年報觀察 | 弘陽服務多元業態拓展

觀點網3月24日晚間，弘陽服務如期交出上市第二年成績單。但或許是新冠疫情原因，今年弘陽服務並沒有像往年一樣召開業績發佈會。

業績報告顯示，2021年，弘陽服務實現收入11.3億元，較2020年7.68億元增加47.2%。期內溢利為1.38億元，同比2020年溢利0.73億元增長88.7%；較2020年同期剔除上市費用影響，經調整溢利0.93億元上漲48.2%。

報告期內，弘陽服務實現權益股東應占溢利1.28億元，較2020年同期大增83.4%。

作為中型物企，弘陽服務儘管基數不是很高，但歸母淨利能錄得超過八成的增長，應當算是交出了一份不錯的成績單。

社區增值提高績效

分業務來看，弘陽服務年內實現物業管理服務收入7.54億元，非業主增值服務1.8億元，社區增值服務1.96億元，分別佔比66.6%、16.0%、17.4%。

其中，物業管理服務收入同比上漲51.9%，非業主增值服務收入上漲11.8%，社區增值服務收入則大幅增加77.6%。

弘陽服務在年報中對社區增值服務上漲較高的解釋口徑與中報基本一致，“集團積極發掘小區內可用資源，提升小區資源空間利用率，帶來收入大幅增加。”

有業內人士分析指出，資產管理業務是弘陽服務社區增值服務大幅增長的主因，其實是母公司將出售停車位的事情交給弘陽服務來做。

觀點新媒體瞭解到，此前於2020年3月11日，弘陽地產與弘陽物業訂立物業管理服務框架協議、車位銷售及租賃代理服務框架協議，協議年期由2020年3月11日至2022年12月31日。2021年12月，弘陽服務附屬又以1643萬元獲得弘陽置地轉讓256個停車位的使用權。

弘陽服務管理層也在中期業績發佈會上提到，隨着公司在管社區和弘陽地產車位數量的持續增長，2020年實現了4744萬元收入，預計2021年會帶來約9342萬元的大幅收入增長，估計毛利率會提升到40%-50%。

另外，年報數據顯示，社區增值服務中美居服務收入同比增長367%至3622萬元，主要原因是2021年，弘陽服務和弘陽家居打通渠道，資源互補，在拎包入住，二次裝修等板塊整合供應鏈資源。

利潤較好的社區增值服務業務推動弘陽服務毛利率小幅增長。該公司指出，報告期內，毛利率為28.4%，較2020年同期的27.9%上升0.5個百分點，主要由於進一步優化業務結構並大力推動毛利率較高的小區增值服務發展。

拓展非住業態

2021年，住建部等十部委聯合發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵物業管理行業向高質量和多樣化升級，“十四五”規劃綱要中更是多次提及“物業”及“社區”相關領域。

對於弘陽服務而言，“經營績效方面，公司持續優化基礎服務和策略性開展增值服務”。而在管理規模拓張上面，弘陽服務則是採用多樣化的外拓方式和併購加速規模增長，其多次強調要依託“住宅+商業”的雙輪驅動模式，佈局非住宅業態。

2021年1月份，弘陽服務以2.16億收購匯得行物業管理公司，達成年內第一筆收購，標的公司主要為管理商寫、公建、購物中心類物業。這筆收併購為弘陽服務帶來了商業寫字樓面積73萬平方米、購物中心25萬平方米，合共98萬平方米非住。

4月份，弘陽服務以7354萬元收購高力控股的物業服務子公司80%股權，主要負責家居港及汽博城的物業管理服務，屬於此前的空白領域，在管商業面積新增87萬平方米。

商業之外，弘陽服務發揮南京大本營優勢，繼2020年與南京江北新區泰山街道戰略合作進軍城市服務領域後，2021年與南京棲霞區西崗街道簽訂戰略協議，圍繞公共服務、市政管理服務等領域進行項目孵化拓展，陸續進駐多個小區，再次拓展公建物業領域。

多線並進極大地豐富弘陽服務的在管業態。截至2021年年末，弘陽服務簽約項目數量為338個，簽約建築面積約為5258萬平方米，較去年同期增長約31.78%；在管項目數量為234個，在管建築面積約為3639萬平方米，較去年同期增長約34.7%。

具體來説，弘陽服務住宅在管面積達到2871萬平方米，同比增長24.7%；商業在管面積476萬平方米，同比增長31.2%；公共建設及其他在管面積錄得705%大幅上漲，達296萬平方米。

值得一提的是，弘陽服務2021年全委外拓項目在管面積大增478萬平方米至779萬平方米，較去年同期增長159%，説明弘陽服務正在提高自身的業務獨立性。

不過，若不計入來自弘陽地產無控制權益的合資企業及聯營公司項目，弘陽服務第三方外拓項目在管面積為1804.47萬平方米，佔總在管面積49.58%，距離該公司管理層提出的爭取外拓第三方佔60%的目標仍有一小段差距。

對於弘陽服務而言，2021年應該是承上啓下的一年。該年12月23日，弘陽服務控股股東曾煥沙之子曾俊凱接替弘陽集團的老將何捷，擔任弘陽服務董事會主席、非執行董事、授權代表、提名委員會主席及審核委員會成員。

雖然何捷於辭任後不再擔任弘陽服務任何職務，但在2021年6月，弘陽服務關聯公司弘陽商業總裁沈嘉穎因個人原因提出離職，何捷曾臨危受命暫時接過這一職位。

2021年弘陽服務中期投資者會上，該公司管理層針對是否會將商業運營板塊併入到弘陽服務中，表示會根據市場的整體變化和公司內部決策來進行確認。

在弘陽服務持續加碼商管業務的情形下，公司主席的輪替或許是一手提前的佈局。