“2022年一季度至今，房地產行業下行壓力持續，銷售業績表現不盡人意。3月，100個重點監測城市商品住宅成交面積2584萬平方米，環比增長33%，但同比跌幅擴至51%，各城市市場加劇分化。
監測數據顯示，在2022年3月上市房企到期境內外債券金額共計640.7億元后，4月將有510.10億元到期，其中本週（4月10日-4月15日）有約282億元債到期，為2022年上半年周度高峯。
在此背景下，2022年3月，六部委就房地產問題進行發聲，促進房地產業良性循環和健康發展，促進企業融資恢復。截止至3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環比上升138.7%，同比下降29.1%。融資量環比有較大的增長，同比降幅收窄。
整體來看，目前政策端對房企融資繼續落實“房住不炒”的原則基礎，重點滿足房企合理的融資需求，因此未來的相關金融政策可能得到一定的放鬆，房企的融資環境會繼續優化。”
01
房企新增融資上升，境內融資成本下降
2021年下半年以來，融資“三道紅線”持續發力，疊加國際評級機構頻頻下調房企信用評級，不少金融機構近乎全面暫停涉房融資，不僅新增融資有難度，到期債務也難以續作展期。受此影響，房企融資規模持續下行，同比跌幅不斷擴大。2022年2月，100家典型房企融資量跌至398億元，創近年來單月新低，同比跌幅擴至59%。
進入3月，六部委聯合發聲支持房地產穩健發展。2022年3月4日，央行在2022年金融市場工作電視會議上提出，要堅持“房住不炒”的定位，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。16日國務院金融委在會議上表示，對於房地產市場要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。同日央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部也都分別作出表態，重點圍繞着防範化解房地產市場風險，積極推動房地產行業轉變發展方式，促進房地產業良性循環和健康發展等方面。
圖：2019年3月-2022年3月100家監測企業融資額統計圖
資料整理：CRIC
在政策暖風影響下，2022年3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環比上升138.7%，同比下降29.1%，融資量環比出現較大的增長，同比降幅收窄。
從融資成本上來看，截至2022年3月100家典型房企新增債券類融資成本4.50%，較2021年下降0.78個百分點，其中境外債券融資成本達7.54%，上升0.52個百分點，境內債券融資成本3.23%，較2021年下降0.83個百分點。在境內融資成本下降下，更多企業進行了境內發債，如上實城市開發、首開股份(6.930, 0.14, 2.06%)、金融街(6.750, 0.52, 8.35%)、旭輝集團等。
表：歷年典型房企債券類融資成本
資料整理：CRIC
02
本週約282億元債到期，民企佔6成
監測數據顯示，2022年4月將有32筆債券到期，合計510.10億元，償債壓力較2022年3月有所下降，但仍需要關注多筆債券違約風險。
按周來看，據CAIC統計，本週（4月10日-4月15日）房企境內外共有25筆約合人民幣283億元債券到期，為今年上半年按周統計即將到期境內外債券規模高峯。
圖: 房企今年上半年即將到期境內外債券規模按周
海外債按起息日期統計，按4月1日匯率1美元= 6.3624人民幣，1港元=0.8119人民幣換算
數據來源：CAIC 投管雲
其中規模TOP3的房企分別為中國恆大、弘陽地產、新城控股(31.990, -0.31, -0.96%)。恆大有兩筆海外債即將到期，合計規模14.5億美元；新城控股有15億元人民幣中期票據“17新城控股MTN002”即將到期。
據瞭解，目前弘陽地產已經提前兑付4.5億美元債。4月6日晚間，弘陽地產發佈公告稱：公司已匯出資金至境外還款賬户，用於全額贖回於2022年4月11日到期的優先票據2.59598億美元以及累計至到期日的利息。此前弘陽地產分別於1月25日、4月1日發佈回購公告，提前註銷約1.9億美元優先票據。
表：4月10日-4月15日到期房企債券一覽
數據來源：CAIC 投管雲
按月來看，近1個月，中國恆大到期境內外債券約92億元，遠高於排名第二碧桂園的35億元，不僅如此，中國恆大仍是近1個月及3個月甚至本年度到期境內外債規模最大企業，領先於其他房企。
圖：近1月到期境內外債券規模TOP20
數據來源：CAIC 投管雲
03
恢復市場信心，支持房企合理融資需求
值得注意的是，雖然中央密集表態穩地產，地方政策接連鬆綁託市，但政策效果其實並不明顯。
2022年3月，在整體融資上升，境內融資成本下降的同時，2022年3月7日、21日和27日禹洲集團、祥生控股和上置集團分別發佈公告稱旗下債券未能按期支付利息，構成了實質性違約，單月曝出債務違約的房企數量是2021年以來之最。
表：2022年部分房企債務違約情況
受房企債務違約事件頻繁發生影響，購房者普遍擔憂項目交付困難甚至爛尾，市場信心明顯缺失。在觀望情緒愈加濃重下，一季度百強房企的整體業績規模同比大幅降低47%，超8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高於50%。
百強房企各梯隊銷售門檻也出現了進一步的下行，TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為333億元，較去年同期降低45.2%。TOP30房企銷售操盤金額門檻為120億元，較2021年降低56.4%，並低於2020年TOP30銷售門檻。而TOP50和TOP100房企的銷售操盤金額門檻為72.3億元和27.4億元，同比降幅達49.5%和47.5%。
一方面是銷售不暢，另一方面是融資全面下滑，隨着償債潮的到來，房企正面臨巨大危機。目前已有多個品牌房企相繼出現債務違約，債務違約事件又再一次強化了市場觀望情緒。最終造成了房地產市場持續轉冷，百城成交同比跌幅擴大，房價整體下行的局面。
我們認為當務之急在於恢復市場信心，在這其中，房地產金融政策應當從去槓桿到穩槓桿，適度控制去槓桿節奏和力度。支持房企的合理融資需求，支持優質房企開展併購貸款融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步迴歸常態。
更為重要的是，對於房企債務違約問題也要給出實際的解決方案，引導問題房企有序出清，最大程度維護住房消費者的合法權益，至少要保證問題項目都能順利交付，決不能突破“保交樓”的政策底線。
與此同時，全面落實經濟穩增長，提高居民收入增長預期。用發展的眼光看待現階段居民購買力透支的問題，把經濟穩增長放在更加突出的位置，更好地解決居民就業，多渠道促進居民增收，全面提高居民收入增長預期，讓更多的潛在置業羣體都能安心買房、放心消費。（來源：丁祖昱評樓市）
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文章來源:丁祖昱評樓市