樂居財經訊 李禮 6月28日，華創證券發佈金科股份（000656）物業上市進程點評。
金科智慧服務分拆上市進程穩步推進，高管完成增持，彰顯中長期信心
6 月 24 日，1）金科股份公告，金科智慧服務於 2020 年 6 月 24 日收到中國證監會行政許可申請受理單，中國證監會對金科智慧服務境外上市的行政許可申請材料進行了審查，認為該申請材料齊全，決定對該行政許可申請予以受理，後續金科智慧服務境外上市事項尚需取得中國證監會、香港聯交所及其他有關監管機構的批准。我們認為，考慮到物業管理行業的高成長性以及高估值，金科智慧服務境外上市有望增厚公司市值。此外，2）公司公告，自 2020 年 4月 17 日至 6 月 23 日期間，公司董事長蔣思海先生通過集中競價方式增持公司股票，截止該公告日，蔣思海先生已累計增持 3,001.86 萬元，完成其股票增持計劃。我們認為，公司高管增持公司股票，充分彰顯對於公司未來發展的信心，深度綁定公司與管理層利益，望推動後續公司繼續高質量的發展。
中誠信、聯合、大公相繼上調至 AAA 評級，望推動融資成本再下行
2 月 16 日，公司發行規模為不超過 23 億元公司債，經中誠信評級綜合評定，金科股份長期主體評級為 AAA 級，本期債券評級為 AAA 級，評級展望穩定。5 月 15 日，聯合信用將公司主體信用等級由 AA+上調為 AAA，評級展望穩定。5 月 18 日，大公國際將公司主體信用等級由 AA+上調為 AAA，評級展望穩定，同時上調“15 金科 01”的債券信用等級為“AAA”。今年年初以來，中誠信、聯合評級、大公國際相繼上調公司債券信用評級至 AAA，表明公司財務健康獲得三大評級公司的普遍認可，同時公司目前正處業績釋放期有望促進淨負債率的持續下行，綜合將推動公司融資結構的持續優化，以及融資成本進一步下行，助力公司實現更有質量的成長。
推進西部大開發形成新格局，公司望充分受益西部地區的發展紅利
5 月 17 日，中共中央國務院發佈《關於新時代推進西部大開發形成新格局的指導意見》，對西部建設提出了更深層次的要求。《意見》提出，以共建“一帶一路”為引領，加大西部開放力度。積極參與和融入“一帶一路”建設。支持重慶、四川、陝西發揮綜合優勢，打造內陸開放高地和開發開放樞紐。構建內陸多層次開放平台。鼓勵重慶、成都、西安等加快建設國際門户樞紐城市等方面。此外，《意見》提出，到 2035 年，西部地區基本實現社會主義現代化，基本公共服務、基礎設施通達程度、人民生活水平與東部地區大體相當。公司作為成渝龍頭之一，預計後續有望受益西部大開發的發展紅利。
投資建議：物業上市穩步推進，高管增持彰顯信心，重申“強推”評級
16 年以來，金科股份推出多元激勵，積極拿地擴張，通過多手段提週轉、控槓桿，實現高質量成長，如高銷售增速、高權益比、高銷債比、高銷售/業績比、高拿地增速、高預收款等高質量指標確保後續結算資源豐富，並且低價拿地則確保後續毛利率無憂，而目前公司正值業績釋放期。此外，金科物業合同面積 2.4 億平米，綜合實力排名 10 位，後續估值也或將逐步體現。我們維持預計 2020-22 年每股收益分別為 1.31、1.65、2.07 元，對應 20-22 年 PE 為6.1/4.9/3.9 倍，維持目標價 10.00 元，重申“強推”評級。
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