龍光千億中途：走出大灣區與謀求多元化

觀點地產網 過去這半年，對於龍光而言，有着重要的節點意義。

此前一年多時間，龍光加快了職業化管理的進度條，傅明磊、馮徵等多位職業經理人加入，這些變化在中報裏或許已有所體現。

8月21日，龍光發佈2020年半年度業績報告，期內確認收入為310.34億元，同比增長14.9%；毛利約為109.34億元，毛利率35.2%；母公司擁有人應占淨利潤為61.57億元，同比增長20.1%；母公司擁有人應占核心溢利為53.34億元，同比增長18.3%。

疫情影響之下，龍光各項營收數據仍呈現增長勢頭。

今年亦是龍光邁進千億的關鍵一年，在銷售規模上，上半年實現權益合約銷售額約463.5億元，同比增長12.1%，完成全年1100億元權益銷售目標的42%。

一位參加了龍光中期投資者會的資本市場人士告訴觀點地產新媒體，行政總裁賴卓斌在會上介紹，下半年龍光新推72個項目，貨值共1000億，加上上半年留下340億貨值，下半年貨值共1340億。

根據推盤計劃，下半年只需要實現50%的去化率便可完成年度目標。上述人士稱，管理層非常有信心完成銷售任務。

千億臨門一腳，龍光正在發生了一些變化，包括加快舊改土儲轉化、投資佈局轉移、謀求發展多元化等。

大灣區成敗

龍光絕大部分信心，源於土地儲備的潛力。

截至2020年6月30日，龍光土地儲備總面積6401萬平方米，總貨值達到9340億，平均地價成本是4610元/平方米。其中，粵港澳大灣區貨值佔比82%。

相關數據顯示，龍光在大灣區貨值7620億元，其中深圳及臨深區域（東莞、惠州）貨值3899億元，達到整體貨值的40%。

上半年，龍光一半以上的合約銷售來自於大灣區。中報顯示，深圳區域、大灣區其他區域、西南城市羣、長三角都市圈、新加坡及其他區域佔比分別約為8.4%、51.7%、22.3%、3.7%、3.5%及10.4%。

但細究可以發現，大本營深圳區域的銷售額再一次下滑。從去年開始，深圳區域銷售額下滑明顯，2019年佔比為12.4%，銷售金額為118.9億元。

此前深圳區域貢獻了大部分銷售業績，如2016年佔全年銷售比例44.1%，2018年有所下滑，仍佔34.4%。

這或許與龍光在深圳的土儲佈局相關，有分析指出，龍光在深圳的招拍掛項目不多了，目前大多為舊改資源，尚未轉化，無法及時體現在業績上。

今年上半年，龍光活躍於招拍掛土地市場，一共拿了17個項目，總建築面積為295.59萬平方米。尤其在深圳，擊退了數十家房企，以最高限價115.97億元競得前海第二宗限價地塊，可謂大手筆。

但在大灣區，房企爭奪的戰場主要是城市更新。

早於2016年，龍光便開始獲取城市更新項目。四年過去，城市更新已經成為其業績增長新引擎。據透露，上半年龍光總共獲取了680億城市更新的土儲貨值。

一位資本市場人士在投資者會上獲悉，未來三年，龍光會提高舊改轉化速度，從之前每年轉化300億貨值，提速至每年轉化500億貨值；未來3-5年，城市更新可以貢獻20%的核心利潤。

目前，龍光城市更新土儲貨值4500億元，佈局11個城市，粵港澳大灣區佔比94%，可自主改造的區域內擁有城市更新項目可銷售價值約2903億元。

關於未來的孵化項目，主要是深圳、東莞、惠州，項目個數達到20多個，總貨值達到1500億元，據悉已有了詳細的鋪排計劃。

而在大灣區內部，龍光加大了廣州、東莞的投資力度。截至目前，於廣州的土地儲備貨值達到800多億。

據上述人士透露，賴卓斌還在會上分析，從開發週期的角度，總土儲51%是屬於3年內可以供應的貨值，按每年20%權益增長速度進行計算，4800億貨值覆蓋了3年所需要的增長貨值。

他強調，土儲足夠支撐龍光未來三年權益合約銷售額增長目標。

但土儲過於聚焦也會是弊病，龍光開始意識到了這一點。如果仔細回顧龍光這段時間的拿地佈局，其實不難發現，大灣區之外的投拓瞄準了長三角區域，包括首次進入上海，以總價23億元獲取楊浦地塊。

有分析人士指出，投資者會上管理層提到龍光的投資發展戰略已經從原來的聚焦大灣區逐步轉化為兩個都市圈和兩個城市羣擴張路徑。

上半年，龍光通過招拍掛新增了620億貨值的土儲，總建築面積300萬平方米，當中便加大了在長三角和西南城市羣的投資。

換句話説，這是龍光開始全國化佈局的體現。目前，龍光在長三角都市圈拿下了11個項目，總建面近100萬平方米，總貨值接近200億元。

戰略想轉移

另一方面，資本人士也告訴觀點地產新媒體，在投資者會上，龍光罕見地強調了商業運營以及產業運營板塊的內容。

其實在中報的未來展望中，提到了這樣的一段話：集團戰略定位是“城市綜合服務商”，奉行“住宅開發 城市更新 商業運營 產業運營”四大主營業務。

在此之前，龍光的定位一直是以地產開發為主，奉行的是“區域深耕 城市更新”雙輪驅動戰略。

轉變戰略，應該也是龍光這一年的工作重點。4月份，龍光便建議將中文名稱由“龍光地產控股有限公司”更改為“龍光集團有限公司”，集團兼提供城市更新、商業運營以及協同發展教育、健康、養老、文化、體育、度假等配套業務。

當時稱，更名符合集團長期發展策略，有利於集團核心業務協同發展，打造整體品牌，為股東和客户創造更大價值。

按照資本人士的説法，龍光已經開始把未來持有經營納入到新的5年以及10年發展計劃裏面，這部分業務會帶來長期可持續的現金流收入，抵禦房地產政策和風險，實現跨週期的增長。

具體的做法，商業方面規劃依託TOD建設，結合商住聯動投資模式，選好核心城市軌道上蓋項目，做一站式體驗中心，逐步培育穩健租金收入；產業運營方面則是研發中心、數字中心、後勤中心、服務中心的運營模式，為各類企業提供高性價比的產業辦公樓。

據透露，這些商業項目、產業項目大多會從城市更新項目孵化出來。

上述資本人士引述紀海鵬的説法表示：“城市更新項目除了作為開發以外，有相當多的是TOD站點物業，這些物業實際上拿來作為商業經營是非常好的資產，這種孵化可以有效降低商業地價成本的投入。另外在城市更新裏，除了銷售部分，還可以留一部分作為產業經營。”

至於計劃則是，未來5年考慮拿銷售收入5-10%資金投入到商業發展，計劃實現持有商業面積超過500萬平方米，累計開業30個，租金收入超過30億元。

據該人士透露，現在龍光也有一支專業的商業團隊，深圳相關的軌道項目未來會成為集團標杆性項目，為異地複製做準備。

實際上，龍光目前的多元化，還只是概念上的內容，具體項目落地仍需要較長時間培育。根據2020年中報收入數據顯示，物業租賃收入6843.1萬元，比去年下降3.2%，佔總收入比例0.22%。

從微小的數據中窺見，龍光的商業、產業之路還有好長一段距離。