冷眼看中報〡奧園健康上半年營收超5.4億元，毛利率領先同業

奧園健康（HK.3662）8月14日發佈的中報顯示，其上半年總收入5.47億元，同比增長39.5%，毛利2.2億元增長41.53%，淨利潤1.12億元，同比上升23.99%，毛利率和淨利率都處於較高水平。

與其他同業企業相比，奧園健康的物業服務在管面積並不算大。根據8月17日業績會透露的信息，下半年奧園仍計劃繼續擴充物管服務合約面積，並尋求優質的收購標的。奧園健康董事會主席郭梓寧表示，儘管疫情發展仍存在不確定性，也增加對企業在認識、態度、能力、行動方面的挑戰，但行業巨大的體量仍然為企業提供了大量發展機會。

奧園健康管理層亮相發佈會

毛利率領先同業

儘管奧園健康毛利41.53%的同比增幅，與2019年報和中報相比增速回落，但奧園健康的毛利率衝至40.14%，這也是2017年報以來的最高值。奧園健康中報稱，毛利率上升主要由於物業管理服務的規模經濟效益和疫情期間政府對員工社保及住房公積金的減免政策抵減了成本上漲幅度。其中物業管理服務毛利率39.7%，商業運營服務為41.5%。

毛利率繼續衝高的同時，淨利率則從去年年中的22.97%降至20.42%。對此奧園健康副總裁兼首席財務官鄭少輝表示，原因在於所得税的計提百分比，目前的報表計提為接近30%，按照全年税務籌劃，下半年整個利潤率將有所改進，另外奧園健康部分費用集中在上半年反映，從全年看，預計整個淨利潤率將維持在18%、19%的水平，與去年相比仍是穩定的。

即便淨利率有所下滑，奧園健康在毛利率和淨利率也在同業中處於領先，高於已披露中報的時代鄰里（毛利率28.36%、淨利率12%）和新城悦服務（毛利率29.81%、淨利率16.82%），而從上年年報來看，當時奧園健康毛利率37.42%、淨利率18.11%，也高於碧桂園服務、保利物業、佳兆業美好、彩生活等一眾在港上市物管企業。

另外，奧園健康的平均淨資產收益率從去年年中的20.03%降至12.80%，創下新低。不過近幾年物管企業仍處於規模迅速擴張期，在管面積、簽約面積等均大幅度增加，因此上市後淨資產收益率先衝高再降低也成為可以預見的事情。事實上，除奧園健康外，時代鄰里平均淨資產收益率也呈現出同比下滑的態勢。

奧園健康核心財務指標變化情況

物管收入同比增長43.4%

處在業務擴張中的奧園健康並非單純物管企業，而是一家涵蓋物業管理、商業運營和大健康等業務的綜合公司，而物業管理在奧園健康的業務中佔據主要地位。

中報顯示，奧園健康物業管理部分收益4.12億元，同比增長43.4%。其物管服務業務範圍覆蓋13個省（自治區、直轄市）、39個城市的98處物業，在管總建築面積約為1610萬平方米，同比增長34.2%，今年累計增加100萬平方米。此外，基於廣東起家的優勢，奧園健康物管服務收入中華南地區佔比就有56.6%。

而在商業運營方面，奧園健康實現收益1.35億元，同比增長28.9%，據介紹，奧園健康為11個城市、17個商場提供商業運營服務，為43個商場訂約提供商業運營服務，合同總建築面積約為180萬平方米，上半年新增合同建築面積8萬平方米。

奧園健康的大健康業務也隨着行業藍海迎來進一步拓展。其中醫美方面開設三家醫美診所，並創立醫美和化妝品品牌，在上海奉賢以輕資產形式建立“東方美谷”項目，今年還收購了浙江“連天美”億元5%的股權。中醫方面，目前開設的兩家中醫中心運營情況良好。而在康養方面，奧園健康與廣東古兜旅遊集團簽署戰略合作協定，華南首家心肺康養訓練營正式揭牌，其旗下的“奧悦之家”品牌也已試業。

儘管中報對大健康發展狀況介紹用了較多篇幅，但大健康業務是否產生收入並未在中報體現。南方+記者注意到，與醫療健康相關的收入主要囊括在物管服務的社區增值服務收入裏，且僅佔總收入的10%左右。從大類來看，奧園健康的收入組成仍是物業管理部分和商業運營部分，其中物管服務佔75.4%，商業運營佔24.6%。

在管面規模約公司估值

物管企業近年來一直是股市的香餑餑，但奧園健康處於相對被低估的水平。

安信國際在一份研報中指出，奧園健康2020年預測市盈率約21倍，2021年約14倍，低於在管規模小於1億平方米的中小型物業公司的平均估值。安信國際認為，奧園健康估值較低主要由於在管規模相對較小，第三方項目佔比較少，外拓能力未能顯現，社區增值服務收入佔比較少，公司獨立發展的能力存疑等。

事實上，奧園健康在管面積在同業中並不算大，今年4月和5月，其先後宣佈收購樂生活80%的權益和寧波宏建物業65%的股權。中報顯示，收購完成後，奧園健康物業在管建築面積增加約2570萬平方米，新增面積業務範圍覆蓋環渤海、京津冀和華東區域。

“兩筆收購對於擴大公司影響力和豐富管理業態有很大幫助”蘇波表示，收購將增強核心業務板塊的競爭力和收入來源，鞏固奧園健康在物管行業的領導地位。

安信國際認為，對樂生活的收購成功後，奧園健康在管規模大幅提升，對比同業的估值折讓將會收窄。

據常務副總裁雷易羣透露，奧園健康對寧波宏建的股權收購已經完成並在7月實現並表，對樂生活的收購目前正在走股轉程序，他預計相關程序8月底會完成，爭取在9月實現業績並表。此次收購完成後，奧園健康在管面積將達到4180萬平方米，雷易羣也表示，在管面積今年目標爭取突破4500至5000萬平方米，而合約面積應該能達到約7300萬平方米。

在業績會上，多家媒體均對奧園健康下一步的收併購計劃抱持興趣，對此雷易羣回答稱，未來收購將“穩中求進”，利潤率高、對區域有協同效應、業態比較豐富的公司會考慮收購，“在方向方面，我們會選擇在一些城市運營方面的物業管理公司，作為我們首要的標的。”

【記者】葛政涵

【統籌】趙兵輝 馮善書 張西陸

【海報】鄭煒良 葛政涵

【出品】南方產業智庫

【作者】 葛政涵

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客户端