樂居財經 鄧鑫妮 發自南通
人的名字很重要，企業也是如此。從名字能讀企業之核心，也能解業務之重心。
3月29日晚，中南物業在港交所遞交了招股書。有意思的是，上市主體的全稱是“中南服務商業有限公司”（簡稱“中南服務”），隱去“物業”，增加了“商業”二字。
放置全國，是較為普通的企業名字用法，不過在遞表上市的物企中較為少見。前不久遞表的中駿，切入商管賽道，在名字中冠以“商管”；而住宅物業佔收入重頭的中南服務，在名字中加上“商業”，其中或許也有加持商業的心思。
儘管陳昱含手持“地產+物業+商業”，不過，中南商業並沒有囊括在遞表的中南服務中，而是單獨成行。是否要講一個“商業”故事，還要看後續動作。
遞表的時間選在年報季，也許是排期的巧合，而這其中也有中南服務對業績的自信。2018年-2020年，中南服務實現收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，實現年內溢利1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年複合年增長率高達92.9%。
收入強勁，規模也不遜色。2020年，中南服務在管面積為3691萬平方米，合約面積為6461萬平方米，合管比達到1.75 倍，高於已上市物企1.3的均值。
背靠中南集團的中南服務，若是成功上市，將成為南通第一家上市物企。
拿出12.67%作股權激勵
中南服務的持股結構並不複雜，家族信託重權在握。
本次上市的主體是中南服務商業有限公司，今年1月份剛剛成立。成立不久，中南服務便聚集了如今的四大股東，第一大股東是董事會主席陳昱含委託的家族信託，持股83.2%；第二大股東是中南服務的股權激勵平台，持股12.67%；陳昱含單獨持股4%，為第三大股東。
股權激勵平台目前由信託機構代持，招股書中沒有披露具體的持股人員。在中南服務的高管層中，兩位執行董事分別是陳昱含和韓傑，其中，陳昱含還兼任董事會主席一職，負責公司整體規劃；韓傑是首席執行官，負責日常運營。去年12月，韓傑正式加入中南服務，在此之前，他曾是中南建設的地區負責人。
中南服務的運營主體乃是江蘇中南物業服務有限公司（簡稱“中南物業”），它由中南服務全資擁有。遞交招股書之前，經過一系列股權重組，在今年3月初，中南物業形成了由兩大股東持股，南通長樂、香港樂活分別持股99%和1%，兩家公司均為今年成立的公司，由此上市的輪廓顯現。
而在更早之前，上市框架就已在着手搭建。今年1月初，中南物業股東發生變更，之後有分別引入香港代持公司和另一家成立不到兩個月的公司。
深耕長三角，在管數量佔比57%
“隨着公司的發展，未來會走上市這條路”之前被問及上市相關的計劃，中南服務管理層曾這麼回應。現在看來，發展時機已經成熟。
中南服務是今年第11家向港交所投遞招股書的物企，前面還有10個在排隊等待上市。
“要做好準備工作，充實自己，打磨核心競爭力，才能確保上市以後的前景”分拆5年才邁出上市這步，中南服務一直在做自我提升。
規模上具有較強競爭力。截至2020年底，中南服務的在管面積已經達到3691萬方。而據樂居財經統計，今年遞交招股書的另外十家物企的平均在管面積約2800萬平方米，僅有一家物企的規模超過中南服務。
此外，中南服務的服務範圍不斷外延，已經覆蓋全國85個城市。發跡於江蘇，沿着長江和海岸線呈現“T”字型延伸，長三角、環渤海、中西部和華南形成主要區域陣營。截至2020年底，中南服務共訂約管理項目達299，在管項目173個，總合約建築面積6460萬平方米。
其中，作為起源地的長三角，是深耕區域。截至2020年底，中南服務在長三角地區共管理99個項目，在管總建築面積2148萬平方米。長三角地區的在管項目數量佔在管總項目57.2%，2020年長三角地區的在管總建築面積增長24.2%。
2019 年，中南服務在長三角地區的在管總建築面積增長25.8%，高於同期在該地區運營的物業服務百強企業的平均增長率21.1%。根據克而瑞的資料，與總部位於江蘇省的2020年物業服務百強企業相比，2019年公司按在管建築面積計排名第四。
除長三角地區外，中南服務在全國重點省份皆有佈局，發展勢頭同樣強勁。以河北和四川為例，2019年，在河北省及四川省在管建築面積的增速分別為81.6%和88.2%，高於同期物業服務百強企業在該等區域分別為12.3%和14.7%的增速均值。
三條線協同，淨利潤增長147%
得益於規模的加持，中南服務的業績也呈現出高成長性。2020年，營收總額為8.63億元，同比增長了26.5%；淨利潤6675萬元，同比增長146.71%；同期的淨利潤和毛利為6675萬元和1.98億元，同比分別增長147%、56.2%。
中南服務透過三條業務線提供多元服務，分別是物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。其中，物業管理服務是收入的最大來源，2020年以5.04億元，佔收入的58.4%；非業主增值服務為第二大收入貢獻源，收入3.04億元，佔比35.2%；社區增值服務0.55億元，佔比6.4%。
社區增幅服務儘管收入佔比較低，但卻是拉昇毛利率的核心動力。近三年，中南服務的三大業務毛利率在同頻增長，而且社區增值服務在增幅上領銜。
2020年，物管服務的毛利率升至13.6%，較2019年提升4.9個百分點；非業主增值服務毛利率為34.6%，較2019年提升7.1個百分點；社區增值服務為44.6%，較2019年提升8.6個百分點。
按照管理物業組合來劃分，主要分為住宅物業和非住宅物業兩大類，住宅物業是收入重頭，2020年其貢獻了4.31億元，佔總營收的85.4%；非住宅佔比14.6%，貢獻收入0.73億元，不過非住宅近年來增長勢頭迅猛。
2020年底，中南服務為155個住宅項目及18個非住宅項目提供物業管理服務，非住宅物業項目數量從2018年14個增至18個，呈逐年上升趨勢。2019年以前，非住宅項目的收入全部來自中南集團及其聯營公司，2020年首次獲得第三方非住宅項目。
此外，隨着項目數量的增加，非住宅製造的收入也呈上漲態勢，從2018年的6259.7萬元增至2020年的7347.6萬，增幅達到17.4%。由此，物管服務的毛利也被強勢推高。招股書顯示，2019年，中南服務物業管理服務的毛利增長率為61%，2020年該項毛利增幅達到約127%。