光大安石：大融城“學步”大悦城？

樂居財經 嚴明會 發自北京

近日，遠洋資本10.3億元戰略投資紅星地產，再次掀起了業內對資管的熱論。

該領域內角色眾多，光大安石也常會被人提起。當年被光大控股收購之後，它便坐上了高速發展的“快車”，後來還一頭裝進了A股的光大嘉寶（600622.SH），登上了資本市場，一時風頭無兩。

除了住宅之外，光大安石還投資商業、辦公、工業等領域。它有別於黑石“買入、修復、賣出”的邏輯，既有“投融管退”的運轉，又同時運營着自身的商業地產品牌“大融城”，是一種複合型的存在。

在掌舵者陳宏飛眼中，它是獨立的私募基金，與其他以開發商為背景、大多數為自己項目融資的地產基金，有所不同。

常言道，母憑子貴，但目前的光大嘉寶的境遇卻截然相反，它仍是地產開發、資管業務並行的局面，上市公司承載着地產之“重”，不僅毛利率不如其他基金平台，經營性現金流也不太穩定。

“傍上”光大

13年前，次貸危機加劇，美國的投資銀行雷曼兄弟，宣佈了申請破產保護。隨後，它在中國的分支機構亞雷投資，也不斷被人終止合作，處在崩潰的邊緣。

那時候，亞雷投資也才籌備成立了大概一年左右的時間。潘穎、陳宏飛，以及剛從東京雷曼回到北京的餘小玲等，組成了七八個人的初創團隊。他們面對變局，在十字路口徘徊。

所幸光大控股伸出援手，於2008年10月份，以85萬美元收購亞雷投資51%股權，但約定對公司運營沒有一票否決權。收購完成後，光大亞雷（即後來的光大安石）隨之誕生。

2016年末，光大安石的51%股權，被裝進了光大控股旗下的A股上市平台嘉寶集團（即光大嘉寶），作價約15億元。8年間，這項被收購的資產，身價漲了250多倍。

而潘穎、陳宏飛等人，也因為這筆收購，避開了動盪，核心團隊基本保留了下來。

光大安石被注入上市公司前後，潘穎升任光大控股首席投資官，次年1月，陳宏飛接任光大安石首席執行官。而團隊中的唯一一名女性創始成員餘小玲，則擔任光大安石首席行政官。

他們大多在對外投資平台中，獲得了股權的獎賞。

比如，成立於2019年的珠海安光企業管理中心（有限合夥）（簡稱“珠海安光”），目前註冊資本為110萬元，由陳宏飛與胡兵持有9.1%、90.9%股權。胡兵是光大安石的首席運營官。

此外，去年8月，光大嘉寶的一宗關聯交易，再次將光大安石的員工持股平台“珠海安晶企業管理中心（有限合夥）”（簡稱“珠海安晶”）公之於眾。

彼時，珠海安晶與光大嘉寶、光大安石（北京）房地產投資顧問有限公司（簡稱“安石投顧”）、光大安石（北京）資產管理有限公司（簡稱“安石資管”）等，共出資約40億元，認購安石宜達100%份額。

其中，珠海安晶認購了2000萬元的份額，佔比0.5%。安石宜達將用於投資以城市更新為主的房地產項目。

樂居財經查閲獲悉，在這筆收購完成前後，珠海安晶瞬間湧入了28位自然人股東，其中既有光大安石商管總裁周頌明、首席財務官於瀟然，也包括餘小玲。三者分別持有珠海安晶10%、5%、7%股權。

眼下，珠海安晶的對外投資公司，僅有安石宜達一家。而由於光大嘉寶對安石宜達，並不具有控制權，所以後者並不納入上市公司的合併報表範圍，發展情況並不為外界所知。

但無論如何，它的發展成果，都由眾人共享，多位員工都能從中分得一杯羹；這或許也是光大安石激勵措施的一部分。

投資的商業“偏向”

一般而言，外界所説的光大安石平台，其公司主體中包含了安石投顧、安石資管。在業務推進過程中，兩者分別負責房地產投資項目的投前、投後管理，共同構成投資管理的完整業務鏈。

地產圈內，多家房企都與光大安石存在交集。樂居財經查閲獲悉，華髮股份、融科智地、遠洋地產、合生創展、金科股份、榮盛發展等，均有光大安石的投資身影，規模少則一兩億，多則超過10億元。

光大安石着眼的領域廣，業務涉國內一二線城市的住宅、商業、辦公樓、工業等物業投資，並將投資重點從剛需住宅向商業持有型物業轉移。

於去年中期，它的在管項目為42個，在管規模約452.73億元。其中，商業、寫字樓等板塊的管理規模，已合計達四成以上，多支基金參投於其中。

比如上海光翎投資中心（有限合夥），投資於上海靜安大融城；上海光渝投資中心（有限合夥），投資於重慶觀音橋大融城；上海光丹投資中心（有限合夥），投資於上海越虹廣場等，不一而足。

起初，光大安石也和大多數基金管理平台一樣，主要扮演財務投資人的角色。

但這種角色並不能滿足它的胃口。潘穎、陳宏飛等，也很早就開始採取主動管理模式，打造自有商業品牌大融城。

2009年底，光大安石聯手聯想控股旗下的融科智地，拿下觀音橋“現代廣場”，並經過1年的時間，改造出了第一個大融城。嚐到“甜頭”之後，它展開了持續的佈局。

在模式選擇上，光大安石採取輕重並舉的方式拓展商業項目。

據披露，在一線城市，它以重資產收購為主，關注的是城市副中心區和新興城區核心區域；而二線發達及中等城市以重資產為主，輕資產為輔；二線較弱城市則以輕資產合作為主，則選擇核心商圈。

官網顯示，在全國一二線10座城市（上海、重慶、西安、青島等），光大安石已打造19個大融城系列購物中心。

大融城與大悦城僅一字之差，卻在用户受眾中的口評，呈現兩極分化。

例如在上海，網友評價道，“（靜安）大悦城屬於沒事可以逛逛的地方；（大華）大融城是不會去第二次的地方，周圍老破小太多實在受不了，裏面店鋪也都是屬於湊數。”

上市平台轉型“陣痛”

在聚光燈之下，基金的市場空間，多年來持續被業內看好，光大控股也萌生了將其推入資本市場的想法。於是，2016年，它在成為嘉寶集團第一大股東之後，就馬不停蹄地將光大安石，置於嘉寶集團的旗下。

由此，嘉寶集團更名為光大嘉寶，號稱“房地產基金第一股”。但戴着“金冠”，它原本的“重資產”房地產開發業務，開始被逐漸捨棄，取而代之的，是不動產資管“輕資產”的全面鋪開。

此後，光大嘉寶的一舉一動，都是圍繞着“轉型”展開的，其中包括耐人尋味的人事變動。

2019年1月，原光大嘉寶總裁錢明及嘉寶系多人辭去相關職位，而陳宏飛昇任光大嘉寶總裁，周頌明、於瀟然等升任公司副總裁。由此，光大安石團隊開始執掌上市平台。

不過，光大嘉寶的轉型成效，並不顯著。

2017至2019年，光大嘉寶的房地產開發業務收入佔比，一直在80%上下；去年上半年，這項比例仍為79.65%。在盈利上，不動產資管的利潤佔比也僅為32.02%，遠遠低於地產開發的68.34%。

在“對歸屬母公司淨利潤影響達到10%的子公司”列表中，安石投顧常常位列首位，成為公司利潤的最大貢獻者。但有些地產開發項目則是“拖後腿”的存在。

2020年中期財報顯示，光控安石-上海一號私募投資基金下屬企業開發的光大安石中心項目、上海光野投資中心（有限合夥）下屬企業開發的光大安石虹橋中心項目，它們的利潤皆為負數。

由此可見，基金的培育並非易事；而地產開發與不動產資管業務共存的局面，也讓光大嘉寶在業績賬面上，體現不出資管平台的優勢。

與後來者遠洋資本相比，光大嘉寶的資產體量更大，但它2019年的資產負債率為66.65%，比前者高出20個百分點；除此之外，它的淨利潤率、經營性現金流，也與遠洋資本有着較大的差距。

股價的起落，亦能體現出資本市場對於光大嘉寶前後態度的變化。

收購光大安石之後的2017年，光大嘉寶的股價曾步步高昇至12.23元的高點，但隨後在起伏中不斷回落，直至今年3月30日收盤，它的股價僅為3.15元。

眼下，或許加速剝離地產開發業務，才是光大嘉寶重獲市場認可的有效途徑。