預計2020全年新上市15家物管公司，IPO融資總額300億元，為2019年2.9倍。其中年初至今已上市6家，分別是興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務和正榮服務，合計融資淨額43.9億元。已遞表預計於年底前上市的有9家，分別是第一服務、卓越商企、榮萬家、佳源服務、合景悠活、世茂服務、金科智慧服務、星盛商業和融創服務。9家融資總額約250億元。全年15家公司融資金額合計約300億元，是2019年的2.9倍。物管公司上市熱潮不減反映了兩個趨勢：1）物管公司短期擴張規模訴求強烈，有融資需求；2）疫情考驗下的二級市場物業板塊表現優異，物業公司價值再次被市場肯定，物管公司融資渠道愈加通暢。
物業股認購火爆，發行估值介於歷年區間內，但上市後股價表現有所分化。2020年上市的6家公司IPO超額認購中位值144倍。2016~19年物業股IPO發行價對應當年PE中位值介於15.7x~20.1x，2020年6家公司估值也在此區間。但上市至今股價表現不一，其中4家上漲（弘陽服務、建業新生活、金融街物業、正榮服務），平均漲幅51.2%，2家下跌（燁星集團、興業物聯），平均跌幅15.6%。我們認為管理規模和未來業績增長預期是影響物管公司股價表現的關鍵因素。
非住宅物管公司數量增多，增值服務受重視。6家公司中有2家以非住宅物管為主，豐富了物管板塊中商業物管公司的數量。從新上市物管公司的收入構成來看，增值服務頗受重視，2019增值服務收入佔比均值36.0%，高於已上市物管公司的平均值34.7%。
明星項目頗受關注。已遞表的物管公司中，金科智慧服務、融創服務和世茂服務頗受市場關注。金科智慧服務或是2020年上市物管企業中管理面積最大的一家，融創服務或是融資金額最多，世茂服務引進了紅杉中國、騰訊作為戰略投資人。
物業板塊還將壯大，與地產存量時代共成長。展望2021年，我們預計還將有更多的物管公司上市，諸如恆大金碧物業、華潤物業、朗詩物業和新力物業等等。
已遞表暫未上市的9家公司簡介見本報告第三章節。
風險提示：地產公司竣工不及預期；併購競爭激烈程度超過預期；國際局勢動盪，增加資本市場的不確定性
來源：風物放遠量