作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
3月22日，資本市場整體表現平淡，地產股卻一片飄“紅”。當日收盤，房地產服務漲3.9%、房地產開發漲2.91%，另有十餘家地產股漲停。
頭部房企招商蛇口（001979.SZ）就是在這樣一個特殊的日子裏，召開了2021年度的線上業績説明會。
堅持綜合發展，經營業績穩中有進
過去一年，招商蛇口共實現了3268.34億元的簽約銷售額，同比增加17.73%，銷售排名也進一步提升到了行業第7位。其中，在深圳、上海、蘇州、南京等7個城市，招商蛇口皆錄得了銷售規模當地前三的好成績。在另外的16個城市，招商蛇口則錄得了銷售規模當地前十的好成績。
營收和利潤方面，據招商蛇口披露，該公司2021年的總營業收入為1606.43億元，同比上漲23.93%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為103.72億元，基本每股收益為1.16元。在利潤分配方面，招商蛇口也持續保持穩定，本年度向全體股東每10股派發現金紅利5.4元（含税），現金分紅總額佔歸母淨利潤的40%，與去年持平。
投資佈局方面，2021年的招商蛇口持續圍繞區域聚焦、城市深耕，在高能級核心城市優先佈局。去年全年，招商蛇口共獲取了113宗土地，新增土地面積666萬平方米，總計容建面1559萬平方米，權益面積886萬平方米。在公司所劃定的“強心30城”，招商蛇口的權益地價投入佔總投資額的比重則達到了90%。
在產城聯動和收併購方面，招商蛇口也有斬獲。2021年，招商蛇口產城聯動共獲取項目9宗，足跡涉及雄安新區、武漢神龍、合肥新站、寧波雷公巷等，新增補充土儲215萬平方米。此外，其還落地了12宗單項目收併購，補充項目資源106萬平方米，斬獲了14箇舊改項目排他資格，預估補充土儲510萬平方米，補充貨值超1200億元。
作為招商蛇口旗下的輕資產運營服務平台，招商積餘也收穫了較好的業績增長。截至2021年末，招商積餘的物業在管項目已達到了1717個，管理面積也達到2.81億平方米，同比增長47%。營收和歸母淨利潤方面，招商積餘各分別錄得105.91億元和5.13億元的好成績，同比上漲22.42%和17.25%。
眾所周知，在房地產運營邏輯逐漸改變的當下，房企過往“高週轉”、“高槓杆”運營的方式難以為繼。因此，不少此類房企先後在去年出現了債務違約問題，深陷債務泥潭。據焦點研究院統計，目前A股64家已披露業績預告的房企中，有27家處於虧損狀態，佔比42.2%。甚至，不少昔日頭部房企已因種種原因，宣佈推遲年報發佈事宜。對比行業，則可窺見招商蛇口能夠保持各項財務指標穩健增長的優異之處和不易之處。
極度自律的財務管控，資本市場信用良好
有評論指出，招商蛇口2021年的表現恰是房地產行業整體轉向的一個縮影。過去，地產人總認為，高槓杆、高週轉才是發展的硬道理，但招商蛇口用實際行動告訴了資本市場和投資者，只有在財務上極度自律的企業，才能獲得穿越週期、持續向上的可能和機會。
梳理可知，招商蛇口一直以“潔癖般自律”進行財務管控。2021年，在持續維持“三道紅線”全“綠檔”的基礎上，招商蛇口的融資成本進一步低至4.48%，並獲得了天風證券、平安證券等多家券商的“買入”評級。
比如，浙商證券就曾指出，招商蛇口的銷售業績穩步提升，持續深耕核心城市，拓儲方式十分多元，持有型物業更是多點開花，朝向“雙百”目標邁進。融資渠道暢通之外，招商蛇口還保持了低融資成本，高質量發展可期。
另有多家券商也認為，招商蛇口銷售優勢突出，財務盤面穩健，信用優勢明顯，具備長期競爭力，未來前景值得看好。
經營業績穩健疊加較高的企業信用影響，使得招商蛇口一直備受資本市場認可。去年下半年至今，地產股不斷出現大幅震盪，但招商蛇口一直頗為穩健，並被投資者視為了“抗風險能力強”的標的之一。同時，其上市以來累計326億元的分紅金額也贏得了不少投資者的信賴。
業績會中，招商蛇口管理層表示，公司未來會盡量保持分紅政策的穩定性，也希望更多看重長期價值的投資者成為招商蛇口的股東。
此外，招商蛇口還會秉承央企的自律推進收併購。管理層稱，對於招商蛇口而言，拿地或者併購都是一回事。原則很簡單，同樣一筆錢如何投資對股東的回報率高就去哪裏做。收併購的項目風險更多，招商蛇口對這方面的風險控制也會更高一些。選擇收併購項目時，主要看資產質量的風險是否可控，對應的價格是否合理。
“有些項目外人看起來挺好，一盡調則問題很多，我們還是順應行業形式，謹慎推進。目前正與多家房企接觸，有進展會即時通報”，管理層稱。
堅定“三個轉變”，走穩“品質年”
過去一年，招商蛇口之所以能保持各項業務的穩健發展，離不開公司對既有業務模式和商業邏輯的重新梳理。這一年，招商蛇口在堅持133341戰略的基礎上，將堅定“三個轉變”進一步落實到了長期戰略中來。
具體來看，圍繞“三個轉變”思路，招商蛇口一面通過管控模式、組織架構、權責體系、內部協同等持續優化和創新組織管理模式。另一面，則在結合業務需求與管理痛點，圍繞投資管理、運營管理和營銷管理全面數據化開展工作。
開發業務方面，招商蛇口主要做了三點。其一，深化投輔地圖應用，推進投資管理提效；其二，實現全週期運營管理及監控分析線上化，以科技創新提升操盤能力；其三，優化線上營銷平台，通過數字化營銷手段，賦能營銷管理、提升客户體驗感。
持有業務方面，招商蛇口則搭建起了數字化持有物業經營分析體系，實現了經營數據可視化，實時掌握了經營現狀，同時洞察出了新的經營發力點。智慧空間聯動也在穩步推進，生態創新以會員為中心，通過招商薈平台打通各業態全渠道數據信息，實現了一體化服務和客户一致性體驗。
招商積餘也在堅定“12347”戰略方向的同時，確定了趕超進位的戰略目標，以品質提升、品牌建設為抓手，大力推動“大物業+大資管”生態圈建設、積極打造“沃土雲林”綜合性雲科技平台型商業模式、順利推進融合融效工作。
管理層認為，“三個轉變是招商蛇口以及母公司招商局多年實踐經驗的總結，同時展望未來提出的策略”。那麼，何為“三個轉變”？
第一個轉變是“從開發為主向開發經營並重的轉變”。遵循這一思路，招商蛇口未來將圍繞持有物業百億收入的長期目標，以集中商業為重點，修煉公司的經營和服務能力，打造標杆產品和品牌。
第二個轉變是“從重資產為主向輕重結合的轉變”。去年，招商蛇口形成了蛇口產園REIT和招商局商業房託境內外雙平台，成功覆蓋至產園、商業等多業態，有效助力公司持有業務的發展。同時，開闢了產業園區“投、融、建、管、退”全生命週期發展模式與投融資機制，為新興、創新產業的發展提供有力支撐。
管理層認為，上述“投、融、建、管、退”全價值鏈中，“管”是公司相對薄弱的環節，而“管”就是輕資產管理。未來，招商蛇口會分類施策，將公司“三個一”的工程理念向輕資產業務延伸。
第三個轉變是“從同質化競爭向差異化發展的轉變”。未來，招商蛇口將重點研究如何打造地產科技和科技地產的特色，提升科技集成能力，在賦能主業的同時，探索第二增長曲線。
在房地產運營邏輯已發生根本轉變的當下，招商蛇口也在尋找新的發展路徑，並將2022年定義為了公司的“品質年”。“品”是持續做優產品質量，提升服務質量，夯實公司品牌；“質”是在新發展形勢下，轉變發展觀念，全面提升發展質量，實現內生增長。
站在“品質年”的新起點，招商蛇口會力爭實現簽約銷售金額3300億元、新開工面積1400萬平方米、竣工面積1400萬平方米的目標。
分析人士認為，雖然地產行業的高毛利紅利不再，但市場的基本需求和合理的利潤空間仍在，能夠與時俱進、根據市場轉變自身經營策略，且財務槓桿穩健的房企，將獲得下一階段的良好發展，而招商蛇口恰是其中典型房企。