盛松成：我國房地產市場目前正處於轉折點
文/中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成
今年上半年以來，原本已顯現企穩跡象的房地產業再次受到疫情的衝擊，面臨債務危機和疫情風險相疊加的挑戰。中國的房地產市場目前正處於一個轉折點，市場運行的底層邏輯已經發生變化，未來不可能再通過房地產大幅拉動經濟增長，而當前我們則應避免房地產風險的傳染和蔓延。
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市場運行的底層邏輯已發生變化
首先要指出的是，我國房地產市場運行的底層邏輯已經發生了變化。
此前，無論是2003年"非典"時期還是2008年國際金融危機期間，當中國經濟受到較大沖擊時，房地產都發揮了穩增長的作用。這在當時是一舉兩得的，既改善了人民生活，又加速了國內城鎮化進程，促進了經濟發展。一個關鍵原因是，當時中國的人均住房面積相對來説還是比較小的。
而隨着我國經濟進入新的發展階段，房地產市場運行的底層邏輯也隨之轉變。儘管我們並不否認，房地產還是我國的支柱產業之一，但從均衡發展的角度來看，我國未來不可能再通過房地產大幅拉動經濟增長。我國人均住房面積已接近美國的2/3，而人均GDP僅為美國的1/6。這一數據也説明，我國房地產業發展已經到了一個新階段。
值得注意的是，本輪新冠肺炎疫情對我國經濟衝擊嚴重。2020年一季度，我國GDP增速為-6.8%，這是很少見的，但當時我國並沒有通過放鬆房地產調控政策來大幅拉動經濟增長。
我為什麼説，我國房地產市場的底層邏輯已發生變化，這和兩項重要的政策有關，一個是“三道紅線”，一個是“房地產貸款集中度管理制度”。
2020年8月，央行和住建部共同出台“三道紅線”政策。它主要是針對房企的高槓杆問題，實際上就是房企的有息負債和資產相比，不能超過一定比例，超過一定比例就不能再貸款。【三道紅線分別指：（1）扣除預收款後的資產負債率超過70%；（2）淨資產負債率超過100%；（3）現金短債比小於1倍。】
2020年12月31日發佈的“房地產貸款集中度管理制度”，針對的則是銀行業金融機構。這一制度的長遠意義在於限制了房地產行業對信貸資源的擠佔，並實際上設置了房地產對全社會資源的佔有上限，使資源更多流向先進製造業和現代服務業。
這兩項政策的出台，我相信是經過深思熟慮的。儘管現在房地產行業遇到困難，也不應該廢除，但我們可以考慮放緩推進的節奏。
02
疫情阻礙了房地產業復甦態勢
本輪疫情對於房地產市場最大的衝擊就在於復甦態勢可能因此而受阻。一是房地產開發投資下降；二是房地產銷售受到嚴重衝擊；三是行業預期進一步惡化。
從數據上來看，今年前兩個月房地產開發投資同比由負轉正，增速為3.7%，表明房地產已開始企穩。而疫情衝擊打斷了這一進程，3月份房地產投資增速再度轉負，為-2.4%，4月份為-10.1%，5月份為-7.8%，6月份再次下降，為-9.4%。房地產投資加速下行值得警惕。
相較而言，2020年疫情之後，樓市在疫情結束後的6月出現了較大幅度的反彈，對整體投資增速起到了拉動作用。而今年以來，房地產投資下行成為固定資產投資增速下降的一個重要原因。預計疫情後投資的反彈幅度將不及2020年。
目前還是應該把經濟的恢復和發展放到更加重要的位置。對主要應通過投資還是消費拉動經濟增長，經濟學家們往往有不同意見。我認為，應逐步推動我國經濟從“投資拉動”向“消費驅動”轉型，但短期內仍應重視投資對經濟增長的支撐作用，因為投資見效更快。我們也要處理好短期穩增長和中長期轉型之間的關係。因為只有短期增長穩定了，我們才能為長期的結構性改革創造條件，二者並不矛盾。
03
應避免房地產風險的傳染和蔓延
房地產風險還沒有結束。
當前房地產業風險的突出表現是債務危機和疫情風險相疊加。
我們注意到，目前，多地爛尾樓業主都發布聲明，要停止償還貸款，直至相關項目復工為止，涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陝西等多個省份。據不完全統計，截至7月17日，國內共有25個省市的304個樓盤業主發出集體停止還貸告知書。
有人問我，現在這個情況會不會演變成一場房地產大風險？我説不會。我們正全力避免房地產市場風險向金融風險和社會風險演變。7月14日，銀保監會有關部門負責人表示，將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作，依法依規做好相關金融服務，促進房地產業良性循環和健康發展。
在此之前，沒有如此強調過這麼多“相關方面”一起參與。所以我相信，目前的風險也會最終過去。
04
房地產調控可繼續適度放鬆
目前我國房地產調控的主要目標有三個：一是防風險，這是第一位的，要防止房企之間及房企對上下游企業的風險傳染和房地產對金融的風險傳染。二是滿足剛性和改善性需求，保護住房消費者合法權益，“保交樓、保民生、保穩定”。三是保持房地產市場的平穩發展，以防拖累經濟。
首先，繼續從需求端邊際放鬆房地產調控是現實的舉措，各地要靈活把握因城施策和全國統一政策的平衡，在緩解疫情影響的同時鞏固已經取得的調控成果。
有關數據顯示，我國住户部門債務總額一直在持續上升。其中，約56%的住户部門債務是住房抵押貸款。最近一次LPR（貸款市場報價利率）調整是在5月20日，1年期LPR為3.7%，與上月持平，5年期LPR為4.45%，較上月的4.6%下調15個基點。這是自LPR改革以來，5年期LPR創下的單次最大降幅。目前絕大多數個人住房貸款的利率與5年期以上LPR掛鈎，所以這次LPR下調主要是為舒緩房地產業的困難，減輕居民還貸壓力。
其次，在當前房企風險突出的情況下，我建議在不改變房企去槓桿政策目標下，適當延長去槓桿的週期，三道紅線和貸款集中度管理可適當放緩。據我瞭解，目前這兩個政策並沒有繼續收緊，如果繼續收緊的話，房地產業將會面臨更大困境。
另外，建議支持房地產項目收購。據有關統計，2021年，全國20%的房地產項目是由多家房企合作開發的。這意味着一個企業或者項目出現風險，合作房企不可避免地也會受到波及。在這種情況下，如果能夠通過優質企業收購出險項目或者困難房企，就能夠將風險控制在一定範圍之內，也有利於整個行業和社會的穩定。這是國家鼓勵的，人民銀行也出台了有關政策：對於房地產項目的收購，如果是符合法律的，又是按照市場行為的，是不納入貸款集中度管理的。
最後，還應加強預售資金的科學合理監管，既要防止資金挪用，又要避免預售資金過度凍結。4月29日，政治局會議指出，優化商品房預售資金監管。這可以從兩方面來考慮，一是在確保資金用途合理的情況下，適度降低預售資金凍結比例；二是作為特殊時期的特殊安排，考慮可以在地方政府和銀行的嚴格監管下，在一定行政區域內允許資金跨項目調劑。房地產行業是一個資金密集型行業，非常需要資金的流動。跨項目調劑資金實行起來肯定有一定難度，我認為可以先試着在省內跨項目使用，這樣既可以在一定程度上解決房企的資金困難，又可以保證風險可控。
編輯 陳莉 校對 趙琳