實力計，正榮服務分別位列2020中國物業服務百強企業第19名和2019中國物業服務百強企業第22名。同時正榮服務已成為中國增長最快的物業管理公司之一，按2019年收益及淨利潤的增長率計，其在2020物業服務百強企業首三十名中分別排名第十及第三。

通常房企系物業公司與關聯方都存在密切的聯繫，正榮服務也沒能擺脱這一窠臼。

於往績記錄期間，正榮服務為正榮提供物業管理服務及增值服務，而其來自正榮的收益於2017年、2018年及2019年分別為91.5百萬元、128.6百萬元及169.6百萬元，分別佔同期總收益的33.5%、28.2%及23.7%，正榮為正榮服務的第一大客户。而在2017-2019年，正榮服務就由正榮地產集團開發的項目提供的物業管理服務所得收益分別佔其同期物業管理服務總收益的88.2%、69.6%及66.4%。

正榮服務關聯方依賴情況（來源：聆訊後資料）

雖説依賴程度有所降低，如果考慮關聯收入和麪積各自的比重，母公司依賴的影響仍不容忽略。截至2017年、2018年及2019年12月31日，正榮服務來自正榮地產集團開發的項目的建築面積分別為728.2萬平米、938.1萬平米及1093.3萬平米，佔其總在管建築面積的77.1%、74.5%及47.7%。

這就意味着，母公司佔比不足50%在管面積，卻貢獻正榮服務物業管理服務收入的三分之二，箇中原因從收費情況可以看得更清楚。

2017-2019年正榮服務由正榮地產集團開發的項目的月均物業管理費由2.09元/平方米上漲至2.47元/平方米，增長幅度為18%；同期由第三方物業開發商獨家開發的項目的月均物業管理費由2.91元/平方米下滑至1.72元/平方米。一增一減絞合之下，母公司的關照意圖明顯，也在側面映襯正榮服務在拓展第三方項目時更多依靠低價滲透。

正榮服務收費情況（來源：聆訊後資料）

此外，在管面積仍然較小、物業服務毛利率降低也是正榮服務需要正視的問題。當然，通過聆訊表明正榮服務距離上市近在咫尺，其也可以利用上市資金進行收併購以及改善服務質量，未來正榮服務的發展還是值得期待。