樂居財經 楊宏彬 發自北京
營收下降的同時，淨利潤卻出現大幅增長，金融街的“逆生長”裏究竟有何乾坤？
8月29日，金融街（000402.SZ）發佈2021年中期業績報告，期內，公司營業收入約54.7億元，同比下降約6.7%；實現淨利潤6.56億元，同比增長68.97%，歸母淨利潤大幅增長140.39%至6.04億元。
截止2021年6月30日，金融街總資產為1683.49億元，同比增長1.72%，歸屬母公司股東權益361億元，同比增長5.81%。
從淨利潤的角度，金融街在2021年上半年的表現確實非常亮眼，但事實上，淨利潤的大增並非來自於公司的主業收益，而是來自於金融街的項目升值。
這樣來看，淨利潤似有“虛高”之嫌。
毛利率下滑
據瞭解，金融街的業務主要由房產開發、物業租賃以及物業經營三部分構成。其中，房地產為公司最主要的營收來源。
報告期內，金融街實現銷售簽約額215.2億元，較去年同期增長37.1%，銷售面積為108萬平米。
在簽約銷售額增長的同時，金融街房地產業務的營收卻出現下滑。期內公司該業務的收入為43.87億元，同比下降8.8%，加上房地產開發成本由去年增長8.74%至33.72億元，金融街地產開發業務的毛利率降至23.14%，降幅為 12.4個百分點。
除了地產開發外，金融街另一主要業務物業租賃同樣出現毛利率下滑的情況。期內該業務的營收為8.34億元，同比下降7.18%，營業成本為7797萬元，同比增長22.65%，毛利率較去年同期下降 2.27個百分點。
地產開發及物業租賃業務營收總和佔金融街收入95%以上，這兩項業務毛利的下降自然會對公司的淨利潤產生較大影響。
期內，扣除非經營性損益後，金融街的淨利潤僅為6817.69萬元，較去年同期下滑46.67%。
“堆高”淨利潤
主營業務收入下降的情況下，金融街卻依然實現歸母淨利潤大幅增長，其中的主要增長點來源於公允價值的變動收益。報告期內，金融街的公允價值變動收益達6.95億元，佔比利潤總額67.15%。
半年報顯示，金融街持有的上海靜安融悦中心西區 A 棟辦公樓、重慶磁器口后街一期二批次和黃村頤璟萬和竣工，根據第三方機構評估後，確認該等項目公允價值變動損益約 6.95 億元。
在營收下降的情況下，金融街經營現金流的猛增同樣顯得十分的“蹊蹺”。
截至2020年末，金融街經營活動產生的現金流量淨額高達42.66億元，同比增長364.5%。2017-2019年，公司這一指標數值分別為-72.54億元、-90.29億元、26.60億元。
據瞭解，金融街曾於去年12月退出了被套10年北京中信城B地塊項目，收回了一筆86億元的資金，這正是其經營現金流大幅增長的主要原因。
幾乎在同一時期，金融街還出售北京金豐萬晟置業有限公司100%股權予平安人壽，這一出售事項使得金融街2021年上半年的投資現金流暴增2592.45%至 18.65億元。
踩中兩條“紅線”
拋售兩個項目迴流的大量資金，讓金融街救回了一條“紅線”。
去年同期，金融街淨負債率為202.31%，剔除預收款後資產負債率為74.4%，現金短債比為0.55，三條“紅線”全踩。
揮劍“斬倉”後，金融街手握的貨幣資金上升至183.95億元，同比增長70.85%，同期的短期借款2.5億元，一年內到期的非流動負債為160.9億元。現金短債比上升至1.13。
截止2021年6月30日，金融街剔除預收款後的資產負債率為73.3%，淨負債率為163.7%，處於“橙檔”。
8月18日，金融街再次出售資產，將全資擁有的北京德勝投資放上了貨架，轉讓底價為15.75億元，需要接盤方一次性支付。
以出售資產的方式回籠資金並非長久之計。2021年上半年，金融街累計實現開復工面積為869萬平方米，其中，實現新開工面積僅為48萬平方米，同比下降79.5%。
而在項目獲取上，報告期內，金融街僅摘得3個項目，新增項目權益規劃建築面積69.8萬平方米。
文章來源:樂居財經