新城控股2020年年報：吾悦廣場突飛猛進
最近比較忙，週末看完了新城的年報，今天寫了總結，總體感覺還不錯。
亮點
1.吾悦廣場開業面積持續高速增長。2020年，新開吾悦廣場38座之多，已開業面積累計達940萬平方，同比大幅增長60%，已連續5年保持超高速增長。商業運營總收入56.7億元，同比增長30%；年末出租率99.54%，保持高位。2021年，吾悦廣場計劃再開業30座。如果其他業務不看，光看吾悦廣場業務數據。新城控制至少要給30倍PE的估值，是不是？
2.拿地恢復至正常年度水平。2019年，新城因老王刑事案件影響暫停了拿地，同時大幅出讓在手項目，使得土地儲備減少。現在老王已被判刑，事件的影響告一段落。小王接班後，拿地已恢復至正常年度水平。2020年全年拿地120宗，3646萬平方，支付土地總價款1255億元，分別較2019年大幅提高66.7%、55.9%和107%。2021年，只要保持正常的拿地和銷售節奏即可。總的來看，經過2020年的調整，因老王事件帶來的對公司經營的影響我認為已完全翻篇。
3.土儲回升。年末，可租售面積約8900萬平方米，土儲預計總貨值9600億元左右，可供銷售年限提高至3.8年左右，土儲恢復增長。
4.合作項目利潤快速增長。2020年，合營聯營企業貢獻利潤28.87億元，較2019年（18.77億元）大幅提高53.8%，佔營業利潤的比重提高至13.1%，2019年為10.6%。之前有人質疑新城少數股東損益佔比大大低於少數股東權益佔比，認為新城控股存在明股實債。我曾經寫了一個帖子反駁，主要意思就是新城合作項目還沒開始貢獻利潤，隨着時間的推移，合作項目的利潤就會慢慢上來。目前看，合作項目進展符合預期。
5.公允價值變動損益佔營業利潤比持續下降。2020年，該項指標為11.46%，而2019年為15%。之前老有人詬病新城的利潤主要依賴公允價值變動。現在這個的影響正在逐漸縮小，主要原因是主營利潤越來越大，而公允價值變動每年都差不多。
6.2021年計劃竣工量繼續大幅。2021年，計劃竣工4310萬平方米，2020年實際竣工3072萬平方，同比大幅增長40%！因此，2021年結算有望繼續大幅增長。若毛利率不再下降，則營收和淨利潤都將大幅增長。若毛利率企穩回升，則淨利潤同比增速有望超預期。
不足
1.毛利率連續2年大幅下滑。住宅開發毛利率從2018年的34.29%下降至2019年的25.6%。2020年再次大幅下降至14.91%，下降幅度非常大。15%的開發毛利率再扣掉營銷費用、管理費用和所得税，基本已經賺不到啥錢了。綜合體銷售毛利率也是連續2年下滑，但下滑幅度沒有住宅開發的大。主要原因（猜測）應該是這兩年新城通過持續降價促進銷售，銷售均價逐年下降所致。
2.銷售費用大幅增長。2020年，廣告宣傳費同比大幅增長31%，策劃代理費同比增長27%，支付的銷售人員薪酬同比增長30%，而銷售額同比下降7.32%，銷售面積同比下降3.42%，説明2020年受疫情影響，促銷去化力度很大。
其他
1.租金收益同比減少。2020年，受新冠疫情爆發影響，公司對自持經營的吾悦廣場的全體商户減半收租67天。同時在4-5月，對於影院、教育培訓、健身、KTV等因疫情管控延遲開業的相關商户再給予租金減半的扶持。加上本年新開吾悦廣場38座，培育期商鋪佔比增加。二者共同作用，導致單座吾悦廣場租金收入下降至5700萬元，較上年同期（6900萬元）下降了1200萬元/座。單位面積租金下降至50.27元/平方.月，較2019年（61.74元）下降11.47元/平方.月，而上半年，該指標還是同比增長的，説明下半年38座吾悦廣場的集中開業拉低了租金收益率。
小結
總體來看，我認為，新城控股2020年年報還是比較優秀的。雖然住宅開發業務毛利率的大幅下降造成增收不增利，賺了規模，沒賺到錢。但這兩年市場視乎已不再關心房企的住宅開發業務。一些單純做住宅開發的房企，雖然業績很好，但股價始終低迷。市場越來越重視地產公司的可持續經營能力。近期，“住宅+商業地產運營”的新城控股以及“住宅+旅遊綜合體開發”的華僑城的股價走勢都遠遠領先同行，也在一定程度上印證了上述觀點。
那麼，我們有理由相信，只要吾悦廣場開業面積能保持持續快速增長，單位租金、出租率保持穩定，那麼對於新城控股，在PE估值層面應當會逐步脱離傳統房企的侷限，而有一個比較大幅度的提高。雖然處在地產這個萬眾鄙視的賽道，但商業運營的細分賽道還是很有看點的。一旦資金重新開始關注地產板塊，那麼具有永續經營能力特質的地產公司就會被首先買入。經歷過這兩年抱團股的炒作後，大家不難發現，基金抱團很多時候並不是只看業績，而更看重所謂“賽道”，也就是説業務模式行不行，容不容易吹牛逼。所以，如果從這個角度看，新城控股的投資價值還遠沒有體現出來。
目前新城控股持倉約12%左右，無減持計劃。拿新城很久了，已經忘記了成本是多少錢。
$新城控股(SH601155)$