高負債房企爆雷公章被搶，最倒黴的卻是業主的娃

為了行業穩定，監管曾推出了“三條紅線”，要求“踩線”房企在2023年6月30日前完成降負債目標。於是大小房企們八仙過海各顯神通，紛紛開始優化財務結構，努力降負債。

但並不是所有人都有能力在懸崖邊踩住剎車的，眼下就有一些房企負債累累、現金流緊張，甚至讓不少高價買房的業主無辜躺槍，飽受牽連。

三條紅線，迫在眉睫

我們先來回顧“三條紅線”的來龍去脈。8月20日，住建部、人民銀行召集12家房企進京開會，包括萬科、中梁、新城、中海、華僑城、綠地、陽光城等知名房企均在其列。就是在那次會議上，“三條紅線”的相關規定正式出爐。

所謂“三條紅線”，就是“房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的“現金短債比”小於1。央行將據此對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理”，並要求房企在9月底之前上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合“三條紅線”的調整。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

9月26日，監管層對降負債明確了具體的時間點——2023年6月30日前，房企需要完成降負債目標。這個目標距今還有將近3年，看起來並沒有那麼緊迫，但實際上卻是迫在眉睫。

這可不是危言聳聽，眼下已經有房企項目開始爆雷了……

房企欠錢，公章被搶

2004年，潘偉明創建了福晟集團。這是一家集房地產開發、建築施工、金融、建材生產及貿易等業務為一體的大型綜合性集團企業。作為曾經的百強房企，如今的福晟集團負債高昂，截至去年年底，集團負債已高達706.64億元，資產負債為77.32%。

為了解決資金困境，今年年初福晟集團與世茂集團進行“世紀大併購”，聯合成立世茂福晟平台。

雖然成立了新平台，不過經營依然不穩定，比如該平台旗下在上海浦東新區的項目海悦華庭，9月10日就鬧出了業主維權索要房產證的事件。

本來海悦華庭是一個公認的好項目，有學區優勢，總價還低，一經推出就迅速售罄。投資方對海悦華庭也很看的，5月31日，上海鉅派投資集團有限公司（下稱“鉅派”）牽頭為海悦華庭建設開發成立了“鉅福上海前灘併購私募基金”，基金分兩期，合計規模7.5億元，到期時間分別為今年7月2日和9月29日。

讓人意外的是，本應於7月2日到期的基金竟然逾期了！而且這還不是福晟第一次出現逾期事件，2019年11月，福晟以明股實債形式發起的“信澤福潤一號私募投資基金”產品就曾宣佈逾期，該筆總金額為3億元的基金直到2019年年底都未付利息和本金。

基金收益之所以頻頻逾期，根本原因還是福晟差錢，資金鍊有問題。

7月31日，世茂福晟正式向鉅派發送《説明函》，稱前灘項目（海悦華庭備案名）涉及兩項建設工程合同及銷售代理合同糾紛案件，導致兑付資金被司法查封凍結，並向鉅派提出延長兑付期限的需求。

事情是真的，福建福晟集團有限公司持有的福建福晟錢隆房地產開發有限公司1億元股權確實被凍結，凍結日期自2020年9月14日至2023年9月13日，由上海市崇明區人民法院執行。

可是，投資方並不買賬。鉅派負責上海前灘（海悦華庭備案名）併購私募基金項目的投後團隊在律師出具公函後，於9月4日從福晟前灘錢隆廣場“搶”走了上海前灘項目的公章，並將公章鎖進了中國第一高樓上海中心地下25米的“寶庫一號”，採用跟美國NASA同樣的軍用安防技術，安防係數超過大部分銀行金庫。

業主躺槍，耽誤子女

福晟和鉅派之間的糾紛本來是企業間的事，可是買房的業主卻無辜躺槍了。

項目開發商本應於2020年6月30日前辦理項目房屋所有權證，即“大產證”，可是直到現在都沒能辦成。有業主透露，如果在10月1日之前無法辦理好房產證，海悦華庭400户業主的子女很可能無法就讀房子對口的優秀學校——華東師範大學第二附屬中學前灘學校。

9月10日，海悦華庭眾多業主聚集在上海世茂大廈，要求領導出面解決該項目的房產證問題。

海悦華庭業主的訴求很簡單，就是希望基金管理人能拿出箱內的證照章，協助業主順利辦理房產證。

而投資方鉅派則表示，需要與世茂福晟商量。

據界面新聞報道，世茂方面給予的回覆為：“世茂集團從未對相關私募投資基金兑付提供任何擔保或其他措施，故世茂集團對該產品的兑付不存在任何形式的責任承擔。投資者無權亦不應向世茂集團主張任何權利。”

世茂把鍋甩出去了，於是事件要想解決，最重要的就是福晟創始人潘偉明，但一份涉及他的司法文件稱其目前“下落不明”。

在這起事件中，房企、投資人都在為自己的利益在考慮，業主和子女卻無辜成為了企業糾紛之中最倒黴的受害者。

9月19日，福建福晟集團有限公司被福州市長樂區人民法院列為被執行人，執行標的520萬元，案號（2020）閩0112執2716號，業主維權或將更加困難。

可見，老百姓買房時選對房企、選對項目是多麼重要。

入不敷出，雪上加霜

隨着“三條紅線”出台，現在買房不僅是選擇規模房企就行了，還得看企業的資金鍊是否穩定。

比如福晟集團規模就不小，2017年，福晟土地儲備總建築面積約5500萬平方米，其中在深圳擁有土儲貨值超3000億元，在鄭州擁有近2萬畝土儲。同年，福晟集團以19.43億元完成了對香港上市公司佑威國際的反向收購，借殼上市。

此後，為了快速發展、擴大規模、保證資金充裕流動性，福晟集團採用“3691模式”，即3個月開工、6個月開盤、9個月封頂、1年收回本金。

在房地產高速發展時期，這套打法很有效，然而在政策越來越嚴格的行業後半場，福晟集團的“高價拿地、短債長投”的發展模式導致企業負債大增，現金流吃緊。截至2019年6月30日，集團負債總額已達741.34億元。公司經營活動產生的現金流量淨額也由2015年淨流入3.22億元轉為2016、2017年淨支出42.18億元、68.15億元。

資金緊張的福晟集團為了融資，甚至將內部員工和供應商也拉進了項目跟投的隊伍中。據報道，福晟集團下發給員工的跟投方案中，每名員工的跟投上限為20萬元，供應商的跟投額度則達到了1000萬元以上。這個過程中，同樣天雷滾滾。

據《每日經濟新聞》報道，今年清明小長假前夕，10餘名曾經的福晟員工以“債主”的身份聚集在福晟在福州的總部大樓登門追債。維權起因正是員工跟投無法兑付。而這10餘名員工只是福晟維權大軍中的一小部分，據知情人士透露，福晟員工維權涉及的跟投金額估計在15億元左右，波及人數眾多。

本來福晟就負債累累，現在又趕上房企負債“三條紅線”，讓不敷出的日子越發雪上加霜。

從諸葛找房數據研究中心統計的100家上市房企來看，今年上半年房企的有息負債規模進一步提升，上半年達到7.8萬億元，相比2019年末增加了6.82%。其中100家房企中有88家房企有息負債規模超過100億元，5家房企有息負債規模超3000億元。

一些中小房企資金鍊緊張，債務結構不合理，融資困難，不少房企出現現金流明顯承壓的情況。如天房發展、新華聯、陽光100、魯商置業等房企，2020上半年短期有息負債現金覆蓋度不足30%，現階段短期債務風險較大，經營風險上升。

房地產市場已經進入到優勝劣汰更加殘酷的階段。

對於購房者來説，買房前一定擦亮雙眼，多方研究，小心為上。