第二輪集中土地拍賣即將開始，拿地的規則將有所變化，越來越多的城市選擇以競品質代替競價、競配件，為開發商留出一定的利潤空間。
那些上半年，因為謹慎拿地，留足了拿地額度和資金的開發商，有機會在下半年“一展拳腳”，進而提升後期的盈利能力。
新力控股（股票代碼：2103.HK，）就是其中的一員。上半年公司權益投資總金額僅為22億元，只有同期權益銷售金額的8.15%，距離40%的紅線還有相當距離。截至6月30日，新力地產賬面下的現金高達193.43億元，且上半年連續三期經營性現金流為正。這意味着新力地產能在下半年發揮優勢，斬獲更多成本低廉、地理位置優越的地塊。
三條紅線兩條達標
上半年，新力控股確認收入約人民幣112.2億元，同比增長28.9%；母公司擁有人應占核心利潤約為人民幣7.3億元，同比增長7.4%；前7個月實現權益銷售金額308.4億元，已完成全年銷售目標58%。
截至上半年末，新力控股淨負債比率進一步降至50.5%，常年維持在80%以內水平。流動性方面，新力控股實現連續三期經營現金流為正，總現金短債比為1.4倍，非受限現金短債比為1.1倍，持續達到國家要求的“三道紅線”對應標準。
新力控股副總裁李想説，截至6月30日，新力控股剔除預收款後的資產負債率是73.5%，目標在一年內把三道紅線指標全部降到標準範圍之內，達到綠檔要求。為此，將進一步優化整個現金流管理，在整個槓桿率上做更多鋪排，特別是長中短期債務結構。
實際上，上半年在降低負債和強化現金管控的同時，新力控股也積極優化資本結構，拓寬融資渠道。
上半年，新力控股對內建立多家銀行總對總戰略合作，金融機構授信總額為人民幣952億元，其中未使用授信額度和未提款額度所佔比例為74%；存續在岸的人民幣公司債為10.4億元，包含今年7月發行的4.51億公司債；存續離岸公司債為6.94億美元；存續ABS為人民幣7.27億元。新力控股也於期內完成一筆2.1億美元綠色債券發行。該筆債券是新力控股發行的首筆綠色債也是邁出綠色金融的關鍵一步，為後續拓寬融資渠道、降低融資成本奠定了基礎。
四大國際評級機構於2021年6月重申新力控股信用評級。其中，惠譽給予“B+”評級、穆迪給予“B2”評級、標普給予“B”評級、聯合資信給予“AA+”評級，展望均為“穩定”。
管理層表示，下半年將會繼續加強現金流管理，緊抓回款的同時積極擴展融資管道及優化債務結構，保持財務狀況穩定健康。特別是在7月份市場開始下行時，新力控股提前進行了搶收，確保截止7月已經完成58%的銷售指標。
拓展渠道多元：可以獲得低成本的優質地
儘管財務良好，但上半年新力地產在土地市場上的表現卻非常謹慎。儘管，上半年在土地市場新增權益土儲達到96萬平米，但投資總額卻只有22億元，平均拿地成本僅為4245元/平方米，實現低溢價獲取。
常務副總裁劉翔説，今年上半年，投資決策管理委員會深度研判了將近200幅的土地，雖然拿地絕對數量不多，但是質量非常好。新力控股保持嚴格的投資紀律，避開了熱門的城市和“地王”項目。
執行董事兼運營管理中心副總經理塗菁透露，新力目前的拿地政策是適當的多元化的合作模式，勾地、收併購等等，鼓勵合作，推動更多的合作項目落地。確保單項目的盈利能力，控制好地價，提升利潤，控制拿地規模，實現快速週轉。
根據劉翔的介紹，新力落實做好提升項目避險能力，降低項目容錯率，控制獲取項目的土地成本。根據現有國企資源進行平台搭建，助力國企平台合作的開展。新力會提前做好資金規劃和部署，形成靈活可用的資金平台。
另一方面，新力的土地儲備也足夠豐厚。
資料顯示，截至2021年6月30日，新力控股旗下總權益土地儲備面積達到1440萬平方米，已經足夠用來進行未來2.5年的發展，這使得新力可以避開高地價項目，選擇優質的確保一定毛利的項目。
多元的土地拓展渠道和豐厚的土地儲備，大大減輕了新力地產在公開市場上拿地的壓力，這是公司上半年拿地金額不高，但拿地面積多，成本低的主要原因。
擁有下半年拿地的核心競爭力
董事長張園林認為，房地產行業依然是好行業，行業規模依然可觀，對於地產公司而言，關鍵是“我們能不能把自己的事情做好，能不能在這個大蛋糕裏把自己這塊做好。”
在今年的半年業績會上，新力反覆強調的是經營質量，而非規模。作為經營質量的一個關鍵核心，產品和服務品質的提升，成為管理層最為關心的內容。
根據介紹，新力控股上半年秉承品質堅守的研發理念，整合商業設施、居家服務、新零售等資源，3.0產品標準化落地，保持產品質量方面已工程管理中心、各城市公司、各項目部及獨立第三方構成的“3+1”質量管控體系。
新利控股實施工程管理七大制度，對項目實施全週期節點管控，保證高質量的項目產出，並通過智慧工程系統新築雲，工程標準落地，提升工程精細化管理水平。由於品質管理出色，新力控股已榮獲20項產品大獎，多個產品在江西、大灣區、長三角、中西部均獲得數項大獎。
新力的“360悦服務”打造服務產品化戰略，提升全方位的服務解決方案。2021年上半年，第三方客户滿意度得分是89.8分，連續六年持續提升，其中物業服務、設計等多項指標排名前列。
由於第二輪各地土地集中出讓政策較上一輪有比較大的調整，不僅嚴格要求土地投資金額要在同期銷售額的40%以內，還規定了前期開發的歷史項目獲獎數量，將作為品質競標的要素。新力多個項目的獲獎，以及客户的高滿意度，無疑會進一步增強新力在拿地優勢，幫助新力獲取更多的優質低價地。