觀點地產網 金輝控股已經籌劃四年多的上市，有了新的“進展”。
9月8日市場消息稱，金輝控股計劃下週尋求在港交所進行上市聆訊，擬集資3至4億美元，農銀國際、中信里昂證券、海通國際為聯席保薦人。
值得注意的是，最新募資額較今年3月份消息所指“預計募資規模至少5億美元”，下降了約20%-40%。
對於企業上市過程中降低募資金額的現象，從事上市保薦人工作、證券投資分析師、長期研究房地產行業等多位人士均對觀點地產新媒體表示，主要原因還是企業在募資過程中發現市場反應並不好，並不能募集期許的金額，所以只能縮小融資金額。
上述證券投資分析師進一步補充：“除了市場反應欠佳之外，縮小募資金額另一方面原因是定價時初始估值太高了，以及企業不想股份被稀釋太多。”
放眼到整個內房上市環境來看，募資金額的下降或許也折射出當下房企們赴港上市的機會將會愈加艱難。
金輝“家底”
於資本市場，募資企業本身的經營情況是優先考慮因素。
作為起家於福州的地產開發商，金輝控股成立亦有24年時間，期間於2009年將總部遷至北京，目前業務佈局長三角、環渤海、華南、西南及西北。
於2016年1月末，金輝向上交所遞交上市申請，但苦等四年多一直未有結果。
近幾年來，中央對於房地產行業調控力度“有增無減”，房企在A股上市的機會愈加渺茫，境外上市成了重要選擇，特別是港交所。
今年3月份，金輝控股正式撤回A股上市申請，轉赴港交所主板申請上市。
在唯規模論下，為了成功在港上市，金輝集團做的第一件事是提高公司整體規模，包括資產、營收、銷售、土儲等。過去三年時間，上述數據呈現直線上漲的趨勢。
其中，金輝控股資產由2017年的338.83億元漲至2019年的1493.45億元；收益由117.77億元增至259.63億元，複合年增長率為48.5%；銷售額由445.1億元增至888.6億元。
這種爆發式增長原因之一，是金輝控股先後完成4次收併購，包括斥資約14.25億元收購長沙鴻濤全部股權、陝西楓泓全部股權、蘇州金輝華園30%股權、蘇州金輝新園49%股權。
此外，金輝控股亦積極拿地擴儲，其中不少以高溢價獲得，比如以10.67億元、溢價率67%摘紹興越城區袍江洋涇湖9號地塊、以9.1億元、溢價率70.9%摘合肥FD19-8號地塊等。
收併購、積極擴儲“雙輪驅動”下，金輝控股成功實現資產突破千億、銷售準千億的房地產商。
於2019年末，金輝土地儲備總建面為3090萬平方米，其中權益土地儲備2670萬平方米，權益比為86.41%，可以支持公司未來三到四年的合約銷售。
但在“規模”、“盈利”難以兼得的情況下，金輝控股的利潤水平未能跟上步伐：2017年至2019年，該公司利潤為22.21億元、23億元及26.9億元，複合年增長率為10.0%；毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元年，複合增長率為14.3%。
顯然，上述兩項數據追不上收益的增速，因此年內利潤率由18.86%下降至10.36%，8.5個百分點；毛利率由32.2%下降至21.81%，10.39個百分點；同時，總資產回報率由2.6%降至1.8%，股本回報率由16.5%降至14.9%。
加槓桿換來的規模也將金輝控股負債水平推向了新高，2017年至2019年，負債總額分別為721.63億元、1030.8億元、1279.65億元，其中流動負債均超過了六成，分別為67.74%、78.07%、74.46%。
對於借債情況，金輝在招股書中稱，維持大量借款以為經營提供資金。體現在有息借貸上，近三年，金輝控股包括計息銀行貸款及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券等借款總額為340.27億元、431.68億元及490.71億元。
其中，一年內到期為127.5億元、231.6億元、180.2億元，對應占比為38%、59.8%、42.1%，對應的現金短債比為0.28、0.43、0.51。可見，金輝控股對資金的渴望程度。
而在招股書的募資用途上也有體現，有兩筆用於償還項目開發的部分現有信託貸款，到期日均為今年9月份，按年利率計息為10%和11.3%。
內房上市路難
金輝控股加杆杆追求規模的方式，只不過是現在排隊上市房企中的代表之一。
今年2月份以來，先後有鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、三巽控股、港龍中國地產、實地地產、大唐集團、祥生控股等 9家內地房企遞表申請在港上市，其中三巽控股、港龍中國地產、大唐集團為二次遞交上市申請。
對此，業內人士表示，目前這些赴港上市內房企業都有兩個比較明顯的特徵，基本以區域性房企為主，土儲、銷售等規模都不高；其次，收入、淨利潤近幾年都呈現快速擴張的態勢，但也相對出現負債率高企、現金流緊張等問題。
“這些企業上市的最直接原因就是解決融資問題，因為成功上市後海外債和股權融資，在現在的融資環境下都是很好的福利。”上述人士説道。
其中，與金輝控股規模相近的祥生，同樣有着以利潤換規模的問題，營收由2017年的62.93億元增至2019年的355.2億元，銷售規模由2015年的破百億到2018年的破千億，毛利率、淨利潤雖有所提升，但仍處於低位水平，分別為23.9%和9%。
不同的是，已經突破千億的祥生於2019年開始降低負債水平和借款規模，而加權平均實際利率依然在有所提升，2017年至2019年分別為8.09%、8.13%和9.28%。
目前，除了港龍中國地產成功上市之外，其餘房企仍然在港交所排隊等待上市。但港龍中國地產能夠完成上市並不代表着受到了資本市場的追捧，其在香港公開發售時就出現了認購不足的情況，同時於上市首日即破發。
對於目前內房赴港上市的現象，匯生國際融資總裁黃立衝表示，由於政策環境的原因，資本市場對內房股仍然不認可，特別是中小型房企，而且這種不認可的態度已經持續了好幾年。
觀點地產新媒體翻閲港交所披露易發現，2019年僅有6家內房成功在港上市，比2018年少一家，募資金額也由2018年的98.3億元降至86.9億元。
黃立衝進一步告訴我們：“現在國家出了一些新的政策，對於房地產企業的風險又高了，所以資本市場對待內房股更加謹慎，預計今年內房股的募集都很困難。”
8月28日，限制開發商融資的“三條紅線”正式落地，並將於2021年1月1日起全面推行。新政對房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，並設置“三條紅線”：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。踩中三條紅線的企業將被標記為紅檔，以此類推。
對不同檔位的房企做有息負債的限制，其中，紅檔企業的有息負債不能再增加；橙檔企業年增速不得超過5%；黃檔企業年增速不得超過10%；綠檔企業年增速可放寬至15%。同時，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也是重要考察指標。
在這種情形下，加之補充了限購、限貸、限價、限售等行政手段，一直以高槓杆運營的房企們該如何講好“資本故事”，進而獲得資本力量的加持，仍道路長且阻。