25個高外貿依賴度城市收入下滑，對樓市影響幾何？

受新冠疫情影響，海外經濟體陷入增長困境，需求大幅滑坡，顯著拖累我國進出口貿易。基於海外訂單需求鋭減，外貿依存度高的城市產業經濟下行壓力持續加劇，尤其加工貿易型主導的城市受衝擊更大。

依照城市外貿依存度超全國水平、二產佔比相對較高兩大篩選標準，我們從全國286個地級市中篩選出25個高外貿依賴度城市，集中分佈在東南沿海地區，浙江、廣東、山東、江蘇等四省皆有多城入圍。

隨着居民就業以及收入預期下降，高外貿依存度城市房地產市場前景不容樂觀，潛在購房需求或將增長乏力，購房消費降級乃至延期已是大概率事件。本文將從外貿依存度高的各個城市薪資水平變化、疫後復甦情況、高外貿依存度城市購房需求規模和客户結構變化，深入研究重點城市未來市場變化。

進出口貿易是拉動我國經濟增長的傳統“三駕馬車”之一，對於我國經濟長期高速增長起到不可忽視的作用。受困於海外經濟增長陷入困境，需求大幅滑坡，顯著波及我國進出口貿易。

2020年前兩月，我國出口同比驟降17.2%,這在歷史上也並不多見；4月因前期訂單集中交付出口增速由負轉正，但5月出口再次步入負增長，同比下降3.3%。進口也是持續走低，且有加速下滑的趨勢，5月進口同比下降16.7%，跌幅較上月增加2.5個百分點。長期來看，海外經濟體復甦進程仍難言樂觀，需求或將持續低迷，我國進出口貿易下行壓力依舊不容小覷。

一季度經濟增速同比下降6.8%，這在歷史上也並不多見。與此同時，居民失業率高企，且連續數月維持在較高水平。2月，全國城鎮調查失業率一度升至6.2%高位，環比大增0.9個百分點，3月以來失業率仍居高不下，依舊維持在6%左右。再加上今年全國普通高校畢業生達874萬人，同比增加了40萬人，今年“兩會”政府工作報告強調“六穩”、“六保”，城鎮調查失業率要控制在6%左右。這意味着居民就業仍是今年最大的壓力，部分家庭或將面臨失業導致收入停擺的隱憂。

在經濟增長承壓的大背景下，外貿依存度高的城市更易受負面衝擊，市場購買力或將大不如前，對樓市的衝擊也更加明顯。受此影響，高外貿依存度城市房地產市場前景着實不容樂觀，潛在購房需求或將增長乏力，購房消費降級乃至延期已是大概率事件。

高外貿依賴度城市

集中於沿海四省25城

篩選標準

外貿依存度超全國均值、二產佔比高

相較而言，加工貿易型主導的城市更易受負面衝擊，意即第二產業佔比相對較高的城市，更易受相較低迷的外貿市場大環境影響。主要原因在於製造業相對剛性，而在海外訂單需求大幅下滑的情況下，加工貿易型企業營收或將明顯回落，進而拖累企業員工就業、收入預期。

依照城市外貿依存度超全國水平、二產佔比相對較高兩大篩選標準，對全國286個地級市進行篩選，最終篩選出以下25個高外貿依賴度城市。

地域分佈

多以東南沿海地區為主

高貿易依賴度城市集中分佈在東南沿海地區，浙江、廣東、山東、江蘇等四省皆有多城入圍，浙江省入圍城市最多，包括嘉興、湖州、紹興、寧波、台州、温州和金華在內的7城入圍，佔比近三成。

由於受歷史沿革及區位因素影響，東南沿海城市是我國最早開放的口岸城市，進出口貿易長期佔據較大的經濟比重，典型如廣東中山，這裏是全球最大的燈具市場，產業經濟較為發達，各鎮皆形成了各具特色的主導產業，絕大多數依賴於出口貿易。

多城招聘崗位及薪資明顯降低

招聘崗位整體降17%

疫情後高外貿依存度城市招聘需求有序復甦，儘管招聘量仍有所下滑，但並未明顯失速。隨着疫情後各行業復工復產有序推進，25個高外貿依存度城市企業招聘需求也在逐步復甦，2020年上半年月均招聘崗位總量穩步回升至48.5萬個，較2019年月均招聘崗位總量仍下降17%，整體跌幅僅略高於全國15%的平均降幅。

高外貿依存度城市招聘需求復甦步調不一，營口、鄭州招聘量領跌，湖州、蘇州基本恢復至疫前。截至2020年上半年，9成以上高外貿依存度城市月均招聘崗位均有不同程度的回落，且跌幅都在10%以上。尤其是營口、鄭州招聘需求驟減，跌幅多達36%。僅湖州、蘇州兩城招聘需求恢復至疫前，2020年上半年月均招聘崗位較2019年月均基本持平。

薪資整體偏低，月薪2萬以上不足2%

高外貿依存度城市居民薪資收入整體偏低，月薪1萬以下低薪崗佔比超9成，2萬以上高薪崗佔比則不足2%。

25個高外貿依存度城市支柱產業大都是加工出口貿易型產業，企業招聘崗位薪資主要集中在月薪1萬元以下，2020年上半年月均招聘崗位量佔比都在9成以上。並且，近7成高外貿依存度城市月薪5千元的低薪崗佔比過半，汕頭、威海和營口更是超60%。

月薪2萬元以上的高薪崗非常有限，2020年上半年月均招聘崗位量佔比普遍不足2%，集中在蘇州、寧波、佛山這類二線以及強三線城市。

月薪5千以下、3萬以上崗位明顯縮量

高外貿依存度城市低薪以及高薪崗明顯縮量，月薪5千以下低薪崗招聘量全線回落，6成城市3萬以上高薪崗皆降，但1-3萬中高薪崗整體運行平穩。

外貿下行壓力下，25個高外貿依存度城市大幅裁減了月薪5千元以下的低薪崗和3萬元以上的高薪崗。相較於2019年月均招聘量，月薪5千元以下低薪崗2020年上半年月均招聘量全線回落，營口、鄭州跌幅皆超30%；6成高外貿依存度城市月薪3萬元以上高薪崗皆降，金華、南通和煙台顯著縮量，整體跌幅超40%。月薪1-3萬元中高薪崗整體運行平穩，煙台、蘇州、無錫等更具韌性。

由於近7成高外貿依存度城市月薪5千元以下的低薪崗佔比過半，疊加2020年上半年低薪崗月均招聘量全線回落，難免將拖累居民就業以及收入水平，失業率高企、收入停擺等問題凸顯。

25城疫後市場復甦分化

依照疫後復甦程度和成交走勢25城大致可以劃分四類：第一類持續低迷型，典型如珠海、煙台、崇左和日照；第二類回升乏力型，如中山、無錫和金華；第三類逐步轉暖型，典型如寧波和鄭州；第四類強勁轉暖型，如湖州、温州、常州等。

持續低迷型

珠海、煙台成交同比跌幅超30%

珠海、煙台、崇左、日照等城市受疫情衝擊嚴重，疫後市場自發性修復不足，需求明顯不濟，商品住宅成交持續低迷，疫後成交同比跌幅未見收窄趨勢甚至進一步走闊，6月同比跌幅仍超30%。

典型如珠海，受疫情影響2月商品住宅成交面積跌破5萬平方米，同比跌幅高達62%。3月以來，房地產市場未見明顯起色，成交雖有所回升，但整體仍處低位，同比跌幅都在50%以上。6月成交面積升至25萬平方米，同比仍降54%。

回升乏力型

中山、無錫市場熱度不高

中山、無錫和金華等城市疫後市場有所復甦，短期內成交大幅反彈，但隨着前期積壓的需求釋放殆盡，5月以來複蘇動能明顯減弱，成交趨穩，市場熱度較疫前仍有明顯差距。

以無錫為例，疫後市場迅速復甦，成交同比跌幅明顯收窄乃至轉正，但持續時間週期較短，前期積壓的購房需求快速釋放之後，增量購房需求增長乏力，成交整體趨於走穩，同比再次步入下降通道。6月，無錫商品住宅成交60萬平方米，同比下降32%，市場熱度較去年同期相差甚遠。

逐步轉暖型

寧波和鄭州成交跌幅收窄

此類城市房地產市場快速復甦，市場需求集中釋放，5、6兩月市場復甦動能未見減弱，成交繼續回升，同比跌幅明顯收窄，典型如鄭州、寧波。

以鄭州為例，2月受疫情影響房地產市場斷供，成交跌至歷史低位。疫後房地產市場逐步轉暖，房企順勢加緊供貨，成交持續回升，同比跌幅大幅收窄。6月，鄭州商品住宅成交118萬平方米，同比跌幅進一步收窄至1%。但主城區和環鄭區域市場冷熱不均，主城區新開盤項目平均去化率基本達到70%；供求壓力較大的環鄭區域新開盤項目平均去化率仍低於30%，去化壓力較大。

強勁轉暖型

常州、温州市場迅速轉暖

蘇州、常州、温州等疫後市場迅速轉暖，且市場熱度持續回升，3月以來商品住宅成交面積持續走高，同比率先轉正。其中，常州、温州和東營增長最為顯著，上半年累計成交更是同比轉正。

以常州為例，2月樓市成交顯著縮量，同比近乎腰斬。但疫後房地產市場迅速轉暖，成交持續放量，6月成交面積進一步回升至101萬平方米，創近年來單月新高，同比增長21%。上半年，常州累計成交353萬平方米，同比增長5%。

需求規模與結構分化加劇

疫情後，信貸資金整體趨向寬鬆，仍是房地產市場持續復甦的實質性動因，高外貿依存度城市也是明顯受益，7成以上城市成交穩步回升，同比跌幅持續收窄乃至同比轉正。

預計2020年貨幣政策整體穩健偏積極，年內再降準、降息預期強烈，房地產信貸政策整體中性偏積極，相較充裕的資金仍將通過各種渠道進入地產領域，在一定程度上有助於提振居民購房消費。

短期內，在信貸資金整體趨向寬鬆的助力下，高外貿依存度城市房地產市場仍將有序復甦，成交有望穩中有升，同比跌幅或將進一步收窄，且更多城市成交有望同比轉正。

市場前景持續分化，看好蘇州和湖州

受居民就業、收入預期等多方面因素影響，高外貿依存度城市房地產市場前景或將持續分化。

首先，紹興、南通、江門等招聘崗位整體下滑幅度有限，上半年月均招聘崗位量整體跌幅仍低於全國平均降幅。但隨着復工復產有序推進，企業招聘崗位仍有進一步提升的空間，絕大多數工薪家庭收入大概率將繼續走穩，房地產市場仍有需求支撐。尤其是紹興，疫情後房地產市場持續復甦且同比轉正，預計市場熱度有望慣性延續，成交或將保持在較高水平。

其二，上半年蘇州、湖州企業招聘需求基本恢復至疫前，加上疫後房地產市場迅速轉暖，6月成交已同比轉正，預計市場熱度有望慣性延續，成交仍有一定的提升空間。

其三，惠州、温州和中山等城市受外貿影響較大，預計房地產市場復甦動能或將有所減弱，成交進一步上行空間着實有限，部分城市成交或將小幅回落。典型如東營，儘管疫情後房地產市場復甦進程好於預期，成交已率先同比轉正，但由於企業招聘需求持續低迷，2020年上半年月均招聘崗位量較2019年月均下降26%，居民收入預期或將有所下滑，屆時樓市成交或將轉升為降。

而鄭州、營口產業經濟發展形勢最為嚴峻，企業招聘需求鋭減，2020年上半年月均招聘崗位同比減少36%，大量工作崗位消失，拖累居民就業，失業率或將明顯回升。典型如鄭州，基於貿易保護主義作祟，以富士康為首的進出口代加工企業海外訂單需求大幅減少，居民就業、收入預期或將階段性調整，其對河南省內的外遷人口吸附力或將有所減弱。在外來人口增長陷入瓶頸，疊加居民收入預期適度下移，潛在購房需求或將增長乏力，成交繼續上行空間有限，個別月份更將向下調整。

改善性需求堅挺，剛需市場不容樂觀

依舊居民薪資檔次結構性變化，各類型需求市場或將進一步分化。

由於高外貿依存度城市居民薪資收入整體偏低，月薪1萬元以下招聘崗位佔比超9成。受此影響，潛在剛需置業羣體收入預期或將有所下滑，市場購買力或將明顯不濟，購房貴且難等問題將愈加突出，預計今年剛需市場仍不容樂觀，成交或將持續低迷。

月薪1-3萬元中高薪崗整體運行平穩，蘇州、無錫和煙台等更具韌性，招聘量仍有不同程度的增長。聯繫到2016年以來，絕大多數城市主力購房訴求已由早先的剛需過渡至改善性需求，三房、四房晉升為成交主力，成交佔比也是穩步提升。而在中高薪家庭收入預期繼續走穩的情況下，預計改善性需求仍將持續釋放，成交有望維持在較高水平。

此外，6成高外貿依存度城市月薪3萬元以上的高薪崗明顯下降，金華、南通和煙台更是顯著縮量，整體跌幅超40%。不過，高端收入羣體資產配置多元化，薪資收入往往只佔據很小的比重，普遍有不菲的財富積累，户均總資產在千萬以上的家庭不在少數，市場購買力依舊強勁。因此，豪宅市場仍有強勁的需求支撐，成交有望繼續走穩。