華創證券：萬科提請回購和配股授權，認可價值促估值修復

  樂居財經訊 李禮 5月19日，華創證券發佈萬科 A（000002）一般性授權點評。

  事件：

  5 月 15 日，公司提請股東大會給予董事會回購股份之一般性授權，回購公司A 股股份的總額不超過 A 股發行總股本的 10%，及回購 H 股股份的總額不超過 H 股發行總股本的 10%。同時，公司提請股東大會給予董事會發行公司 H股股份之一般性授權，配發不超過於本決議案獲公司 2019 年度股東大會通過時公司已發行境外上市外資股（H 股）20%的新增股份。

  點評：

  提請回購和配股的一般性授權，其中回購代表價值認可、利於估值修復

  5 月 15 日，公司提請公司股東大會給予董事會回購和配股的一般性授權。1）公司提請授權在 A 股和 H 股分別回購不超過 10%，回購用途包括：a、減少公司註冊資本；b、用於員工持股計劃或者股權激勵；c、公司為配合可轉換公司債券、認股權證的發行，用於股權轉換；d、其他情況。我們認為公司回購可能用於註銷或激勵，前者減少總股本、增厚 EPS，推動股東價值最大化；後者則有助於提升管理層積極性，並在一定激勵行權條件下確保持續穩定經營。總體回購方案代表價值認可、利於估值修復。2）公司提請授權在 H 股配股不超過 20%，2019 年 3 月 27 日，公司曾按配售價每股 H 股 29.68 港元配股 2.6 億股，配售完成後 H 股佔比總股本 14.0%（配售前佔比 11.9%）。如按照 20%的配股比例估算（對應擬發行 3.2 億股），本次配售完成後 H 股佔比總股本將達到 16.3%，滿足聯交所大型公司公眾持股比例不低於 15%的規定。

  前 4 月銷售略降、拿地謹慎，5 月攜手深鐵開發佛山南海軌交上蓋項目

  1-4 月，公司實現簽約金額 1,858.3 億元，同比下降 11.3%；實現簽約面積 1,188.6萬平，同比下降 8.2%；銷售均價 15,634 元/平，同比下降 3.4%。我們認為，在一二線市場銷售平穩背景下，預計公司 2020 年銷售或將平穩略增。1-4 月，公司拿地謹慎，拿地面積 480.5 萬平，同比-48.8%；對應總地價 177.1 億元，同比-67.4%，拿地均價 3,685 元/平，同比-36.4%。1-4 月，公司拿地額/銷售額9.5%；拿地面積/銷售面積 40.4%；拿地均價/當年銷售均價 23.6%。此外，5月 15 日，公司公告將攜手深鐵共同開發佛山南海軌交上蓋項目，雙方近期以51.8 億元在公開土地競拍中競得該項目，對應建面 48.1 萬平（可售 42.8 萬平），並且雙方擬共同投資設立一家開發運營公司（萬科持股 51%、深鐵 49%），此次合作將有利於充分發揮雙方的“軌道 物業”優勢。

  投資建議：提請回購和配股授權，認可價值促估值修復，維持“強推”評級

  萬科作為行業三十載領跑者，在提前倡導高週轉、探索住宅工業化、專注中小户型精裝修產品、領先建立三級管控架構、佈局三大城市羣、實施多項人才計劃、深化小股操盤模式以及創新業務發展等方面都是當之無愧的先行者，其成果也已體現在公司過往的銷售和業績雙雙高增中，也體現在行業領先的穩健經營和財務指標中。而面向未來，公司在物業管理、商業地產、物流地產、長租公寓、養老地產和軌道物業等細分領域也已領跑行業，未來業績和估值的貢獻值得期待。目前公司現價較今年 3 月管理層增持價格 25 元/股僅溢價 2%，賦予具備一定安全邊際，並且本次公司提請回購之一般性授權，代表價值認可、或推動估值修復。我們維持 2020-22 年每股收益預測為 3.94、4.54、5.24 元，維持目標價 45 元，維持“強推”評級。

  風險提示：新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊