國內“代建第一股”誕生！綠城管理上市首日大漲30%

來源： 每日經濟新聞

國內“代建第一股”宣告誕生！

今日（7月10日），綠城管理（09979，HK）正式在港交所上市。上市儀式設置在杭州，綠城中國董事會主席張亞東和綠城管理控股董事會主席郭佳峯共同為綠城管理上市敲鑼。

綠城管理股價開盤報2.65港元/股，漲幅6%；截至今日收盤，股價報3.250港元/股，漲幅30%，市值達62.08億港元。

作為繼綠城中國（03900，HK）和綠城服務（02869，HK）之後綠城系的第三個上市平台，此前信息顯示，綠城管理每股定價為2.5港元，本次發行約4.77億股，最終集資約11.94億港元。

綠城管理上市首日股價表現 數據來源：同花順

經歷3年多籌備，綠城管理的上市起點頗高。KKG董事總經理張昕向《每日經濟新聞》記者分析認為，綠城管理原有大規模的基礎，依託母公司大平台的口碑，以及既有的代建影響力，業務的持續性有保證。

根據規劃，如果超額配股權獲悉數行使，綠城管理將收取的所得款項淨額將約為12.13億港元。其中，所得款項淨額約20%或2.19億港元將用於透過內生式增長及對代建價值鏈下游的經挑選業務進行戰略收購拓展業務；所得款項淨額約12.2%或1.34億港元將用於發展商業資本代建；所得款項淨額約53.8%或5.9億港元將用於向綠城中國償還截至最後可行日期5.4億元的債務，其預期將於上市日期結清。

此外，所得款項淨額約4.0%或4390萬港元將用作開發生態圈，其將作為一個整合全面服務的平台經營，服務均由優質物業開發供應商所提供；除擬用於該用途的所得款項淨額外，約2%或2190萬港元將用於建立知識及標準分享平台以及行業參與者認證，及約2%或2190萬港元將用於優化物業開發中的產品、營運及服務以及供應商所使用的“綠星”標準；所得款項淨額約10%或1.1億港元將用於營運資金、營銷及其他一般公司用途。

作為國內首家輕資產業務模式的代建企業，目前的綠城管理無疑已經站在了行業的領跑者位置。從招股書披露的2019年數據來看，綠城管理市場份額佔比22%，是當之無愧的行業龍頭老大。截至2020年3月31日，綠城管理擁有266個代建項目，總建築面積約為6980萬平方米，市場份額為23.7%。

綠城中國年報顯示，2017~2019年代建項目的合同銷售金額分別為430億元、552億元和664億元，年複合增長率達15.4%。此前，綠城中國管理層曾計劃，2025年公司總銷售達5000億元，其中代建輕資產銷售目標約1500億元。

不過據中指研究院統計，2019年位於三、四線城市的代建項目佔總建築面積的57.9%。而綠城管理2019年在三四線城市的管理建築面積為3743萬平方米，佔其總管理建築的面積55.4%。未來，綠城管理能否保持業務的持續增長，才是最值得關注的。

另外值得一提的是，商業代建在綠城管理的收入佔比超過70%，這也導致綠城管理的毛利率連年下滑。2017年、2018年及2019年，綠城管理的毛利率分別為56.8%、50.2%及44.2%。如何尋找新的利潤增長點，或許也是綠城管理上市之後需要解決的難題。

在58安居客房產研究院分院院長張波看來，代建方式能更好實現收益的增長，代建規模的擴大由於不是等比例的擴大，未來的擴張性強於普通開發企業，這是其資本優勢。