萬科二度下調公司債利率 前5月拿地低於龍頭房企平均水平

財聯社（深圳，記者 楊依依）訊，萬科A（000002.SZ）近日宣佈再次擬下調公司債利率，自上市以來，其兩次下調都發生在今年6月。

“這樣操作比借新還舊要簡單，借新還舊需要交易所審批，比較耗時。合同裏留了口子，就不用涉及新發債。”一位證券公司分析師向記者表示。

與此同時，萬科拿地速度有所放緩。該公司前5個月新增計容建面同比減少約四成，投資力度明顯低於龍頭房企平均水平。

半月內兩度調低公司債利率

萬科最新擬下調的五年期“17萬科02”於2017年8月4日發行，在存續期前3年（2017年8月4日至2020年8月3日）票面利率為4.54%，預計在存續期後2年（2020年8月4日至2022 年8月3日）將票面利率調整至2.30%，下調幅度為224bp，略低於“17萬科01”下調的260bp。

此前的6月3日，萬科曾發佈一則提示性公告，決定下調五年期的“17萬科01”票面利率，存續期前3年票面利率維持4.50%，在存續期的第3年末，調整存續期後2年的票面利率為1.90%。

“17萬科01”的最後回售申報日已於6月10日截止，公告顯示，最終回售了99.36%的債券，僅剩19萬張未回售。

根據萬科的表述，其兩度調整公司債利率的原因，均為“根據公司的實際情況以及當前的市場行情”。

“今年確實是收益率較低的年份，公司債流動性比股票差，受疫情影響，現在市面上找不出太多比大房企公司債還要優質的產品。”一家深圳證券公司的基金經理對財聯社記者説，“但2.30%的利率確實比較低，我估計第二筆債的回售比例可能和前一筆差不多。”

“大部分投資者選擇回售‘17萬科01’，説明對未來幾年債券市場的預期還是樂觀的。” 上述證券公司分析師對記者表示，“現在市場上資金是充裕，但也沒充裕到這種程度，1.90%和2.30%的利率比銀行定期存款高不了多少，定期存款還不用承擔任何風險，公司債它畢竟是債。”

在萬科近5年的AAA評級公司債中，“17萬科02”“17萬科01”的利率是最高的兩筆，且只有這兩筆債可以在今年內調整利率，總金額為40億元。如果“17萬科02”的最終回售比例和前一筆相近，萬科兩次調低公司債利率至少可以省下3億元。

利率緊隨其後的是“18萬科02”，為4.18%，要到2021年10月才至“第三年末”，屆時發行人才擁有調整票面利率選擇權，投資者有回售選擇權。到明年，“18萬科01”“18萬科02”均可下調，這兩筆債的利率都超過了4%。

截至目前，萬科今年已發行6筆公司債，除去一筆未公佈利率，平均利率為2.95%，其中期限最長的為7年，總金額為61.06億元，今年還剩40億元的公司債獲批額度未用。

此外，萬科近期完成了H股配售，配售價為每股25港元，完成募資78.65億港元，25港元/股配售價相對於最後5個交易日平均收盤價折讓2.91%。光大證券基於配售新股，相應下調2020-2022年預測EPS分別為3.85、4.42、5.03元（原為3.96、4.55、5.17元）。

前5月新增土儲同比降四成

萬科一季報顯示，截至一季度末，其在手貨幣資金為1732.7億元，相較2019年底的1661.9億元增加70.8億元。短期借款和一年內到期的負債為897.8億元，相較2019年底減少了35.2億元。今年3月的2019年度業績會上，萬科董事會秘書朱旭曾表示今年公司想多保留一些現金在手。

在尋找更便宜資金、降低財務風險的同時，萬科今年在土地市場上趨於謹慎。

萬科公告顯示，2020年1-5月公司累計新增項目31個，累計新增計容建面656.2萬平方米，相比去年同期減少41%。累計需支付權益地價212.51億元，同比減少58%。由此計算，萬科前5個月權益地價金額佔同期銷售金額的比例為9%，而去年全年這一比例為19%。

5月萬科新增的9個開發項目的平均拿地權益比為59%，略低於去年同期的65%。萬科前任首席運營官張旭曾多次在業績會上公開稱，萬科的地價款約為銷售款的30%。如果按照萬科2019年6308億元的銷售口徑，今年全年的拿地款預算約1892億元，前5個月僅花掉11%。

該公司的謹慎與全行業步調明顯不一致。據克而瑞數據，百強房企今年前5個月整體拿地強度（拿地金額/銷售金額）為37%，已超過去年平均水平，其中碧桂園、恆大、綠地、綠城、保利、龍湖、中海、招商蛇口、華潤置地9家房企1-5月新增貨值超800億元。

而萬科今年前5個月累計拿地金額為342億元，拿地強度為13.8%，遠低於37%。公告顯示，2020年前5個月，萬科累計實現合同銷售金額2471.1億元，同比減少7.66%。

“萬科銷售額同比下降，除了疫情影響，或與項目的供應節奏等有關，也説明促銷方面需要繼續加快節奏。”地產分析師嚴躍進表示。