開啓赴美IPO“歷險” 貝殼找房有望成為年內最大中國企業美股IPO項目
來源： 風財訊
一系列上市傳言最終在一紙招股書中成為實錘，在仲夏之夜開啓了貝殼找房登陸資本市場的另一種想象。
7月24日晚間，貝殼找房正式在美國提交招股書，股票代碼為BEKE。針對此事，鳳凰網房產向貝殼找房求證，對方回應則是：一切以“招股書為準”，計劃募資至多30億美元的貝殼找房有望成年度最大的中國企業赴美IPO項目。
在月初，就有小道消息稱，貝殼找房今年營收預期100%增長，尋求美國IPO計劃融資10-20億美元，目前正處於向潛在基石投資者詢價階段，摩根士丹利是參與其中的投行之一，貝殼找房已向美國證券交易委員會（SEC）秘密遞表，最快將於今年三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利擔任IPO牽頭經辦行。
眾多房企回A遙遙，此前在美上市中概股如網易、京東等企業迴歸赴港二次上市表明瑞幸餘波給中國房企帶來了不小的連鎖反應。暗流湧動之下，去年赴美上市的中國聯合辦公巨頭優客工場今年以殼公司協議的方式實現“曲線”在美上市。
此種略顯艱難的環境之下，貝殼找房會在“異國他鄉”的資本市場中收穫“好感”嗎？
優淘城總裁薛建雄對鳳凰網房產表示：“如果低估值硬上有可能上市成功，因為貝殼找房的股東背後有二級市場包銷能力，但是美國資本市場對中介經濟和中介房源服務平台並不看好，況且美國並不是貝殼找房理想的上市地。對於貝殼找房而言，科創板最理想，其次創業板，再就是香港。就美股來看，不管是紐交所還是納斯達克都不太認可這個行業，根據之前的經驗，搜房、安居客等該行業相關企業在美股表現都不太好。”
有別於此前傳言的香港上市地，此時選擇美國作為上市地需要更多的是勇氣，因為現實的情況是資本登陸環境的波雲詭譎、今年異常震盪的美股市場及日漸緊張的國際大背景。
在招股書中，貝殼找房董事長左暉則發表了致股東的一封信：提交這份招股説明書的同時，新冠疫情還在全球發展。為什麼還是按原計劃啓動IPO進程而不是推遲一段時間，左暉稱：“某種程度上反映了貝殼團隊的特質：我們尋求對內歸因，儘量降低環境的干擾因子。我們更認為一個成功的IPO取決於公司的價值而非其他。”
承銷“天團”+多家投行助陣 中介平台能否逆風翻盤？
相關專家認為，貝殼找房能否順利上市的重點是貝殼現在股東關聯公司的包銷能力，例如領投的紅杉資本、高瓴資本等。
“投資的這些公司都有二級股票市場的包銷能力，但最後是誰會幫他包銷就不知道了。”該專家表示。
據此前外媒報道，貝殼找房從軟銀籌集了10億美元，從高瓴資本、騰訊和紅杉資本籌集5億美元后的估值略高於140億美元。而有知情人士稱，貝殼找房目前尋求IPO後超過200億美元的估值。
早在貝殼找房推出前的2017年，鏈家已經完成來自融創、萬科、高瓴資本、騰訊、華興資本、新希望集團等機構的C輪融資，投後估值537.3億元。隨後在2019年7月，貝殼找房完成12億美元D輪融資，投資方包括騰訊、基匯資本、高瓴資本、華興資本、源碼資本、碧桂園創投等，投後估值超百億美元；而同年11月，貝殼找房完成超24億美元D+輪融資，投資方包括軟銀、騰訊、高瓴資本、紅杉資本，投後估值140億美元。
“恐怕並不樂觀，最主要的原因是中美的關係現在異常緊張，最後不排除也會選擇優客工場‘曲線’上市的做法，但是就業績來看，貝殼找房業務並沒有像聯合辦公一樣受到嚴重的打擊。”有相關證券專家對鳳凰網房產表示。
此外，為了此次IPO上市，貝殼找房不惜動員各種資源以確保上市的順利。
據瞭解，此次負責貝殼找房上市的聯席主承銷商為高盛和摩根士丹利，另有市場消息稱，多家投行已經參與了貝殼找房的上市事宜，而一旦貝殼找房完成10億美元的IPO，其也將成為繼2018年12月12日騰訊音樂娛樂集團(NYSE:TME)登陸紐交所以來，時隔超過18個月後第一家在美IPO融資規模超10億美元的中國企業。
自2018年，貝殼找房以房地產平台思維脱胎於鏈家網“橫空出世”就不斷挑動着行業的神經，既當運動員又當裁判屢遭行業質疑，也讓它成為上下游企業的競爭對手；從德佑落地側重加盟店，鏈家主攻直營店開始，中介領域縱覽一眾“粉絲”之外，行業壟斷聲音雖然此起彼伏，但是在一手房領域貝殼找房也俘獲諸如萬科這樣的地產商大V一起合作萬鏈。
號稱賦能行業，所能看到的是貝殼找房在兩年內將更多的金錢及經歷投入在了科技賦能及服務者兩條主線之上，貝殼將ACN網絡作為平台底層操作系統，構建了“數據與技術驅動的線上運營網絡”和“以社區為中心的線下門店網絡”兩張網。前期大肆投入的背後希望更多的是獲得品牌的加盟費及直營店所獲得的收益增長，而為了貝殼找房的前期建設貝殼找房也曾請來眾多投資方砸重金“造勢”。
據招股書顯示，2019年貝殼找房超過70%的存量房交易都是通過ACN跨店合作完成的，以2019年店均存量房GTV計，貝殼的效率已達到行業平均水平的1.6倍。
對於貝殼找房建立的初衷，左暉在招股書中明確提到，行業非常複雜且基礎很差，效力極低；從業者和消費者體驗都很不好；行業有着巨大的市場規模和增長速度。三件同時發生的事情會使得所有從業者都面對短期的“大”機會的巨大誘惑，不對效率和體驗做任何改善也能獲得可觀的增長。
“最困難的就是，一個“正確”的決定往往帶來的不是收益的增長而是下降，當然這種下降是階段性的，過了這個階段自然會進入長期增長的通道，但是就是這個下降的階段使得組織面對大量的考驗，我們稱為‘無產出期’。“
現實的情況是貝殼找房發展還算順利，結果喜人。
據鳳凰網房產翻閲招股書發現，2019年貝殼找房平台的交易（GTV）總額為2.1萬億元，2019年平台交易220萬筆交易，中國市場份額第一。毫無疑問的是，貝殼找房已經成為繼阿里巴巴之後的中國第二大商業平台，中國最大房地產交易和服務平台。存量房交易、新房交易、其他新興業務共同構成了貝殼的三大主營業務。
來源：招股書
截至2020年6月30日，貝殼平台以社區為中心的接觸點456000家代理商，2.26億户樓盤字典中的家庭， 42000家門店，3900萬移動每月活躍用户，103箇中國城市的門店，2019年實現4.2億次VR房地產瀏覽量。
從財務方面來看，2019年貝殼找房營業收入同比增加60.6%，其中，存量房業務收入同比增加21.9%，新房業務收入同比增加171.3%，利潤提升381%，2019年現金及現金等價物同比大增167%，保持較好財務基本面。
今年的發展趨勢則顯示，截至2020年6月30日三個月，貝殼找房平台上的GTV總額為人民幣9993億元，其中，既有房屋交易為人民幣5835億元，新房交易為人民幣3766億元，新興服務及其他服務為人民幣391億元GTV總額為人民幣5298億元，分別由同期的現有房屋交易，新房屋交易以及新興及其他服務的人民幣3,452億元，人民幣1,652億元和人民幣194億元組成截至2019年。
來源：招股書
“我們估計截至2020年6月30日止三個月的收入不少於人民幣197億元，較2019年同期的人民幣115億元增加約72.4％，主要是由於約35.8現有住房交易服務業務的收入增長％，而新住房交易服務業務的收入增長約128.6％。淨收入不少於27億元人民幣，較2019年同期的4億元人民幣增長589.3％。”
貝殼找房在招股書中解釋了原因：“主要是由於需求激增在2020年第二季度經濟重新開放以及隨着我們的平台進一步擴展而提高的經營槓桿率之後，房屋交易將變得越來越重要。 不包括股權激勵費用，收購和業務合作協議產生的無形資產攤銷，長期投資的公允價值變動，以公允價值和或有對價計量的應收貸款及其税收影響，調整後的淨收益的影響。”
業績的背後表明，貝殼找房並沒有受到疫情的影響，而在貝殼找房成立兩週年大會現場，左暉也提出：2020年貝殼的目標是，中產線門店達到1/4，約為1萬家；過温飽線的門店達到1/2，約為2萬間；2025年希望90%的門店可以躍過温飽線。
在從1裂變為2的過程中，貝殼找房形成了全新協作網絡ACN和全產業覆蓋，對於2020年貝殼找房主打的新居住的定義，貝殼找房CEO彭永東也定位了兩條主軸：一個是科技；另一個是服務者。
“這是兩條永遠交錯、相互迭代、相互定義的主軸。一方面通過數字化將數字空間與物理空間實現連接和重塑。另一方面提供新居住服務者新供給，中國第一代職業經紀人已經在路上。”
上市“臨門一腳”：暗潮湧動 梳理資產
對於此次上市，左暉説的更多的是：“做難而正確的事”。
為了此次成功上市，左暉也曾通過一系列手段暗自剝離多家科技、物業公司最終受益人以完成前期上市結構的調整，可謂一波三折，此前鳳凰網房產也曾《為上市梳理資產？ 左暉暗自剝離多家科技、物業公司最終受益人》進行了詳細的報道。
6月9日，鳳凰網房產獲悉，貝殼找房董事長左暉不再是明德倍適（天津）科技有限公司、崑山明德倍適暖通科技有限公司、明德萊茵（天津）科技有限公司、北京定福和家物業管理有限公司、明德鴻源（北京）機電設備安裝有限公司的最終受益人。
上述公司的背後大股東皆是北京願景明德管理諮詢有限公司，又稱願景集團，是鏈家旗下的資產投資板塊，聚焦投資一線城市核心地段的資產、自持租賃類資產，及支撐“美好生活”服務的相關產業。
而不久之前，左暉已經不再是保能（北京）機電設備安裝工程有限公司實際控制人，並退出了北京神州航宇測控技術有限公司65%的股份，不再是其最終控制人及受益人，並將北京宜居泰和科技有限公司的股份從26.90%下降到5.47%，不再擔任北京中融信融資擔保有限公司的法定代表人。
加上今年3月，左暉暗自退出7家商務諮詢公司的實際控制人序列，包括天津毓敏商務諮詢、天津聚格商務諮詢、天津毓睿商務諮詢、天津聚瑞商務諮詢、天津精創商務諮詢、天津精達商務諮詢和天津鼎聰商務諮詢。左暉統計退出“實際控制人”50餘家、退出“最終受益人”50餘家，共計100多家。
針對相關的騰挪及剝離，有市場消息稱，因為鏈家當時的B輪和B+輪融資與投資方簽訂了對賭協議，如果不能在2021年上市，鏈家就需要將那64億融資款還回去，並且利息還不能減少，這也意味着2021年將是其上市的最後期限。如今，在距離2021年僅剩5個月的當口，貝殼找房按下了上市的開啓鍵。
此外，在緊鑼密鼓謀求上市的6月份，貝殼找房曾與萬科達成股權轉讓協議，萬科退出萬科鏈家裝飾（萬鏈），由貝殼找房接盤，萬鏈原管理團隊大部分人會留在萬鏈，併入貝殼找房。作為貝殼找房旗下裝修業務的另一版圖，萬鏈的獨立也意味着貝殼找房在裝修領域開啓了自我壯大的又一步。
左暉在招股書中特別提到：“在即將IPO之際，我們特別希望和投資者溝通我們這方面的信念，我們不僅僅對企業短期財務表現有信心，我們更關注長期能力的培養和建設，哪怕這些能力得到財務的回報很漫長，我們甚至對越困難和越漫長的回報越有興趣。”
貝殼找房似乎是一家耐得住“寂寞”的企業，在這次困難且漫長的回報中，貝殼找房或許在等待。雖然萬科退出之前萬鏈的合作，但如果貝殼找房上市順利，是否會吸引其他頭部房企的再度“加持”呢？