南國置業回覆問詢：電建地產淨利下降主因毛利率、利潤總額下滑

觀點地產網訊：9月18日，就吸收合併電建地產的重組事項收深交所29問的14天后，南國置業公告披露其對問詢函的回覆。

據觀點地產新媒體瞭解，此前重組草案指出，南國置業擬向電建地產的股東中國電建、中電建建築公司發行股份及支付現金作為對價，對電建地產實施吸收合併，交易價為112.75億元，重組後電建地產將併入南國置業整體上市。

對此，深交所針對交易方案、交易標的、評估情況各自提出了共29個問題。交易標的部分，更加聚焦即將吸收合併過來的電建地產平台的經營情況，這也是問詢的重點部分，包括歸母淨利下滑、存貨賬面價值佔比、應收款原因、關聯方資金拆借合理性、對外擔保金額合法性以及下屬公司資質過期等共15個問題。

其中關於歸母淨利下降問題，2018年度、2019年度、2020年1-3月，電建地產實現歸屬於母公司股東的淨利潤分別為7.83億元、3.61億元、3858.94萬元；經營活動產生的現金流量淨額分別為25.93億元、-14.78億元、-4.32億元。

深交所對此要求南國置業，補充披露與2018年相比，電建地產2019年實現的淨利潤大幅下滑的原因，報告期內業績波動較大的影響因素是否會持續；以及2019年經營活動產生的現金流量淨額與淨利潤差異較大的原因，以及現金流淨額波動較大的原因。

南國置業回覆稱，電建地產2019年淨利潤較2018年有所下滑，主要系2019年毛利率下滑、利潤總額同比減少，但所得税費用有所增長所致。

其中關於毛利率下降，2018年-2019年標的公司房地產開發業務收入佔營業收入比重分別為95.63%和95.19%，為標的公司的核心業務。該板塊業務毛利率由22.96%下降至22.08%，主要原因是結利項目週期性變化、預售期間區位市場變化以及銷售限價政策等因素對銷售價格產生一定消極影響，導致房地產開發業務收入板塊毛利率有所下降。

2018年-2019年標的公司物業及酒店服務板塊毛利率下滑較大，主要是南國置業該業務板塊2019年產生大額虧損所致。主要原因為：受電商衝擊、供給增加、城市外溢等因素影響，商業市場面臨嚴峻的行業形勢，南國置業主動進行調改升級。

至於報告期內業績波動較大的影響因素是否會持續，標的公司房地產開發板塊業績波動主要繫結利項目週期性變化、預售期間區位市場變化等因素導致，鑑於房地產行業具有開發週期長、政策影響大、地域性明顯等顯著特點，標的公司由於各期結利項目的情況不同，經營業績和毛利率波動具有合理性。所得税費用波動主要系遞延所得税資產變化等因素導致，不具備持續性。

而物業及酒店業務板塊毛利率大幅下降且具有持續影響，南國置業主動進行調改升級，從而儘量減少對標的公司物業及酒店服務板塊的衝擊。

關於2019年經營活動產生的現金流量淨額與淨利潤差異較大的原因，南國置業表示，2019年電建地產淨利潤與經營活動產生現金流量淨額差異157.12億元，主要原因為當期存貨增加146.80億元。2019年公司以“4+8+N”投資戰略佈局為指導，深耕目標一二線城市，增大了土地以及建安成本等投入導致存貨增加，該金額佔總差異比例達93%。

2019年電建地產經營活動產生的現金流量淨額為-147.81億元，較2018年減少173.74億元，其主要構成變動為銷售商品、提供勞務收到現金減少導致經營活動現金流入減少；購買商品、接受勞務支付的現金增加導致經營活動現金流出增加；收到其他與經營活動有關的現金流量淨額減少導致經營活動現金流入減少。