當同行積極跑馬圈地之際，最早登陸資本市場的物業股彩生活（01778.HK）卻身處轉型困局。
3月26日，彩生活發佈2020年度業績報告，公司營業收入同比下降6.5%至35.96 億元，歸屬於控股股東的淨利潤同比增長 0.6%至5.02億元，淨利率同比增長1.2個百分點至 15.1%。無論哪個維度看，彩生活放到業績大幅增長的物管行業，都顯得格外刺眼另類。在超過30家物管公司陸續上市之後，彩生活這家最早發掘物管行業機會的公司，似乎起個大早趕個晚集。
2020年，彩生活已然意識到自身問題，宣佈“二次創業”，主動調整發展策略，追求更有質量的增長，期間精簡架構、降本增效、優化債務，增強盈利能力。去年8月，該公司董事會主席兼首席執行官潘軍還曾表示，“彩生活計劃再用一年左右的時間，讓集團重新回到一個高增長的階段來滿足投資人的期望。”但年度數據看來，一些指標已然修復，但漫長的調整仍未結束，公司經營績效並未完全步入上升軌道。
具體到毛利率來看，彩生活物業管理和增值服務的毛利率在2020年都有所提升。其中，物業管理的毛利率為28.4%，同比增加了0.8個百分點，增值服務毛利率保持在94.9%的高位水平，同比增加了2.3個百分點，集團整體的毛利率為33.6%，在物業行業中處於較高的水平。
營收下降、淨利潤增長背後離不開公司的成本管控。報告期內，彩生活的服務成本由上一個財年的近24.90億元下行至本財年的23.89億元。其中，以銷售與分銷開支、所得税開支等為代表的成本支出大幅減少。
外界矚目較多的債務及經營資金狀況也得到了優化，資產負債率同比下降 1 個百分點至 55.8%，經營活動現金流同比增長51.6%至 8.26 億元，從而帶動公司的現金餘額增長35%，達到了26.13億元。用彩生活執行董事陳新禹的話來説，“公司從淨債務轉為淨現金，目前彩生活的財務狀況是歷年來最好的。”
與大多數物業企業仍在快速擴張不同，彩生活過去一年整體處於規模縮減狀態，主動退出了不少低效益項目。截至 2020 年 12 月 31 日，合約管理總建 築面積為 563.4 百萬平方米，對應的社區數量達到 2841 個，該組數據較2019年均有小幅度下降。
物業管理服務業務一直被視為彩生活的基本盤業務，既關乎公司業績是否穩定，又起到平滑增值服務業務等新業務板塊業績波動的作用。
本報告期內，物業管理服務收入同比減少1.7%至32.84億元，但在總收入中的佔比卻提升至91.3%，這也被認為是符合現階段公司基礎物業迴歸本源戰略方向的表現。
然而，彩生活作為物管行業中最具互聯網基因的企業，業界對其關注較多的增值服務業務板塊，在報告期內的盈利狀況並不理想。
數據顯示，2020年該公司增值服務的收入同比減少36.1%至2.56億元，與之對應的收入佔比也由上一年度的10.4%降至7.2%。該業務板塊涵蓋的線上推廣服務、銷售及租賃協助、其他增值服務分別錄得同比-42.2%、-24.5%、-43.8%。其中，新冠疫情的影響是構成增值服務收入減少的核心因素之一。
潘軍在出席26日的業績會之際表示，“彩生活2019年開始進行調整變革，通過一年半的調整，目前已經基本完成，未來我們的目標是追求更有質量的規模和增長，為股東創造價值。”
公司管理層在公佈業績之際，也披露了新的人事變更：黃瑋離任彩生活首席執行官，潘軍將回歸一線兼任CEO，同時繼續擔任彩生活董事會主席；花樣年地產集團副總裁朱國剛加入彩生活董事會擔任執行董事；京東集團副總裁、京喜事業羣總裁鄭宏彥、360戰略投資中心副經理孫冬妮出任彩生活非執行董事。
這一輪人士變更，既有深化業務轉型的訴求，也有與母公司花樣年（01777.HK），戰略股東京東、360深入協同發展的戰略訴求在內。按照潘軍的説法，素來注重市場化拓展的彩生活接下來也將更多借力母公司、戰略股東等進行城市物業服務、社區增值服務等業務的深化和探索。
同日，花樣年也披露了2020年業績。報告期內，花樣年實現總收入217.59億元，同比增長14%；擁有人應占溢利為9.77億元，同比增長11.9%；此外，公司2020年的合約銷售金額492.07億元，同比35.9%，2021年花樣年銷售目標定為600億元。
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