陽光智博換股萬物雲 物業大時代還有哪些想象？

觀點地產網 8月5日，陽光城集團股份有限公司發佈公告稱，控股子公司上海陽光智博生活服務集團股份有限公司全體股東，擬以持有的陽光智博100%股份戰略投資萬物雲空間科技服務股份有限公司，並換取萬物雲4.8%股份。

即萬物雲在現有股權的基礎上向陽光智博全體股東增發4.8%的股份，陽光智博全體股東按照在陽光智博的各自持股比例進行換股。

上述交易完成後，陽光城可以繼續以公允價格投資增持萬物雲，將持股比例提升至5%以上。

目前，陽光城持有陽光智博72.39%的股權，本次交易為資產換股，不涉及現金交易。

同時，陽光城將與萬物雲成立合資公司，承接未來新增交付的項目，分為住宅物業合資公司、商寫物業合資公司、學校醫院合資公司、社區商業合資公司。

相關股權激勵行權後，在達到約定行權條件的前提下，股權結構預計為萬物雲及/或其指定主體持有合資公司60%股權，陽光城持有合資公司20%股權，激勵對象持有合資公司20%股權。

本次交易後，將保留陽光智博品牌，同時與萬物雲可以共同設立新品牌。對於新增項目，公司可以根據項目定位選擇使用的品牌。

此次換股後，陽光智博的單獨赴港上市或也將終止。

2020年，陽光城便提到了關於分拆物業上市的計劃，並將作為今後一個新的增長點；當物業潮起之時，陽光城卻整整一年時間都沒有采取行動。

直到2021年4月14日，與年度業績發佈的同一天，陽光城宣佈將分拆物業公司“陽光智博”赴港上市，擬為業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升陽光智博競爭優勢。

隨後，陽光城向證監會遞交了IPO材料，並在6月11日向港交所提交了招股書。

截至2020年12月31日，陽光智博共有164個在管物業管理項目，在管總建築面積3020萬平方米；已訂約向303個項目提供物業管理服務，合同總建築面積為6710萬平方米。

根據招股書顯示，陽光智博收入由2018年的1.56億元增長至2020年的13.72億元，淨利潤由2019年的7830萬元增長120.6%至2020年的1.73億元。

其中，陽光智博通過兩個業務板塊提供多元化的服務：物業管理服務；商業物業運營及管理服務。2019年及2020年，物業管理服務分部的收入分別為8.14億元及人民幣11.86億元，分別佔同年總收入的83.1%及86.5%。

同時，陽光城為19個項目提供商業物業運營及管理服務，在管總建築面積140萬平方米；已訂約為23個項目提供商業物業運營及管理服務，合同總建築面積為210萬平方米。

陽光智博是一個標準的物業企業，並向陽光城的物業提供服務為主，佔其收入超過80%，同時住宅物業佔到了收入絕大部分，輔以小數量的商業物業。

不過，由於母公司陽光城自持商業並不多，在商業發展上受到了一定限制。

值得注意的是，為了上市，陽光智博在2021年訂立股權轉讓協議收購必勝榮物業管理60%股權、貴州天下物業管理有限公司60%股權及湖南通程物業管理有限責任公司100%股權，總代價為7070萬元。

換而言之，陽光智博已經為了上市做好了一切準備。

以去年淨利潤近似的正榮服務為例，截止8月5日的市值為50億港元。

此次陽光智博與萬物雲的交易不由得讓人想到了2016年時，綠地物業與雅生活之間的交易。

2016年6月末，雅生活以10億元收購綠地物業，並簽訂後續協議，自2018年至2022年的年內，該公司開發的房地產項目將以雅生活集團作為優先級物業合作商，每年為雅生活提供最多1000萬平方米物業服務面積及其他方面支持。

2016年8月17日，綠地集團以10億元戰略入股雅生活，取得後者20%股份，這10億元正好與前次收購抵消，綠地物業完成了換股。

正是這一筆交易讓雅生活一躍成為物業行業頭部公司，而綠地則能留出精力在推動當時的基建、金融板塊發展，雙方各取所需。

陽光智博和萬物雲之間的換股交易細節極其相似，但現在的物業資本市場確實比2016年時要好太多。

2016年前，僅有綠城服務、彩生活、中海物業等少數房企分拆上市，在房地產如日中天的時候，沒有人想到物業也能迸發出如此巨大的能量，更多被看作一種附加價值。

到了2021年，經過物業邊界的不斷拓寬，兩者在資本市場上產生了極大的反差，物業企業數十倍的PE與房企個位數PE已經不可同日而語。

然而，已經做好了一切準備的陽光智博為什麼又突然停下了腳步？

在陽光智博遞交招股書之時，市場上一眾物業公司都在港交所門前排着隊，包括已經通過聆訊的越秀服務、融信服務、德信服務，還在排隊中的祥生活，中梁物業等。

毫無疑問，物業服務公司仍舊是資本市場的寵兒。不過，隨着股市低迷，縱使是寵兒也沒能改變下跌的命運，自6月份物業股集中上市以來，近兩個月物業股都呈現下跌趨勢。

例如首次涵蓋了地鐵概念的越秀服務，進行公開發售時就面臨着最終超購不足3倍的局面。

2021年以來，物業股個股兩極分化態勢愈發突出，也使得陽光智博取消了單獨上市的想法，轉而通過換股加入了萬物雲。

除了市場環境改變，更大可能或許在於萬物雲的吸引力，比單獨上市能獲取更多的價值。

陽光城表示，此次選擇與萬物雲換股是基於合作雙方自身戰略、業務佈局以及價值觀一致性。雙方選擇相信時間價值，雙方都有足夠的期待和耐心，願意共同分享彼此成長後的溢價。

目前，物業龍頭碧桂園服務的市值已經約為2000億港元，而不少機構預測萬物雲的上市估值並不會低於此數目。

“眾人拾柴火焰高”，抱團的物業估值表現往往會更好。如果單獨上市沒有辦法達到預期效果，不如加入萬物雲這個被萬科及市場寄予厚望的頭部企業，分享紅利。

在去年11月萬物煥新發佈會上，萬物雲也強調，和所有物業公司不再是競爭關係，而是合作關係。

陽光智博是第一個，誰會是萬物雲平台的下一個火柴呢？