這些年，是誰買走了5260萬公頃的澳大利亞土地？
最大投資者：加拿大養老基金
中國投資排名第二
外資逼近，本土公司後退
澳洲農民跟外國買家搶地
土地價格逐年漲，有價無市
擋不住的國際投資者
前言
“我們的土地都被中國人買走了！”
前些年，澳大利亞一直有政客為此憂心忡忡，擔心中國人再這樣買下去，後果很嚴重。
但近幾年，這種聲音弱了一些。因為，其實中國並不是澳大利亞土地最大的買家。最新調查發現，英國才是最大的投資國。
根據今年AgJournal對澳大利亞農場的所有者進行的一項特別調查顯示，按價值計算，加拿大公共部門養老金投資委員會、麥格理農業基金和美國教師退休基金會（TIAA-CREF(Nuveen)）是三家最大的投資者，合計擁有土地630萬公頃，估值約為74億澳元。
加拿大警察、美國大學教授和荷蘭公務員可能都不知道，他們的退休金被花在了地球另一端的澳大利亞，間接實現了很多人的“農場主夢”。
1
最大投資者：加拿大養老基金
澳大利亞四面環海，中心大陸有1/3地區不適於發展農牧業，另外1/3的地區只宜發展畜牧業，但其農用地面積仍然相當可觀。農牧業用地約408億公頃，約佔國土面積的63%。農用地的90%以上是天然草場，達4.4億公頃；而耕地面積只有4876萬公頃，其中灌溉面積佔其中的4%。
澳大利亞擁有一些灌溉良好的肥沃土地，在一些乾旱地區也可以放牧牛羊，但是必須精心保護土壤。因為，當澳大利亞降水量週期比較長時，就會出現乾旱，一些牧場會變成沙漠。
目前，對澳大利亞土地投資最多的公司，是管理加拿大政府工作人員（包括加拿大著名的騎警和武裝部隊）的養老金的PSP公司，其投資價值超過30億澳元。僅在過去20個月裏，PSP就參與了價值超過23億澳元的本地交易，其中包括澳大利亞農業史上最大的兩筆交易，每筆交易價值約8.5億澳元。
排在第二位的是澳大利亞控股的麥格理農業基金（Macquarie Agriculture funds），該基金由Paraway Pastoral Company、Lawson Grains和Viridis Ag三家公司組成，資產約27億澳元，資產組合覆蓋470萬公頃的土地。這些基金另有2.5億美元投資於巴西農業 ，由國內和海外投資者共同支持，其中包括荷蘭的公共部門養老基金Stichting Pensioenfonds ABP。
位於紐約的美國教師保險與年金協會(Teachers Insurance and Annuity Association of America)和大學退休股票基金(College Retirement Equities Fund)也躋身前三，它們通過其子公司Nuveen的投資，已成為全球最大的農業投資者。Nuveen公司已將價值約17億美元的澳大利亞土地和水資源資產組合在一起。
由於土地、水和基礎設施資產的成本各不相同，投資組合的價值很難確定，但其他主要投資者包括在澳大利亞證交所上市的鄉村基金集團(Rural Funds Group)、Warakirri資產管理公司(Warakirri Asset Management)、澳大利亞農業公司(Australian Agricultural Company)、澳大利亞最富有的女性吉娜萊因哈特(Gina Rinehart)，以及北澳大利亞畜牧公司(North Australian Pastoral Company)和統一畜牧公司(Consolidated Pastoral Company)。
2
中國投資排名第二
據澳大利亞聯邦政府的最新數據，全球對其農業資產的興趣依然濃厚，約有5,260萬公頃農地被外資買下。
英國是最大的投資國，有1020萬公頃，其次是中國(920萬公頃)、美國(270萬公頃)、荷蘭(250萬公頃)、巴哈馬(220萬公頃)和加拿大(200萬公頃)。
近年來，加拿大對澳大利亞土地投資激增是由PSP公司牽頭的。二月份，PSP公司以8.54億澳元收購了在澳大利亞證交所上市的韋伯斯特有限公司（Webster Limited）。這是澳大利亞第四大老牌的公司，也是該國最大的土地所有者之一，擁有超過34萬公頃的土地和15.3萬立方米的水資源。
去年年底，PSP里程碑式地買下了約8.5億澳元的澳大利亞的土地和水資源，包括1.2萬公頃的杏樹種植園，靠近維州北部的Robinvale，以及近9萬立方米的高質量的水，水資源部分價值4.9億澳元。
還有一股投資資金來自北美。今年早些時候，波士頓漢考克農業投資集團（Boston-based Hancock Agricultural Investment Group）從哈佛大學的基金中撥出1.2億澳元，收購了位於新州Hillston的19877公頃的棉花和杏仁農場。而去年美國教師退休基金會以2840萬澳元的價格，從Turnbull家族手中購買了Moree附近4000公頃的旱地種植區。
過去一年的其他重大交易還包括Daybreak crop以9700萬澳元，收購了西澳大利亞州的Erregulla Plains地產。
3
外資逼近，本土公司後退
在外國資本大舉進入的競爭中，有些老牌澳大利亞本土公司的業務不斷縮減，包括昆士蘭州畜牧巨頭Clark and Tait。該公司迄今已將七個牧場中的六個出售，包括以9260萬澳元（包括股票）的價格將位於Springsure的133744公頃的Mantuan Downs牧場出售給北澳牧業公司（North Australian Pastoral Company）。由中國人控股的瑞發牧業（North Australian Pastoral Company）去年在新州和維州上市了其五家企業的投資組合，總價值超過1.5億澳元。其中包括位於維州西區的2406公頃的Blackwood Station，後來賣給了大律師Allan Myers和他的Dunkeld畜牧公司。
世邦魏理仕農業（CBRE Agribusiness）綜合業務總監Danny Thomas表示，儘管新冠病毒危機對全球經濟造成了影響，但農村房地產市場仍“非常強勁”。他補充稱，農業是“少數幾個前景光明的行業之一”。
Thomas描述説，"因為匯率、糧食安全、非常低的債務等因素，銀行都特別希望向該行業放貸"。除此之外，澳大利亞東部大部分地區，尤其是新州和昆州的季節性條件也有所改善，這兩個地區已經連續多年遭受乾旱。
因此，Thomas預計今年中後期投資者對農村房產的需求將增加，澳大利亞可能會迎來一個非常活躍的土地購買和租賃市場。“還有人想做股份制農業，"他説。"所有這些都預示着市場的活躍。"
Thomas説，對澳大利亞農業經濟的另一個激勵措施，是聯邦政府允諾的15萬澳元即時註銷税款。"這讓很多農民有機會檢修他們的設備。而且，如果他們檢修完了設備，他們可能會發現自己希望得到更多國家的投資。"
他的同事、新州和堪培拉地區CBRE農村交易業務的負責人Col Medway説:“我們經歷了30年來最長的土地價格牛市。” 他補充道，好的季節讓農場的資產負債表井然有序。“除此之外，去年我們的牲畜商品交易達到了新的水平，因此外國資本對農業用地也產生了興趣。”
4
澳洲農民跟外國買家搶地
去年，新州Condobolin地區的第三代農民Peter Stuckey，剛剛租下在他家農場以南80公里的一塊土地後，又看到他隔壁的農場掛牌出售。儘管他原有的這塊2400公頃的旱地還有5年租期，但他還是又咬着牙把隔壁農場買了下來，使他擁有的土地增加到1萬公頃。
這是整個新州常見的情景——儘管乾旱嚴重，土地價格屢創新高，但受創紀錄的牲畜和大宗商品價格推動，農民家庭一直在大量購買土地。
“沒人有錢，氣候也不好，但我們還是試一試吧，銀行也很樂意支持我們。”Peter説。
像Peter這樣的家庭正在不斷擴大他們的財產，同時還要跟海外投資者競爭，去年以來澳元的下跌使這種競爭更加激烈了，而他們最大的競爭對手是——加拿大人，而不是傳統觀念中的中國人。
即便如此，本地買家仍在市場上保持着自己的優勢，從國際房地產經紀人到小型專家都説，
“在澳大利亞的很多農場，20多歲的年輕人正返回家鄉，渴望擴張土地。儘管他們沒有得到媒體的關注，但從數量上看，家庭農場是房地產市場上最大的參與者。”
5
土地價格逐年漲，有價無市
根據澳大利亞農村銀行（Rural Bank）發佈的《2020年澳大利亞農田價值報告》顯示，2019年，澳大利亞每公頃農田的平均價格上漲了13.5%，達到每公頃5271澳元。這是其連續第六年實現經濟增長，使20年來的年複合年增長率達到7.5%。
該報告預測，經過數年具有挑戰性的季節性條件後，農田價值一直具有彈性。隨着澳大利亞農業生產率和盈利能力的持續提高，對農業資產的需求將保持強勁，澳大利亞農田價值的長期增長將持續下去。
但是儘管大宗商品價格走強、低利率環境和土地供應緊張等因素短期內支撐了對農田的強勁需求，全球經濟的動盪將阻擋了一部分投資者。因此報告預測今年澳大利亞農田價值將繼續增長，但與過去6年的增長速度相比將有所下降。
6
擋不住的國際投資者
去年，當聯邦政府宣佈對有意購買澳大利亞農田的海外投資者實施更嚴格的限制時，外國投資者擁有的農業用地就受到了密切關注。
這些規定要求房產在進入國際市場前，至少要向澳大利亞買家“廣泛推廣”30天。這背後的想法，是防止這些土地在澳大利亞人沒有意識到的情況下就被買走了。
而且海外投資者在澳大利亞購買或出售農地時，都要接受FIRB（外國投資審查委員會）的審查。如果他們持有的資產總值超過1,500萬澳元，則需要獲得批准。
不論價值或是否需要批准，所有外國資本在農業土地上的投資，必須在購買或出售後30天內通知澳大利亞税務局進行所有權登記。
可是，這些仍然不能阻擋外國投資者的強烈興趣。
據高力國際(Colliers International)稱，來自各國各個機構的投資者持續對澳大利亞農業資產感興趣。
這家房地產公司專門從事大規模、高價值的資產交易，其客户通常是企業農場主和投資者。該公司發佈了一份研究和預測報告，稱澳洲農業為各類機構投資者提供了投資組合多元化和長期回報。
高力國際估計，澳大利亞各州在農田上的資本投資將超過500萬澳元，實現多樣化經營。然而，西澳和塔州是2019年僅有的兩個外國投資沒有增長的州。
在過去幾年中，參與澳大利亞農業企業投資領域的國際投資者急劇增加，尤其是加拿大和美國的養老基金。
報告作者之一的高力國際研究部副總監Karina Sales表示，家庭農場仍然是該行業的主導者，因為 "他們存在的歷史很久、抵禦季節性和市場週期的能力和準備充足，以及他們有着豐富的行業知識"。
儘管新冠疫情對澳大利亞的農業經濟經濟資本市場的影響程度仍無法量化，但她推測:
“潛在的影響可能包括投資機會無法進入市場，資本流動中斷，限制現場檢查的國際和國家邊境限制，以及股票交易所上市公司市值的損失。”
"這些投資者一般都對乾旱和氣候風險有長期的顧慮，所以都需要做足謹慎保守的可行性分析，包括確定相關策略來降低風險，最後才能決定是否投資。"Sales女士説。
"這些企業資金充足，而且往往能利用新技術或流程整合，來促使資產收購和產能升級，這是他們最終能夠獲得最大的回報的原因。"
購買澳大利亞農地有哪些需要注意的：
任何個人都可以購買價值1500萬澳元以內的農田，包括外國公民，但是一旦超出了這個數額，需要獲得FIRB的批准；
當你購買土地時，你必須支付4%的印花税；當你出售時，你可能要繳納資本利得税；
對你打算購買的房產周圍的產業和土地用途進行調查；
調查你所在地區的規劃，你所在地區的農村工業的性質可能會隨着時間的推移而變，考慮一下會對你未來產生的潛在影響；
準備好在你的土地管理職責上花費時間和金錢，特別是農地上的雜草和有害動物；
多向地方議會及其他政府及非政府機構索取資料、意見及協助，以確保你在知情的情況下選擇理想的鄉村生活。