房企中報季｜佳兆業的舊改棋局

8月27日下午，佳兆業對外披露2020年上半年業績報告，並同步召開線上業績説明會。數據顯示，上半年佳兆業收入同比增長11%，達223億元人民幣；毛利同比增長12%，達75億元人民幣，毛利率為33.8%；公司持有人應占核心淨利潤同比增長25.7%，達人民幣34.6億元。

受益於粵港澳大灣區的深耕佈局，龐大的舊改儲備也逐漸成為佳兆業的“護城河”。在上半年的合約銷售中，舊改項目銷售額佔佳兆業整體銷售的三分之一，已經成為其銷售貢獻的重要來源。

千億目標不變

從銷售業績上看看，今年上半年，佳兆業實現合約銷售金額約人民幣360億元，同比增加3.9%。根據克而瑞權益金額排名，佳兆業排名第27位。從合約銷售的分佈看，大灣區是其銷售的主力，銷售額佔比近六成；一線及重點二線城市銷售佔比九成。

在今年初的業績發佈會上，佳兆業將2020年銷售目標定為1000億元，據此測算，上半年佳兆業的業績目標完成率為36%。

上半年的不“如意”，千億目標戰略是否會有所調整？對此，佳兆業執行董事李海鳴在今天的業績會上回應稱，年年初的新冠疫情爆發以來，佳兆業非常積極的採取了措施應對外部環境的衝擊和影響。春節過後佳兆業就上線了自主研發的"線上售樓處"，在客户不能上門的情況下保持團隊的活力，保持我們樓盤對市場的影響力，並且在政策允許條件下，加快推盤節奏；在運營方面，我們也圍繞提升品質質量、銷售價格、開發速度、收入利潤，同時想方設法控制建安成本、融資成本、管理費用、銷售費用進，通過以上"四升四降"的內部管控，最大程度緩解疫情帶來的壓力。

據李海鳴透露，“下半年我們一方面還會有約1200億的可售貨值推出，這些項目主要集中在大灣區和一線城市。另一方面，我們會加速舊改項目轉化，全年計劃轉化項目有10個，大概有740億可售貨值，達到歷年最多。所以，對於今年千億的目標不會調整，同時我們有足夠信心去完成這一目標。”

自2017年佳兆業確立了三年衝刺千億的目標後，其銷售指標逐年遞增。記者查閲年報發現，佳兆業2017年全年實現合約銷售金額447.1億元，2018年這一數據則提升到700.6億元。2019年，佳兆業的銷售額首次突破千億，其中全口徑銷售額1152億元，權益銷售額881億元。

舊改儲備的“反哺”

作為深耕粵港澳大灣區的“老玩家”，佳兆業真正的“護城河”是其龐大的舊改儲備。

在上半年的合約銷售中，舊改項目銷售額佔佳兆業整體銷售的三分之一，已經成為其銷售貢獻的重要來源。據佳兆業行政總裁兼執行董事麥帆介紹，目前深圳舊改的土地成本約1.4萬元/平方米，相較住宅均價仍有很大利潤空間。公司通過舊改獲得低成本土地的優勢，確保集團利潤率保持在健康水平。

在舊改儲備方面，佳兆業的儲備項目佔地面積達4200萬平方米，預計貨值約2.6萬億元，99%都位於大灣區，其中深圳舊改佔地面積佔比27%，有112個項目；廣州佔比36%，中山佔比20%。在舊改拓展方面，今年上半年佳兆業新拓展項目20個，舊改項目總數達167個。

麥帆稱，今年上半年佳兆業轉化5箇舊改項目，分別位於香港、深圳及廣州，這些項目可售面積70萬平方米，可售貨值近270億元。“公司將繼續推進舊改項目的轉化，預計下半年仍有5個深圳的舊改項目實現供地，為集團全年利潤增長髮揮重要作用。公司將保持每年供應80-100萬平方米舊改用地規模，為地產開發提供穩定而有利的發展保障。”

2020年上半年，佳兆業通過招拍掛、收併購、舊改等渠道，共獲得23個新項目，新增土儲權益建築面積超281萬平方米，收購代價超220億元，平均土地成本約每平方米7900元。按拿地權益建築面積劃分，新增土儲大灣區佔比74%。

扔掉“高負債”的標籤

舊改儲備實現“厚積薄發”，但佳兆業的債務“危機”仍未解除。半年報顯示，2020年上半年佳兆業的淨負債率為130%，較2019年低下降了14個百分點，依然高於行業平均水平。

記者梳理發現，2016-2019年，佳兆業的淨負債率分別為 308%、300% 、236%和144%，今年上半年又下降了14個百分點，實現了五連降。雖然佳兆業的財務狀況“一年比一年好轉”，但降負債仍是繞不開的話題。

對於今年的降負債目標，佳兆業董事局主席兼執行董事郭英成在年初的業績會上直言，“下一階段我們的降負債想往行業方面看齊，努力目標為120%或以下，嚴格控制負債一直是佳兆業努力的方向。”

在今日的業績會上，佳兆業高級顧問譚禮寧重申這一目標。譚禮寧稱，“年底淨負債率達到120%，這個目標沒有改變。”未來在運營上佳兆業會加強銷售回款率、降低成本，而在債務管理上，佳兆業將適時做一些回購，提升長債短債比，優化整體債務結構。

現金流是企業發展“生命線”。截至6月30日，佳兆業擁有貨幣儲備約405億元，較去年同期增長35%，較上年末增長9%，回款率約87%。現金短債比從去年末的1.1倍提升至1.2倍，償債能力有所增強。

從數據變化上來看，佳兆業在努力扔掉“高負債”的標籤。佳兆業集團首席財務官兼高級副總裁吳建新強調，“我們將會密切監控公司淨負債率、資產負債率、現金短債比等核心財務指標的變動，持續優化債務結構。未來佳兆業將堅持佈局一二線重點城市戰略，圍繞粵港澳大灣區、長江經濟帶、京津冀協同發展區域等國家戰略支持的區域進行投資。”