文/樂居財經範慧茹
重組上市2年之久，招商積餘（001914.SZ）終於邁開了輕重資產分離的步子。
1月26日晚，招商積餘發佈公告，擬將旗下3家全資附屬子公司100%股權轉讓給公司控股股東招商蛇口(001979.SZ)，合計轉讓價格約7.78億元。
三家公司分別為深圳市中航城投資有限公司（簡稱“中航城投資”）、崑山市中航地產有限公司（簡稱“崑山中航”）和贛州中航九方商業有限公司（簡稱“贛州九方”）。
兩年前，重組中航善達並更名上市的招商積餘，遺留下中航部分地產開發業務，地產開發項目業務的計提跌價一度“拖累”主業。2021年初，管理層對外表態，會進行輕重資產分離，如今，終於有了實質性進展。
將這三個重資產“包袱”甩給控股股東招商蛇口，對控股股東來説，無非是內部資產的騰挪，而對於招商積餘來説，卻獲得了7.78億元的資金補充，為收併購再蓄“彈藥”。
去年初，招商積餘曾向母公司招商蛇口借款不超過10億港元，透露出資金需求，而借款用途中，收併購被率先提及。這對於當時收併購顆粒無收的招商積餘來説無疑是一個重要的轉變，2021年底招商積餘踩點攬獲三筆併購單，外拓征戰的“野心”呼之欲出。
眼下，作為招商積餘重要工作目標之一的輕重資產分離，實際上才剛剛開始，據去年中報數據，招商積餘在手的還有約69億的重資產。
甩掉三個“負資產”
接手這三家重資產的公司，嚴格來説是招商蛇口的全資下屬企業，即深圳招商地產、蘇州招商地產、珠海依雲地產。
對於此次轉讓計劃，招商積餘認為，這三家下屬企業資產主要為公寓、商業及購物中心等持有性物業，資金投入大且回收期較長，與公司發展戰略不符。
公告中披露的三家企業業績情況，一定程度上對該論述做出了佐證。以中航城投資為例，其披露的近兩期業績情況，淨利潤已持續虧損。
2020年，中航城投資經審計的資產總額為4.39億元，負債總額為10.23億元，淨資產為-5.84億元；2020年實現營業收入159萬元，營業利潤-1307萬元，淨利潤-999萬元，經營活動產生的現金流量淨額9274萬元。
2021年1-8月中航城投資營業收入為43萬元，營業利潤-28萬元，淨利潤依舊虧損，為-107萬元，經營活動產生的現金流量淨額 -5.83億元。
截至2021年8月31日，中航城投資經審計的資產總額為4.31億元，負債總額為4.3億元，淨資產雖扭虧為盈，但僅有23萬元。
不過，接盤的兄弟公司深圳招商地產，依舊給出了較高的增值率對價，即407.36萬元，較淨資產23萬元，溢價高達1647.58%。招商積餘解釋稱，主要是因為其投資的崑山中航所持有的投資性房地產因崑山市房地產市場價格上漲，全部權益價值增值，所進行的相應估值調整。
根據公告披露信息，中航城投旗下投資了2家公司，即崑山中航和南光物業，分別持股2.2727%和5%。
其中崑山中航也是此次招商積餘出讓的三家標的物之一，招商積餘持有其剩下97.7273%的股權。與中航城投資相比，崑山中航以及另外一家被出售的贛州九方，雖然不存在經營虧損，但較低的淨資產收益率，大大降低了其資產使用的靈活性。
公告信息顯示，截至2020年12月31日，崑山中航經審計淨資產為3.33億元，2020年實現營業收入1678萬元，營業利潤961萬元，淨利潤384萬元，淨資產收益率僅1.15%。
贛州九方同樣也是如此。截至2020年12月31日，其經審計的淨資產為3.59億元，2020年營業收入5882萬元，營業利潤956萬元，淨利潤654萬元，淨資產收益率僅1.82%，遠低於同年招商積餘整體5.34%的淨資產收益率水平。
12家“重資產”待剝離
轉讓這三家子公司，招商積餘已明確表示，要以建設成為“中國領先的物業資產管理運營商”為目標，聚焦物業管理及資產管理兩項核心主業，打造輕資產運營平台。
如果以持有型物業為主要資產的公司作為轉讓目標，真正的聚焦運營和管理主業，那麼輕重資產分離的任務或許還遠沒有結束。
根據招商積餘2021年中報披露的信息，其擁有21家直接持股的子公司，其中含有地產業務的子公司達15家，去掉此次轉讓的3家子公司，還有12家地產業務性質的公司。
根據半年報信息披露，這些持有型物業總資產近69億元。截至2021年上半年，招商積餘重組前遺留的房地產開發物業實現營業收入7188萬元，佔公司營業收入的1.50%，較上年同期減少了2379萬元，下降24.86%。
招商積餘表示，將不再從事新的房地產開發，部分房地產尾盤銷售減少。遺留地產項目中，衡陽中航城市花園項目尚有土地儲備近50萬平方米，天津九方城市廣場項目地下部分施工已完成，尚待進一步開發，而上述兩家企業股權已委託給控股股東招商蛇口經營管理。
將重資完全產剝離，招商積餘似乎還有一段路要走，在進行資產梳理之外，招商積餘的另一個目標是打造大資管平台，“招商積餘未來要成為招商蛇口在資產運營平台上的集團軍，持有型物業成熟一個就要放一個到招商積餘。未來5年內，招商蛇口持有型物業的資產會達到1500億左右，佔6000多億總資產的1/4。”
目前資產管理作為招商積餘主營業務之一，截至去年三季度營收達到了4.06億元，佔總營業收入14.45%，其毛利率高達61.75%。
事實上，在輕重資產剝離的過程中，其資產管理業務營收一定程度上或會受到影響，持有型物業的剝離，意味着這部分的租金收入將會減少，資產管理的收入則需要靠純粹的物業管理運營去帶動。
為收併購儲備彈藥
招商積餘上市以來，除了輕重資產雜糅被“詬病”之外，其外拓保守、毛利率低迷等問題也積弊已久。
截至2021年上半年，招商積餘整體毛利率持續下滑，已經降至了近四年來的新低，為13.54%。過去三年，2018-2020年同期，招商積餘的整體毛利率分別為22.66%、20.47%、13.83%。
招商積餘在管理規模的拓展方面，也不及市場預期。2021年上半年，其在管項目數量為1520個，在管理面積約1.99億平米，同比增長約4.6%，遠低於上市物企平均68.7%的面積增速。
在當前物管行業激烈的競爭格局下，收併購向來比較佛系的招商積餘，也漸漸釋放出對規模擴張的“野心”，去年業績發佈會上，董事長聶黎明表示，規模是能夠獲得更多的商業的空間和商業的機會，能夠拓展相關的業務，確實對招商積餘非常重要。
大筆資金進賬，對於物企而言，大多為收併購儲備彈藥，招商積餘也不例外。年初找母公司借錢，而借款用途中，對外股權收購被寫在了第一項。事實上，招商積餘當時已經在接觸創毅控股，甚至已經發出了收購意向，雖最終沒能敲定，但也為年底接連兩起收併購打下了基礎。
12月底，招商積餘接連收購兩家物業公司，分別為上航物業和南航物業，總斥資約2.84億元，除了直接的收併購外，其還通過增資的方式入股匯勤物業65%的股權，間接對其進行了併購，在三家物業公司合計在管面積超過了500萬方。
想要維繫併購高產的局面，需要有源源不斷的資金支持。截至去年三季度，招商積餘現金及現金等價物餘額為16.64億元，手握現金量看似龐大，但其負債也最高，同期總負債達82.33億元，負債率49.29%。與此同時，其經營、投資、籌資淨額均為負值，依序為-2.81億元、-0.08億元、-2.23億元。資金的流向是“出多進少”，現金口徑或並不如看上去的寬鬆。
眼下，出售重資產的7.78億元到手後，將進一步豐厚招商積餘資金池，為其挑選更優質的標的提供了更多想象空間。
文章來源:樂居財經